自宅不動産の名義替えについて

年金生活者の親の名義から、子供に自宅不動産の名義替えをするのは、
どのようにすればよいでしょうか？

自宅不動産は、築45年で建物には価値はないはずで、土地の価値が約2000万程度だと思います。
税金などの関係はどうなりますでしょうか？

親：　年金生活
子：　会社員
です。

ご存知の方、教えてくださいです。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2017/08/08 17:04

名義を変えるという結果だけで考えていてはいけません。

名義を変えるということは買える理由があるということになります。
通常は、贈与・相続・売買になろうかと思います。

親子間での質問で考えると、無償でとお考えでしょうかね。そうなると贈与税の対象となります。
贈与税の計算では、相続税法に従った財産評価を行い、その金額が贈与税の基礎控除である110万円を超えた部分に対して贈与税ががかります。
2000万円であれば、（2000万円-110万円）×贈与税税率（50％）-250万円となります。計算結果は、700万円近くかかることでしょう。
税率は、年間の贈与を受けた金額の合計で変わります。

ここでの財産評価では、まず参考になるのが固定資産税の通知書（なければ評価証明書を取り寄せる）となります。そこには固定資産税用の評価額が記載されているはずです。
建物に価値がないと言われますが、固定資産税は再建築価格を前提とした評価なため、0になることはまずありません。さらに贈与税で必要な建物の財産評価では、固定資産税の評価額と同額とされています。
土地については、土地の所在地によって評価方法が異なり、倍率方式の田舎の土地であれば、固定資産税の評価額に地域の倍率をかけて評価します。
路線価方式ですと、道路につけられた価格に㎡数をかけるのですが、複数の道路に面していたり、整形されていない土地などですと特殊な計算になることでしょう。
実際の売買相場ではありませんので、ご注意ください。
また固定資産税の評価額の確認できる書類は登記にも必要となります。

次に、贈与や売買などの理由を証明する必要がありますので、その契約書面の作成が必要となります。贈与税の申告や登記申請に利用しますので、個人で必要性がないというだけで作成しないということは難しいでしょう。契約書面については、印紙税がかかる場合もあります。

登記名義の変更ですが、名義変更の登記申請には、書類作成も面倒ではありますが、登録免許税もかかることとなります。
登録免許税の計算では、固定資産税の評価額に登録免許税の税率を乗じる必要があり、贈与ですと1000分の20となります。
評価額が2000万円であれば、40万円かかることとなります。

贈与税の申告を税理士へ依頼すれば、税理士の費用も発生します。
登記申請を司法書士に依頼すれば、司法書士の費用も掛かります。

相続対策、相続税対策としての生前贈与をお考えであれば、計画的な贈与を専門家に相談の上ですすめましょう。
不動産は、分数による共有持ち分による売買や贈与も可能です。ただ、税務署から連年贈与と判断されることとなれば、1年目に贈与する約束をしたものと判断されてしまいます。これを回避する形で定期的に不動産の贈与をすることができれば、贈与税の基礎控除を何度も利用することで、対応も可能でしょう。
あと、あなたが住むなどいろいろな条件を満たせば、相続時精算課税制度という贈与税の特例の適用を受ければ、贈与時の贈与税が発生しません。その代わり将来の相続税の申告で賄うこととなります。相続税の方が基礎控除も大きければ、税率も低くなっていますので、税理士に相談するなどして、検討するのは良いと思います。

ただ、登録免許税から逃げることはできません。分割して贈与を受けても、評価額が下がらなければ、税率も大きく変わることもないでしょう。納税が分割することで負担しやすくなるだけで、端数の分だけ割高になりかねませんからね。

税理士と司法書士の共同事務所のようなところで相談されたほうがよいかもしれませんね。

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2017/08/06 14:03

生前贈与ですかね？

贈与契約を結んで、名義書換えをすれば
よいです。

建物は固定資産税の評価額
土地は路線価が評価額となり、
贈与税の課税対象となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

暦年贈与(普通の贈与)なら、
2000万だとして、
下記の特例税率を利用でき、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

(2000万-110万)×45%-265万
=585.5万
の贈与税が課税され、お子さんが納税
しなければいけません。

これはバカらしいとお思いであれば、
将来相続する方がよいでしょう。
お子さんの条件によっては特別控除も
利用できるので、税制上一番得かも
しれません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

あるいは贈与でも相続時精算課税を
利用できるでしょう。
生前に贈与するが、税金は相続税で納税
する制度です。
親が60歳以上、子が20歳以上
それ以降の贈与は金額の大小にかかわらず
全て相続時精算で累積されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

感覚的には、普通に相続し、そのために
遺言書などの準備を怠らないのがよいと
考えます。

いかがでしょう？

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/08/06 10:35

＞子供に自宅不動産の名義替え…

登記の変更には、売買、贈与・相続いずれかの事由が必要です。

たぶん、お金を払うことなどは毛頭考えていないでしょうから「売買」は除外。
親が健在な内にもらうなら「贈与」、親が旅立つまで待つなら「相続」です。

＞自宅不動産は、築45年で建物には価値はないはずで…

鉄筋コンクリートだとしても、確かにほとんど 0 ですね。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/3425 …

＞土地の価値が約2000万程度だと思い…

土地の価格表記には時価、固定資産税評価額、路線価、公示地価などいくつもありますがどれが 2千万なのですか。

税法では、路線価の定められている土地なら路線価、路線価のない土地なら固定資産税評価額で判断するとされています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

・贈与税・・・同年中に他からの贈与は一切ないと仮定すれば、基礎控除の 110万円を引いて税率をかけ算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

ただ、親が60歳以上、子が 20歳以上になっているなら、「相続時精算課税」を申告することで現時点での贈与税支払いは猶予されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

・相続税・・・基礎控除は法定相続人の数により異なる。
その土地だけでなくあらゆる遺産を合計して
（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）
を上回る部分に税率をかけ算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

＞親：　年金生活…
＞子：　会社員…

贈与税や相続税の判断とは関係ありません。
逆に、相続や贈与で得た金品は所得税には関係しません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm