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親所有のマンションを、きちんとした価格で子供が借りる場合、現在や後に相続の時にメリットはありますか?

現在マンションは子供が使用貸借状態ですが、親が介護状態で管理費の支払いもバカにならないので、賃貸に出そうかとも考えています。
ただ、マンションは暮らしているわけではないが子供が使っているので、相当の賃料を親に支払うのは、何かメリットはあるかな?と思い、質問です。

元々このマンションは別荘的に使っていたので、住宅控除などはありません。

A 回答 (3件)

お金を出して借りれば、居住権が発生します。


あなた以外の人が相続することを嫌がらせのようにすることができます。
借家権が発生するので、相続する際に減額されることとなります。

ただ、どうせ対策と考えるのであれば、親と売買の形にし、分割払いでお金を払ったらいかがですか?
預貯金を通すことで返済の証拠も作れますしね。
また、預貯金は足跡が付きますが、引き出した後は足跡が付きません。
名目書類だけですといろいろと問題ですが、あなた方が親へ支払ったお金をあなた方との同居の生活費としてあなたへ支払うのは、すでに親のものになったお金を生活費として渡すだけですので、よほどの金額でなければ、贈与税もかかりません。
同居でなくとも、あなた方の子で親から見れば孫に対し、学費等の援助などとして支払う分には贈与税もかからないことでしょう。

全額ではなく、親へ渡したいお金と相場との差額だけをこのようにしてもよいでしょう。
相続税というのは、遺産の総額により税率が変わります。遺産全体を減らすことで相続税の対策になるのです。

さらに不動産は、持ち分という売買や贈与などを行うことができます。いわゆる共有というもので、共有の場合の割合を持ち分というのです。
まずは半分売買で購入するとなれば、相続の対象となるマンションの価格は半分となりますからね。

ただ、税金は、名目や書類だけでなく実態で判断されるということ、必要に応じ申告などが必要となることです。ですので、高額な税金対策を考える場合には、税理士からのアドバイスが不可欠でしょう。
さらに争いや遺産分割協議対策ということであれば、権利関係が重要となり、その経緯や文書も重要となります。不動産の権利関係は、司法書士(行政書士ではありません)ですので、あわせて相談することをおすすめします。

別荘や倉庫としてのマンションですと、税務上優遇がほとんどありません。
事業をされているのであれば事業用、あなた方やあなた方のお子さんを含めた家族の住居用とすることができれば、ある程度の節税効果が可能です。これも実態と検討すべき税目などでも取り扱いが異なりますので、税理士への相談をおすすめしますね。

中には、身内や親族経営の会社を活用して節税するのに、取り決めた内容を公正証書にする方もいます。税務署への事前相談の内容を文書にし、証拠を残す方もいます。
単に税金対策で、身内で書類をねつ造したと思われないようにの対策をしつつ、事前相談の上での対応だったと残すのですよ。
税務署は税務署の都合で調査や指摘をしてきます。素人の納税者側の立場に立って対応することはありません。税理士がいれば税理士がそれなりの準備をしますし、判例等から交渉も可能です。

相続は奥が深いものですよ。
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賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されます。


マンションを自分で使ってるあるいは子が使用貸借してる場合には調整による減額はありません。
賃貸借契約が結ばれていると、居住してる人に借家権が発生してますので、その額をマンション評価額から控除します。
借家権を30%だとすると、一億円のマンションの相続税評価額は7千万円となるわけです。

ただし、賃貸借契約により借家権があると言っても、それが「親族」だと、税務署長がウダウダ言い出す可能性があります。
親子の間で、賃料を徴収する賃貸借契約そのものが不自然だからです。
一般的には、言われてるように使用貸借です。使用貸借ですと、ご存知のように借家権は発生しません。

借家権価格を引くのは、新たな所有者が現実に居住してる人を追い出す費用だと言われてます。
「親父が死んで、息子のおれが相続した。俺がこれから使うから、悪いけど出てってくれ」と居住者に伝えるわけですが、
「はい、わかりました。どうもお世話になりました」という人ばかりではありません。
「おいおい、こっちは賃貸借契約を結んでいるから、借家権があるんだぜ。強いんだ。マンションの評価額の30%と、引っ越し費用を負担してくれ」
と言い出す店子がいます。
家賃滞納してるわけでもないのに「出て行ってくれ」と言われるわけですから、たまったものではないと言われたら、それぁそうだろうなと思う処です。

しかし、相続人が息子ですと、その息子が本人を追い出すというけったいな話になります。
話が振り出しにもどって「親子間の住居の賃貸借契約なんてのは認められないぜ」「評価額を下げるなんてのはあかん」と税務署長が言い出すというわけです。

親子間での賃貸借契約を結んで借家権を発生させて、マンションの評価額を下げるスキームは「ちと、無理があるかな」という感じです。
他人様に貸すなら、完璧に借家権が発生しますので、評価額は下がります。

しかし、相続税節税のために、無理やり他人様に貸したとして、その方が家賃も払わない、追い出すならマンション価格の3割を支払ってくれ、引っ越し費用も出してくれなどと言い出したら、どうしますか。
「いっそ相続税をまともに払っていた方が安く上がった」という結果になりそうです。

経験則から申しますと「家屋を他人に貸した場合には、追い出そうとすると、今まで貰った家賃が吹っ飛ぶ」です。
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誰に対するメリットかという話。


質問文では親と子どもの双方のメリットの話に見える。

使用貸借イコールただで使う ということで、子どもにしてみればこれが最大のメリット。
家賃を払うようになれば支出が増えるのでメリットなんかない。
よくある子どもの心理としては、タダだから使っていた・カネを払うなら別に使わなくていいーーーというのがある。
本件でも賃料を取ろうとしたら拒否されたなんてオチになる可能性も。
相続時では、他人に賃貸で貸しているわけではないし、居住しているわけでもないみたいだから、これもメリットはない。
子どもが自営業などであれば、親の別荘を自社の営業所や事務所、あるいは保養所(福利厚生費)などで経費にするなど使い方もあるかもしれないけれど。

親の方は、タダで貸していたものを相場なりの賃料が入ればメリットもある。
税金や修繕費等の固定費維持費が経費でおとせる。
プラスにならなかったとしても、マイナスが減るのは魅力。
相続税については貸していない別荘よりは居住用賃貸として貸し出しているほうがメリットがある可能性はある。

子どもへの相続税を考えるなら、使えそうな相続税対策をもちいるのがベター。
単純な話、子どもから親へ賃料を支払っても 「親の現金資産が増えるイコール相続財産が増える」 ので、子どもが家賃を払うよりも親が大規模修繕などをして現金を減らしたり借金をするというやり方でもいい。


などと、質問分の内容だけで漠然と回答したけれど。
本件は税理士に相談するといいんじゃないかな。
自治会で実施している相続税など無料相談会などに足を運んでみては。
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Q困っています。突然の退去通告

初めて質問させていただきます。
現在入居中のマンションなんですが、突然、退去勧告を通告されました。
管理会社からの退去理由

1、ペットを飼っているから。2、子供が一人増えたから。

この二つの理由で、退去を迫られています。ですが、1のペットに関しては、入居時に
報告して、許可して頂いたうえで入居しています。2の子供が増えた件ですが、こちらも

同様に、入居時に子供が一人増える旨管理会社には、報告していて、当時の管理会社からの
返答は、(増えた際に、報告して頂ければ、書類を渡しますので記入して提出して下さい)との

事でした。ですので子供が増えてから管理会社に報告しました、その後、書類を届けますと
返事頂きましたが3回ほど催促しても届けて頂けず、こちらから管理会社に何度か出向き、書類

頂きたいの旨、お願いすると、今書類がないので準備して、連絡しますと報告うけましたが
いつまでたっても連絡がありません。その様な、状況の中お風呂場の水道から水漏れが始まり

こちらも報告しましたが、3,4か月経過しても返答がなく、再度確認するとメーカーに部品が
無いから修理出来ない、今探している最中との回答。いてもたまらずメーカーに直接問い合わせ

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報告すると、突然切れてしまい、こちらに対して、舌を巻いて(気にイランなら出て行けや)と一喝

そこで突然の退去勧告、勿論受け入れる気はありませんがこの様な理不尽だと思われる退去勧告
私は、従わなければならないのでしょうか?相手は、期限を切ってきていますが6/15までにと

一番の恐れは期限が、経過しても私が住み続けた場合に強引に鍵などを交換されてしまわないか
不安が拭い切れません。この退去勧告は、裁判所からではなく管理会社が一方的にポストに投函した

勧告書です。この勧告書には有効性は、有るのかなんですが困っています。何か良い解決方法は
ないものかと思い、投稿させて頂きました。どうか宜しくお願いいたします。

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報告して、許可して頂いたうえで入居しています。2の子供が増えた件ですが、こちらも

