居住用住宅の買い換え特例を利用して取得したマンションを賃貸するための居住期間

Question

特例を受けて購入した居住用マンションを貸しに出すには、取得後そのマンションに一定期間住んでからでなければならないというようなルールはありますか？
もしあれば、購入後（居住開始から？）何年かも教えてください。

hata。79 · Accepted Answer

税法上の制限はないです。
ただし、懸念すべき点はあります。
それは、賃貸で貸すとなると不動産所得が発生しますので、確定申告を必要とします。
税務署では「居住用住宅としての買い替え特例を使用」した場合には、その記録は永年保存します。
これは事後、買い替えた住宅を売却したさいの譲渡所得の計算に必要な取得価格の保存のためです。
そこで「居宅として買い替えた不動産を貸付してる。居住用ではないではないか」と疑問を持たれる可能性は否定できません。

現行税法では、居住用住宅の買い替え特例を使用した後の転用について、冒頭に述べたように条文での制限はありません。
条文での制限はないのですが、考え方によっては「居住用住宅の買い替えではなかった」と、てっぺんから当初の譲渡所得の計算における特例適用が該当していないとされかねないのです。

１　条文において、買い替え特例を受けたのちの転用禁止を明白にされてない。
２　もともとが居住用住宅を買ったのではないので、特例そのものが受けられない。

さて、どちらだ、という争いになりそうです。
言い方を変えます。
「居住用住宅を買ったというので特例適用したが、居住用でなく賃貸用に使用してるので、てっぺんから特例適用が間違ってる」と言い出す税務当局。

「いやいや、一度は居住したが、事情が変わったので賃貸住宅に引っ越しすることになった（転勤等）ので、やむを得ず賃貸に出しているのだ」
という納税者。

そして「一度は住んだんだけどね。（例）転勤でほかの処にやむをえずアパートを借りている」というのと「少し時間をおいて、賃貸マンションに変更した。実は妻の実家に住んでる」というような場合とは、違うのかな？と思うところです。

私見ですが、住居譲渡の場合には多額の譲渡所得が発生するので、その負担を繰り延べるのが目的の税制ですから、課税の繰り延べができれば「よろしい」という話です。
すると住居であることにこだわっていなくても、いずれそのマンションを売る際には譲渡所得が発生して、その際の取得費はマンションを買う際に売った居宅の取得費を採用しますので、譲渡所得は「含み益」に課税されることになります。
政府の目的とする課税の繰り延べは達成できるので、あえて「おまえは、買い替え特例で買ったマンションを賃貸に出してしまって、アカンではないか」と税務当局が言い出すことはない、とも考えられます。

租税法定主義ですから、条文に「特例を使ったマンションが居住用でなくなったら、特例条件から外れるから、税金をはらってちょ」というのがありませんから、ご質問にあるように「どれだけ居住用として使用していたか」は無関係で、賃貸マンションにしても、買い替え特例そのものを遡ってアカンとされる可能性はないように思います。

私は「居住用財産の買い替え特例を適用した場合に、買い替え後の居宅を賃貸物件にする期間制限はないので、気にすることはない」と思います。

mukaiyama · Answer

＞特例を受けて購入した…

って、何の特例ですか。
この種のお話は用語を正確に記さないと、他人と意思疎通が図れませんよ。

＞取得後そのマンションに一定期間住んでからでなければならないというような…

【特定のマイホームを買い換えたときの特例】
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm
のことですか。

もしそうなら、そのように制限はないようです。

だって、新しい家を買ってすぐ亡くなってしまうことが絶対ないわけではないし、サラリーマンなら突然転勤を命ぜられることだってあるでしょう。
法に無理難題は書いてありませんよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

居住用住宅の買い換え特例を利用して取得したマンションを賃貸するための居住期間

税法上の制限はないです。

＞特例を受けて購入した…

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