「地上権付きのマンション」の土地・建物の取得費用の算定方法

相続により、「地上権付きのマンション」を取得しました。
このマンションは、父が中古で購入したもので、土地の「所有権」はなく、「地上権」が登記されております。
地上権に関しては、毎月、マンション管理組合管理費に上乗せして徴収されております。
管理組合に確認したところ、地上権に関する契約書はなく、定額を以前から徴収代行しているとのことであり、契約内容の詳細はわかりません。

税務処理のため、このマンションの「取得費」を土地・建物に分割して算定する必要があり、保存資料を探したところ、中古マンションの売買契約書には合計契約金額しか記載されておりません。
固定資産税の納税通知を見ても、建物の評価しか記載されておりません。

この場合、土地の取得費用はゼロで、すべて建物の取得費用と考えて差し支えないでしょうか。

自分なりに検索しましたが、探し方が悪いのか、同様の事例は見当たりませんでした。

（参考）
・中古マンションの購入費用：約1,100万円
・国税庁HPの「建物の標準的な建築価額表」による建物価額：約150万円→あまりにも不合理、採用したくない
・固定資産税通知書中の評価額による按分：全額建物

できれば、実務に携わっている方の回答を希望します。よろしくお願い致します。

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2017/09/07 06:34

地上権は設定契約において、どのくらいの

期間利用するかという利用期間を定める
ことができます。
この存続期間を基準に評価額が異なること
となります。
土地の通常の評価額に、その権利の残り
期間に応じた割合をかけて算出した額で
評価します。

権利の残り期間が、
10年以下：5％。
10年〜15年以下：10％。
15年〜20年以下：20％。
20年〜25年以下：30％。
25年〜30年以下：40%。
期間の定めがないもの：40％。
30年〜35年以下：50％。
35年〜40年以下：60％。
40年〜45年以下：70％。
45年〜50年以下：80％。
50年〜：90％。

地上権の契約はないとのことですから、
期間の定めがないことになりますので
評価額の40%が、土地の評価額となり
ます。

この回答へのお礼

早速の回答、ありがとうございます。
こういう基準がやはりあるのですね。。。

お手数で申し訳ありませんが、御回答いただいた算定基準の「根拠」、例えば、国税庁HPのURLなど、ご教示いただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

お礼日時：2017/09/07 12:45

No.2 回答者： nitto3 回答日時： 2017/09/07 08:11

標準ではなく固有の評価額が必要です。

固定資産税の納付書に分けて書いてあるよ。

マンション管理費に地上権分がない、
マンションが、地上権は別納入じゃないといってるなら、
何かの間違いでしょうね。

No.3 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2017/09/07 15:22

＞国税庁HPのURLなど、ご教示いただけないでしょうか。

定期借地権の契約はないってことですよね？
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4613.htm

自用地としての価額－自用地としての価額
×相続税法第23条に定める地上権の割合
http://www.houko.com/00/01/S25/073.HTM#s3

この回答へのお礼

Moryouyouさま
再度、お付き合いいただき、丁寧な回答に対し、心から感謝申し上げます。


私の頭脳では、地上権の残存期間が短いほど（時間が経つほど）、建物同様に、土地の価値も下がるものだと思っていました。ですので、Moryouyouさまからいただいた、No1の回答はとても感覚的に理解できましたが、No3はなぜなぜ？？？、という感覚で、しばらく理解できませんでした(笑)。
他のサイトなどで、土地の自由度（＝利用価値）が高まるから、ご指摘の算式になっているということを、何となく理解しました。

条文も付けていただいて、とても助かりました。パーフェクトな回答をありがとうございました。

PS
自用地も調べなければならず、どんどん深味にはまり、作業量が増える一方です。中古購入による償却期間の算定、賃貸前のリフォーム経費の扱いなど、全体像が複雑で、集めた資料ばかりが増えて、だんだん自力で頑張る自信がなくなってきました。また、質問させていただくと思いますので、もし目に留まれば御支援をよろしくお願いいたします。

お礼日時：2017/09/07 16:45