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Aベストアンサー

>この勧告書には有効性は、有るのかなんですが困っています
『勧告』『通告』『連絡』などタイトルを変えたとしても、有効性は一緒ですね。法手的に言うと『意思表示』です。
従う従わないの問題ではなく、ましてやその意思表示が質問者様に到達したのかどうかという性質のものです。所謂『言った言わない』のレベルです。
但し、その内容通りに質問者様が動くのも自由です。

管理会社は、その建物の所有者との間で、管理契約を締結しており、その契約の内容に従って今回の文書を投函したと推定しますが、質問者様は建物の貸主(おそらく所有者)との間で賃貸借契約を締結しているわけですから、管理会社と建物所有者間で締結された管理契約の内容が賃貸借契約の条項にどのように反映されているかが問題になります。

管理会社が、貸主に代わり賃貸借契約の解除と建物明渡請求をするというのであれば、ある程度であれば管理業務の延長とされますが、度を超すと非弁行為と見做されることがあります。管理会社は当然そうした範囲内で文章を作成していると思います。『この文書で退居してくれればラッキー』という考えですね。そうでないとすれば、単なる勉強不足だという事です。

もし、私が質問者様の立場であったり、業務として対応をするとすれば管理会社に対する文書を作成して送付するトコロですが、そこまで費用や手間を掛けたくないという事であれば、今の段階では無視することも手だと思います。
『先日、これこれの文書を読んで頂きましたよね?』などと言われても『見てません』と答えられた場合には管理会社としては反駁できない状況です。

先の回答で、こちらから提訴する事を勧めるモノがありますが、費用も掛かりますし、今のところ質問者様には実害が無い為、裁判を維持するのは難しいでしょう。今は、先方が『出て行ってくれ』と言う裁判上の請求をした場合に、それを受けて立つ立場にあるだけです。
質問文の中で、鍵を変えられたりした場合の事がありますが、その場合は刑事事件になりますから、警察に相談ですね。鍵穴に瞬間接着剤を流し込まれて使用不能になった事と実質的に変わりませんよね?管理会社もそこまではしませんし、もしやったとしたら最早不動産の賃貸借契約の問題ではなくなります。

>この勧告書には有効性は、有るのかなんですが困っています
『勧告』『通告』『連絡』などタイトルを変えたとしても、有効性は一緒ですね。法手的に言うと『意思表示』です。
従う従わないの問題ではなく、ましてやその意思表示が質問者様に到達したのかどうかという性質のものです。所謂『言った言わない』のレベルです。
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Q相続後の不動産登記費用

父が亡くなりまして
相続人同士で分割協議中です
申告が完了して相続手続きに入る時に必要な費用は

1.相続税の支払い
2.税理士への報酬
3.不動産の登記名義書き換え
などが考えられますが

不動産の登記名義書き換えには費用はどのくら掛かるものでしょうか
不動産物件は三つです
大きさや評価額によって登記費用は変わるものでしょうか

また上記に挙げた3項目以外に何か掛かる費用はありますでしょうか
よろしくおねがいします

Aベストアンサー

不動産登記にかかる登録免許税は,不動産の価額の4/1000です(登録免許税法別表第一,1の項(二)イ)。この不動産の価額については当面は固定資産税評価額を使うものとされています。では公衆用道路として地方税法348条2項5号により非課税になっている土地については課税されないかというとそうではなく,近傍宅地価格の3/10を元に計算した価額に基づき算出した免許税を納付することになります。課税面積と登記面積が異なる場合の計算方法というのもありますので,単純に計算できるものでもない場合があります。
なお,1/1000というのは担保権を相続した際の税率がそうで,これは一般の人にはまず関係のないものなので,無視してもかまわないと思います。
ちなみに,登録免許税計算における課税価格については1000円未満は切捨て(この価格が1000円に満たない場合には1000円に切上げ。登録免許税法15条),登録免許税は100円未満切捨て(この税額が1000円に満たない場合には1000円に切上げ。登録免許税法19条)といったルールもあります。

相続の登記でもっとも難しい部分は登記原因証明情報(相続を証する書面)だと思います。もしもこれがよくわからないというのであれば,司法書士に依頼したほうがいいでしょう(税理士なら知り合いがいるでしょうから,紹介してもらうこともできると思います)。
司法書士に依頼した場合には,その報酬が必要です。以前(といってももうだいぶ前)であれば全国一律の司法書士報酬規定があり,どの司法書士に依頼しても大差ない額でやってもらえたのですが,公正取引委員会の動きのせいでこの規定が廃止され,現在は完全に自由化されています。高いところもあれば,安いところもあります。各物件の評価額を提示して見積りをとったほうがいいかもしれません。

