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亡くなった父が20台程度の駐車場を所有し管理会社と契約をしています。
相続人は母と子2人。
駐車場以外に自宅があります。

遺産のほとんどが不動産であるため、分割が困難であり、法人化を検討しています。

法定相続する場合と法人化する場合とで費用的なアドバイスをお願いいたします。

参考、仮に土地評価額を駐車場1億円、自宅5000万円でお願いします。

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A 回答 (4件)

法人化もよいですが、単純ではありません。


相続開始前に法人化したのであれば、株式などの相続としてわかりやすく分割もできることでしょう。

しかし質問ではお父様がすでに亡くなっているとのことですので、まずは、あなた方が一度不動産を相続することとなります。誰か代表者が相続のあと法人化する際に株式で按分するなどとすると、相続手続き後に贈与手卯月となってしまい、相続税を取られ、贈与税を取られるなどと言う流れにもなりかねません。

できることは、法定相続分かお母様が中心に相続し、その相続財産を現物出資として法人を設立することとなります。
ただ、現物出資には、色々な要件や制限があります。現物出資する不動産の評価をどうするかという問題になるのです。不動産鑑定士による評価などが必要となると思いますので、鑑定評価の費用がそれなりに高額となる恐れがあります。費用対効果は人それぞれ判断も異なりますし、不動産の構造・形・状況によって、鑑定費用も大きく変わる可能性もあります。売買相場はあくまでも目安ですし、固定資産税のための評価は、固定資産税課税などのためのものでしかありませんからね。

相続対策(財産を分けやすくなど)と相続税対策(合法的に節税を目指すなど)は話が異なります。専門家も変わってきます。
不動産の権利や賃貸の権利関係・法人の登記などの分野は司法書士が専門家となります。相続税などの各種税金の問題は税理士が専門家となります。
司法書士と税理士では試験の範囲などが大きく違いますので、両方の資格を持った人は少ないかもしれません。その代わり、共同事務所や総合事務所として、複数の資格者が協力し合っている事務所もありますので、そのようあん事務所で相談されるとよいかもしれません。片一方の専門家ですと、もう片方の専門家の紹介などをしてくれると思いますが、それぞれの専門家に説明が必要となったり、それぞれに基本料的な報酬が必要となってしまうことでしょう。一つの事務所で総合的に相談されたほうがスムーズであり安価になりやすいと思います。

素人では、良いところだけ、悪いところを調査しきれずに進めてしまうリスクがあります。せっかく将来を見据えた計画なのに、その結果逆にトラブルや争いの原因になってもいけませんからね。
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この回答へのお礼

詳細なご回答いただき、ありがとうございます。

仰る通り、士業への依頼が多くなると費用が嵩み、本末転倒の結果となりかねませんね。

お礼日時:2016/11/29 19:09

「法人化は父の法定相続後、母の相続に備える」のですね。


不動産が大量にあり、そこから発生する賃料収入があるなど、不動産管理そのものが個人で行うには限度がある(事業規模である)レベルですと法人設立して、出資株式の相続をする手もありです。
不動産がバラバラにならなくて良いからです。

考えるべきは、法人は存続しますので、代々法人の取締役が必要です。
子、孫程度は法人設立者の意図が伝わるでしょうが、孫の孫くらいになると、さてどうでしょうか。

「爺様の爺様が税金対策で作った法人があるんだけね。
法人市民税や県民税を収めないといけない。税理士に決算と申告報酬も払う。
相続税が安くなるとか言ってるけどさ。毎年の税理士報酬支払ってたら、まともに相続税払ってた方がいいんじゃねぇの?って思う事もある。
法人から貰う給与だけで食っていけるわけじゃないから、めんどくさい会社作っちまった先祖がいるんだなって。
え?法人をなくせば良いって。
それがさ、法人解散って素人ではできないから、税理士と司法書士に依頼しないとできない。
たぶん設立よりも金がかかる。
精算人を誰かしないといけないんだけど、おれなんて、会計なんて知らないからさ。
税理士に別途報酬を払って清算人やってもらうことにした。
不動産の清算をしないといけないから、清算人報酬も高いんだよね。
これって、相続税をまともに払っておいた方がいいですよって言う人が誰もいなかったんだ。
ん?あ、そうなんですか。
昔相続税の基礎控除額が下がったから、節税スキームで法人設立が考えられたんですか。
それって、その時の相続税額をいくらか安くするために、子孫に大きな負担をかけるやり方に感じちゃうね。
おれなんて、いくらか給与もらってお墓のお守してるみたいな気持ちだもの」

「おれ、サラリーマンだし、めんどくさい」

相続税対策として、不動産管理法人を設立するスキームが流行ってますが、もしかしたら、その場しのぎのスキームなのかもしれません。
もっとも節税のスキームは、しばらくすると国税庁のメスが入ってしまい、節税スキームではなくなってしまったという例は多いので(自販機利用の消費税還付など)、よく考えて実行すべきだと思います。

事業規模でない不動産所有でしたら、下手に法人設立スキームを利用すると、経費が増加する点を見逃してはならないと思います。

個人での不動産所有でしたら、不動産所得の申告書などは慣れればできるものですが、法人の決算申告は素人では手に負えないです。
どうしても税理士に報酬を払うことになります。
毎年です。
相続税節税額が長い間に税理士報酬で消えてしまうこともありえます。

法人は自然人のように死を迎えません。
そのため法人を解散して清算結了するという一定の手続きが必要ですが、これは設立時よりも費用がかかるぐらいです。
この手間を何代かあとの子孫にさせることになります。

トータルでの負担を考えるべきです。
相続発生時のみの負担額を減らして「節税に成功した」というのは近視眼的な発想だと私は思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

子や孫の相続まで考えると、血縁を離れて細分化してしまいます。

父の遺志を尊重すれば、家系を引き継ぐ者が相続すべきですが、現実は難しいと思います。

そこで、分割可能な株ならとどうかと考えました。

大変貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時:2016/11/29 11:45

相続税対策としての法人設立は、相続発生前にすべきことです。


「法定相続する場合」と「法人化する場合」はどちらかを選択する選択枝とはなりません。

お父上が死亡なさってるのですから、相続は開始されてます。
相続人各自が相続財産をいかに分割するかという問題がまずあります。
相続で得た不動産を、不動産管理を業務とする法人に現物出資をするとか法人に貸し付けるなど方法があります。
お父上の相続発生における相続税対策にはなりません。

なお「相続放棄で分割を避けるしかないですが、それをすれば、相続税も上がります」という記述は勘違いされてます。
相続税は一つの相続事案に対して相続税総額は同一額です。
遺産分割協議によって相続した額で相続税額が各相続人に按分されます。
3,000万円+(600万円×法定相続人数)が基礎控除額ですが、相続放棄をした者もこの式での法定相続人数に含まれます。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

質問を補足します。
法人化は父の法定相続後、母の相続に備える意図があります。

ご回答の通りです。

二次相続の対策と株による公平分割を目的に検討できないか?と考えています。

お礼日時:2016/11/29 07:16

不動産経営を法人化するにしても、法人がその土地を相続人から買い取るか、借りるかする必要があります。


ですから、先ず普通に相続を考える必要はありますよ。
法人にするのはその後です。
分割するのが困難というならば、相続放棄で分割を避けるしかないですが、それをすれば、相続税も上がりますけどね。
http://www.hkao.jp/business/b09
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この回答へのお礼

早々に、ご回答ありがとうございます。

リンク先のページが大変参考になります。

法人が契約する生命保険控除や孫への給与支払など税対策が参考になります。

お礼日時:2016/11/28 11:52

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