単純に相続手続きにかかる費用ということで考えてみると,他に思いつくことはありません。固定資産税は相続で発生する税金ではなく固定資産を所有している事実から賦課される税金ですし,譲渡所得税は相続財産を処分した時に考えればいい税金ですからね。争いにならない相続であれば,他には特段かからないと考えてもいいのかもしれません。

あ,そうでした。怖いのは連帯保証債務でしょうか。連帯保証債務も相続の対象です。現時点で顕在化していなくても,将来的に主債務者が返済を怠ると,それが法定相続割合で各相続人に降りかかってきます。相続の放棄をしていない限り,自分は何も相続していないからという抗弁は,債権者には通りません。かといって,将来負担することになるかもしれない債務だからと相続財産から引くこともできない債務ですから,これはちょっとマジメに調べておいたほうがいい部分かもしれません。

不動産登記にかかる登録免許税は,不動産の価額の4/1000です(登録免許税法別表第一,1の項(二)イ)。この不動産の価額については当面は固定資産税評価額を使うものとされています。では公衆用道路として地方税法348条2項5号により非課税になっている土地については課税されないかというとそうではなく,近傍宅地価格の3/10を元に計算した価額に基づき算出した免許税を納付することになります。課税面積と登記面積が異なる場合の計算方法というのもありますので,単純に計算できるものでもない場合があります。
な...続きを読む

Q不動産の売却についての質問です。

家の売却を考えています。
不動産を少しでも高く売る為の秘訣やポイントはあるのでしょうか?

Aベストアンサー

実際に購入する『相手』のことを考えることですね。不動産会社に売却する場合や、仲介をお願いした時に見学に来るエンドユーザーの事を考えて、家の中を『できるだけ生活臭のない状態にする』と言う事です。
別に、モデルハウスのようにしなくとも、ある程度掃除が行き届いた状態であれば良いでしょう。
その家に、最初に引越しして来た時の状態に近づけると考えられると良いでしょう。
あまりに雑然としていると売却意思が疑われますし、あまりに何もないと、相当切迫した状況にあるのかと勘繰られるでしょう。

質問文では『少しでも高く』とありますが、逆にお尋ねしますが例えば50万円高く売れるのであれば、売却が決まるのが来年でもいいのでしょうか?
で、その『50万円高く』は、何と比較しての事なのでしょうか?
そういった考えで行くと、『少しでも高く』とは『なるべく長引かない期間で、買い叩かれと感じないような価格』なのではないかと思います。
すると、その比較する価格は『質問者様の考え方』でしょうね。

冒頭の『室内の状況を整える』と言うのは『買う人の立場になって、気持ち良く取引してもらう』という、商売をする者であれば当然の考え方なのですが、家を売るという事もそういったことです。不動産会社にはその手伝いをしてもらうと言う考え方をされると良いかも知れませんね。

実際に購入する『相手』のことを考えることですね。不動産会社に売却する場合や、仲介をお願いした時に見学に来るエンドユーザーの事を考えて、家の中を『できるだけ生活臭のない状態にする』と言う事です。
別に、モデルハウスのようにしなくとも、ある程度掃除が行き届いた状態であれば良いでしょう。
その家に、最初に引越しして来た時の状態に近づけると考えられると良いでしょう。
あまりに雑然としていると売却意思が疑われますし、あまりに何もないと、相当切迫した状況にあるのかと勘繰られるでしょう。

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Q新しく家を建てるのに、他人の土地が15坪位あったので、売ってくれないかといったところ80万と言われま

新しく家を建てるのに、他人の土地が15坪位あったので、売ってくれないかといったところ80万と言われました❗
土地的に田舎の中の田舎なのでそんな値段がするとは思えないんですが、どうすれば良いですかね❓考えがある方がもしいましたら、ご意見いただけますか‼

Aベストアンサー

路線価で売らなければならない訳ではありません。
買ってと言われない限り値引き交渉は難しいです。
それから売買に掛かる測量費や登記書類作成も買い手側が原則全て払う事になります。
どんなに狭い土地でもそれだけで30万くらいはいきますよ。

Qアパートの一室に住んでいる住民の名前を確認する方法をご教示頂ければ幸いです。

ここで質問するのは初めてです。簡易裁判の原告です。被告の住民票を取り寄せ、そこに実際に被告が住んでいるのか確認してくれと裁判所の事務の人に言われ、住所にあるアパートに行きましたが、不在でした。閑静な住宅街です。アパートや部屋の玄関等の写真を取り、裁判書に提出しましたが、これでは実際に住んでいるか否か分からないとのこと。被告のアパートはかなり遠方にあるので、もう一度行くのは大変です。アパートの住所を基に不動産屋さんから大家さんを聞き出し、それから大家さんに問い合わせるというのはどうでしょうか。その場合、どこの不動産屋さんに連絡すればいいのでしょうか。あるいは、アパートの登記簿謄本から大家さんを割り出し、大家さんに連絡すればいいのでしょうか。他にもっと簡単な手段があるのでしょうか。何卒よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

個人が大家に問い合わせたところで、個人情報を教える事はありません。
住所氏名が分かっているなら、内容証明を送れば、居住しているかは分かりますよ。

Q急! 住宅ローン審査を落ちたい!

シングル女性20代です。馬鹿げた質問になるかもしれませんが、よろしくお願いします。

先日マンションの下見に行き、そのあとは契約して即日手付金100万と事務手数料200万円を支払いました。

そのあとは目が覚めたら私の負担できない物件の購入を計画してるのです。
現在は解約したいのですが、手付金と事務手数料の300万円が戻ってこないかと心配しています。
聞いた話は、ローンの審査不合格で解約される場合は戻ってくれるのようです。

現在はローンの予備審査待ちです。しかも不利な点は
.ローン審査時の金額は契約書に記載されてます。(サインもした、、、)
.同金額で依然に同じ銀行で通りました。今回も通れるとお思いますので、大変心配しています。

質問:
1.住宅ローン審査を落ちたいですが、皆様から何かいいアドバイスをいただければ大変助かります。
2.銀行に行って審査を落ちたいとの相談はできますでしょうか?どんな手があるのでしょうか?
3.仮にローンが通って、キャンセルした場合、手付金は放棄で、事務手数料は戻ってこないと聞いていますが、本当にそうでしょうか?

どうすればよいのか、本当に困っています。馬鹿なことをした、と思っていますが、皆様のご意見お待ちします。どうするのがいいのか、具体的にいただければ助かります。厳しい意見でも結構です。よろしくお願いします。

シングル女性20代です。馬鹿げた質問になるかもしれませんが、よろしくお願いします。

先日マンションの下見に行き、そのあとは契約して即日手付金100万と事務手数料200万円を支払いました。

そのあとは目が覚めたら私の負担できない物件の購入を計画してるのです。
現在は解約したいのですが、手付金と事務手数料の300万円が戻ってこないかと心配しています。
聞いた話は、ローンの審査不合格で解約される場合は戻ってくれるのようです。

現在はローンの予備審査待ちです。しかも不利な点は
.ロー...続きを読む

Aベストアンサー

仮に希望通り審査に落ちて手付金も戻ったとして、ですが。
審査に落ちるということは銀行が貸せないと判断するということですよね。
つまりは失業とか、他に多額の負債を抱えてるとか、信用情報に傷があるとか、団信不可とか。

新たな高額な負債を持った場合は、その利息が余分にかかりますし、おそらくバレますから手付金は戻りません。
信用情報に傷をつけたり、団信不可(健康不良等)にしたなら、今購入しようとした家に限らず、今後何年もの間ローンが組めなくなります。
信用情報のブラックリストに載ればクレジットカードさえ新規には作れなくなるでしょう。

で、こんなことまで考えているのに、3.について確認していないのが不思議でした。
必ず明記してありますから書類を隅から隅まで読んでください。
営業マンの口よりも書類が絶対です。
審査にさえ落ちれば!という気持ちは分かりますが、落ちるという事実を軽く考えない方がいいと思いますよ。

Q賃貸マンショントラブル

以前にも一度こちらで質問をさせて頂いたのですが
10年以上住んでいる賃貸マンションで、水漏れトラブルがあり
色々調べた結果、給湯器から繋がる配管からの水漏れの可能性が高いという結果になり
当方は二階なのですが、調査・工事には一階の住人の方の協力が必要との事で
1週間前に管理会社から『今しばらくお待ち下さい』との後、連絡が一切無く水漏れを報告してから1ヶ月が過ぎようとしています。

その間、極力お湯は使わず(一日でタンクは勝手に空になるのでそのままではどのみち使えませんが)
シャワーも水、タンクが空になれば勝手に沸かし始めるので給湯器のブレーカーも基本的に落としています。
最初は仕事で留守の朝から夜までの間、水道の元栓も閉めていたのですが
場所が一階の住人のドアの真ん前にあるので、今はやめてます。(住人がちょっと怪しく怖いので)
調査に来てもらった水道屋の方に『給湯器の元栓を閉めればお湯漏れは無くなりますから
お風呂入ったりお湯を使いたい時、下に降りて開け閉めに行けばいいんじゃないですか?』と言われましたが、数日ならまだしも毎日なんて無理ですし、何でそこまでやらないといけないのかという思いもありやってません。

下の住人の方が、立ち入りを拒否してるか連絡自体取れてないのかで
工事するにもまだまだ時間がかかりそうな気もがします。
(下の部屋には水漏れがないようです)
私自身、これ以上住み続けるのも疲れてきており引っ越しを考え始めてます。

何を聞きたいのかというと、正直どうするのが一番良いのかわからない状況です。
管理会社に何度も(毎回こちらから)連絡をするのですが全然進まないですし
こちらで対策するにも限界があります。
料金の超過分は、修理が終わらない限りは私が払うようにとの事。
(電気代は去年の倍以上、水道代も4割増払ってます)

このような場合は時間がかかるものであって、私が我慢するべきものなのか。
どこか相談する場所があるのか。
嫌なら自腹で勝手に出ていけばいいんじゃないか・・・等考えがグルグルしています。

現時点で私が取るべき一番良い方法は何でしょうか。
8月には保証会社や火災保険などの更新があり、それまでに決めなければと焦りも出ています。
自分が原因で壊れたという事でないのに、お金の負担がかかるのも(超過分や引っ越し代)
なんだかモヤモヤします。
ご助言を宜しくお願い致します。

以前にも一度こちらで質問をさせて頂いたのですが
10年以上住んでいる賃貸マンションで、水漏れトラブルがあり
色々調べた結果、給湯器から繋がる配管からの水漏れの可能性が高いという結果になり
当方は二階なのですが、調査・工事には一階の住人の方の協力が必要との事で
1週間前に管理会社から『今しばらくお待ち下さい』との後、連絡が一切無く水漏れを報告してから1ヶ月が過ぎようとしています。

その間、極力お湯は使わず(一日でタンクは勝手に空になるのでそのままではどのみち使えませんが)
シ...続きを読む

Aベストアンサー

管理会社の対応がマズいからと言って、給湯器を使用して漏水事故を発生させた場合『早く直さないそちらの責任であって、当方は悪くない!』とはトテモ言えないでしょう。

〈管理会社の立場〉
恐らく給湯器配管に発生したピンホールからの漏水が発生しているが、漏水個所の特定および補修交換の為には階下住人の協力が必要だが、その協力が得られない状況であり、給湯器の使用に不都合を感じているというクレームを受けている状態

〈階下住人の立場〉
別の住戸の設備に住戸内に立入調査を依頼されている状態だが、それに応じるメリットを感じず、積極的に応じる意思がない。

と想像しています。
こういった問題で関係する人に賃貸人がいるのですが、賃貸人の動向は管理会社を通じてでしか判らないでしょう。
管理会社の仕事としては住宅の設備機器の管理補修であり、その対応が遅れたことによる賃貸契約上の問題に応じることはありません。
今回は『住宅設備の毀損』の問題ですが、それが『賃貸契約上』の問題になるかどうかは、貸主借主の問題です。

水道屋の言った方法で当座のところ給湯器の使用が出来たとして、それがどの程度の被害になるかと言う事を貸主に主張することも必要でしょうね。平たく言えば、もし給湯器の使用について水道屋の言うような開け閉めが必要な住居だとしたら、そういった事をしなくとも給湯器の使用が出来る住戸に比べて月額賃料をどれだけ下げれば賃借人が付くのか考えてみて、修理が完了するまではその賃料にして欲しいという主張ですね。
冷静に考えると、月千円2千円程度では無いでしょうけれど、半額にはならないでしょう。

管理会社の対応がマズいからと言って、給湯器を使用して漏水事故を発生させた場合『早く直さないそちらの責任であって、当方は悪くない!』とはトテモ言えないでしょう。

〈管理会社の立場〉
恐らく給湯器配管に発生したピンホールからの漏水が発生しているが、漏水個所の特定および補修交換の為には階下住人の協力が必要だが、その協力が得られない状況であり、給湯器の使用に不都合を感じているというクレームを受けている状態

〈階下住人の立場〉
別の住戸の設備に住戸内に立入調査を依頼されている状態だが...続きを読む

Q条件付き土地の手数料に関して

先月建築条件付き土地、900万円の土地の10%の90万を支払い、契約を交わしました。
添付画像の契約残金明細書 を、一番最初に見せていただいたときは、総額このくらいになるのか、
くらいで、その用紙を頂かなかったので、手数料の欄まで注意してみていませんでした。
説明を受けたときは、物件の費用に回して欲しいので50万引いています。と言われたのですが、
その時も70万円と記入されていましたが、黙って聞いていました。
それから3度ほど間取りなどの打ち合わせをしたとき、残金明細書を渡されました。
やはり手数料が70万円となっておりましたが、
詳細が記入されていないので、何かいろいろかかるのかと、忙しさにかまけて忘れていました。
先日、不動産関係の知人の娘さんに会った際、なにげにその話をしましたら、ちょっとまって。
詳細をよく確認したほうがいいと止められてしまいました。
無知でお恥ずかしいのですが、3%+6万とどこを見ても書いておりますが、
当初、ネットに出ていたのでは、建築条件付き土地と書かれていて、
2階建てのプラン図が載っており、
土地、建物合計参考価格1600万円ほどで掲載されていましたが、
3階建てにしていただき、添付画像のような金額の明細が出来上がっていました。
(大きく変更したので手数料など何か条件が変わったのかと思いました。)

+建物を2畳~3畳ほど広げる場合は260~360万の追加、
+希望したオール電化などは自腹で別途払う50万・・・(これは安いように思いますが)
頭金に回せるお金は600万円と最初に伝えていたのに、
頭金はゼロで、ローンを通されており、
追加分を自腹で払ってくださいと言う流れになってしまいました。
気が付けば、900万円の土地に総額3500万円くらいかかりそうです。
不動産の方には、メールで手数料の件、説明して欲しいとお願いをしました。
説明不足ですみませんとのお返事がありました。
明後日お会いする時までに無知な私に何かアドバイスをいただけましたら幸いです。。

P,s 不動産売買契約書、重要事項説明書、土地の90万円の領収書をいっぺんにもらっています。
これはいわゆる同時契約というものでしょうか、、、

先月建築条件付き土地、900万円の土地の10%の90万を支払い、契約を交わしました。
添付画像の契約残金明細書 を、一番最初に見せていただいたときは、総額このくらいになるのか、
くらいで、その用紙を頂かなかったので、手数料の欄まで注意してみていませんでした。
説明を受けたときは、物件の費用に回して欲しいので50万引いています。と言われたのですが、
その時も70万円と記入されていましたが、黙って聞いていました。
それから3度ほど間取りなどの打ち合わせをしたとき、残金明細書...続きを読む

Aベストアンサー

建築関係の仕事をしているものです。

建築条件付き土地ならば、一定期間の間に建物請負契約を結ばなければ、すべてのお金を無金利で買い主に返還しますので、キャンセルではなく請負契約に至らなければ90万は返還されるでしょう。

キャンセルという形では返還されない可能性がありますのでご注意ください。

Q土地売却の媒介契約について教えてください。一円でも高く売らないと相続税が払えません。 税理士さんは、

土地売却の媒介契約について教えてください。一円でも高く売らないと相続税が払えません。
税理士さんは、一般契約を二社くらい結ぶこを勧めます。しかし、大手の不動産会社は専任契約の方をと言います。
どちらが、より高く早く土地が売れるのでしょうか?
税理士の意見を聞かず、土地が売れなかったら、『だから、専任契約を結ぶなといったでしょう?一般契約にしなさいとアドバイスした、私の言うことを聞かなかったあなたが、悪い、バカだった。』などと言われてしまうのが怖いです。まだ、相続か発生したばかりで、税理士との関係が、悪くなるのではとも心配しています。

自分で見つけた大手の不動産会社と税理士が紹介してくれた不動産会社。
2つと一般契約にするか、大手と専任契約にするか悩んでいます。
良いアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

これは答えなんかないよ。
専任でも一般でも、高く売れる時もあれば安くても売れない時もある。
ネットの情報も結果論だったり、『クライアントの注文』に応じてライターが書き分けているだけ。

不動産会社としては専任の方が都合がいい。
一般では、広告費と人件費をかけて販売活動をしたのに他社で買主を先に見つけたらタダ働きで終わる。
だから業者は専任を勧める。
広告費や人件費をかけることで、現地売り出しやチラシやネット広告掲載など露出も高くなり、早く売れる可能性は高くなる。

一般は複数の会社で競争というメリットや、囲い込み(自社で買主を見つけるために他社や物件情報を出さない)をやりにくくするというメリットがある。
しかし前述の広告費や人件費の浪費のリスクがあるため、各社ともにあまり宣伝にコストをかけない傾向もある。
ネット不動産サイトにも、有料のところには出さなかったり、限られた掲載枠には専任物件を優先で載せるとか、折り込みチラシの掲載枠が小さかったり写真ナシだったり。
露出が少なくなるために結果的に買主の目に留まる頻度が低く、売れるのが遅くなる・・・とかね。

それと、一般でやるなら2社では足りない。
最低3社。
今の話だと、大手と税理士紹介のところと、あとは地元密着の中堅どころにしておけばちょうどいいんじゃないかな。
3ヶ月間それで回して、動きの良い業者に専任で任せる。
専任にして動きが悪くなったらまた切り替える。
早ければ最初の3ヶ月で売れる。
大手が専任にこだわるなら、他の大手に声をかけると言えばいい。

このやり方は実は営業マンには嫌われるので、良心的だったり親身になって一生懸命やってくれるというサービスは期待しない方がいい。
あくまでドライにビジネスライクでやること。

これは答えなんかないよ。
専任でも一般でも、高く売れる時もあれば安くても売れない時もある。
ネットの情報も結果論だったり、『クライアントの注文』に応じてライターが書き分けているだけ。

不動産会社としては専任の方が都合がいい。
一般では、広告費と人件費をかけて販売活動をしたのに他社で買主を先に見つけたらタダ働きで終わる。
だから業者は専任を勧める。
広告費や人件費をかけることで、現地売り出しやチラシやネット広告掲載など露出も高くなり、早く売れる可能性は高くなる。

一般は複数の会社...続きを読む

Q過去の家賃滞納について

家賃滞納についてお教え下さい。
現在も住んでいる賃貸マンションですが、過去8年程前に6カ月間の滞納期間があります。
当初は家主に直接銀行振り込みにて支払いをしていましたが、7年程前に家主と某不動産会社の間で、
一括管理委託契約が結ばれ、管理会社が不動産会社となり、家賃支払いが後者に変更しました。
その際、家主より滞納分を支払うようにと督促がありましたが、その後一切の連絡がありません。
今現在に至っても過去6カ月の滞納分はお支払いしておりませんが、近々転居を検討しています。

当方がに全面的に非があるのは重々承知していることを前提にお伺いします。

①管理会社が変わり、その後高齢の家主が死去されたようですが、
 引き継ぎ等々はどのような形式でなされているのでしょうか?

②退去時、そのままスルーされることは考えられますか?

③似たような経験をされた方はいらっしゃいますか?

家主さんからすると許しがたい質問と承知のうえ、
借主さん側のご意見をお待ちしております。

Aベストアンサー

①管理会社が変わり、その後高齢の家主が死去されたようですが、
 引き継ぎ等々はどのような形式でなされているのでしょうか?

管理会社と所有者との管理契約内容にかかわる事ですから、推測で考えるしかないでしょう。一般的に、引き継ぎ時点(管理会社の管理開始時)におけるに個々の賃貸借契約関わる情報は管理会社に全て渡っていると考えられます。
質問文の通りだとすると、管理開始時における未払い賃料の督促は管理契約外かも知れませんね。

②退去時、そのままスルーされることは考えられますか?

可能性としては考えられます。質問文の通りだとすると、その債権は当時の家主から賃貸借契約の貸主の地位を引き継いだ相続人に渡っているのですが、その相続人に未払い賃料の情報が知られていない可能性や、相続開始後新たに発生したモノではないという理由で請求をしない可能性があるからです。また、未払いの時期から8年経過したという事で、債権の時効消滅ということを判っていると、既に請求を断念されていることも考えられます。

6か月の不払いと、その後8年の賃料支払いの実績とをどう見るか?と言う事もあるでしょうね。

①管理会社が変わり、その後高齢の家主が死去されたようですが、
 引き継ぎ等々はどのような形式でなされているのでしょうか?

管理会社と所有者との管理契約内容にかかわる事ですから、推測で考えるしかないでしょう。一般的に、引き継ぎ時点(管理会社の管理開始時)におけるに個々の賃貸借契約関わる情報は管理会社に全て渡っていると考えられます。
質問文の通りだとすると、管理開始時における未払い賃料の督促は管理契約外かも知れませんね。

②退去時、そのままスルーされることは考えられますか?

可能...続きを読む


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