大家の二重契約で一方的に前借主は契約解除されるのか？

■利害関係者～　私賃借人Ａ／建物大家Ｂ／土地所有者Ｃ／新しい土地所有者Ｄ

　私Ａは大家Ｂと今から５年前に賃貸借契約を締結して、１Ｆの飲食テナントを賃借して商売を始めました。大家は本件建物の２Ｆに一人暮らしでした。この建物は未登記であり、地主Ｃより土地を借りて借地権で4,50年ほど前に建てられたものです。これが私の賃貸借契約時の状況です。その後状況が一変しました。

　私と大家が賃貸借契約期間中であった３年前に、大家Ｂは地主Ｃと土地の明け渡し合意書を私に内緒で結びました。地主都合の土地明渡し請求で、大家Ｂが立退き料500万をもらって明け渡す合意内容でした。
　大家Ｂは私Ａに無理難題を言って、私を追い出そうとしました。しかし私が建物を明渡す正当事由がないことを内容証明にて主張し、立退きを拒否しました。大家は、先の土地明け渡しの合意期限がきたので、仕方なく自分だけ出て行きました。ただし大家は合意不履行で立退き料はもらっていません。
　その後、１年前に地主Ｃが２年ほど前に亡くなり、土地は遺族により第三者のＤに売却されました。１週間ほど前に大家Ｂの代理人弁護士という人から内容証明が届きました。
　書面の要旨は、「建物が未登記であるため、大家Ｂは新土地所有者には借地権で対抗できない。よって大家Ｂは不法占有状態であるから、あなた(Ａ)も出て行って欲しい。立退き料は１００万払う」というものでした。私は立退料解決を望まず、店舗を明渡すつもりはありません。

　ここから質問です。
　裁判になった場合、私は大家Ｂとの従前の賃貸借契約を主張し、私に賃借権が現在もあることを主張することができますか？　つまり大家Ｂと地主Ｃの先の明渡合意を無効にすることができますか？　その場合、具体的にはどのような法律構成になりますか？
　そして仮にＢと裁判になった場合、私が明渡拒否を主張して商売を続ける意志を表明した場合、どのような判決が予想されますか？

　もう一つ質問です。
　仮に土地の新所有者Ｄが妨害排除請求等での立退きを私に直接訴えてきたら、私は上記同様に、従前の私の賃貸借契約を盾に、私の賃借人としての権利を主張して、営業を続けられますか？

　ご回答どうぞ宜しくお願い申し上げます。

質問者からの補足コメント

• 大家Ｂと地主Ｃの合意では、地主側が建物解体して更地にする予定だったようです。
  もしも大家Ｂとの裁判になれば、先の地主合意に関しては、法律行為の内容による無効を主張する予定ですが、この主張は認められる可能性は高いでしょうか？
  
  　一方、土地新所有者Ｄに関しては、建物収去土地明渡しを狙っているようです。
  未登記建物であるから、大家Ｂが対抗要件を備えていないことは理解できますが、私の賃借権に関しては、借地借家法の条文では対抗できないのでしょうか？
  　なお新所有者Ｄは、私と大家Ｂが建物明渡しで紛争中であることを知った上で、土地を取得しています。この場合、新所有者Ｄは背信的悪意者とはならないのでしょうか。
  
  　売上月額１２０万の営業店故に、立退料１００万は少な過ぎますが、大家にはほとんど資産がないことは確認済みです。

    補足日時：2017/09/29 03:30

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2017/09/29 11:09

新地主Ｄは目的地上にＢ所有の未登記建物が存しており、賃借人Ａが占有している状態を知ったうえで売買契約を締結していると思われます。

その売買契約書の内容はこちらの知る由ではでないのですが、土地上に存する建物を収去し得る根拠は、質問文の内容では旧地主ＣとＢとの間に締結された覚書の内容だけであると思います。裁判になった場合には、そういった事は質問者様に有利に働くでしょうね。
＞建物が未登記であるため、大家Ｂは新土地所有者には借地権で対抗できない。よって大家Ｂは不法占有状態であるから、あなた(Ａ)も出て行って欲しい。
と主張した場合に、『それを判ったうえで買ったんでしょう？』と返せばいいのです。

また、家主Ｂと質問者様との間の賃貸借契約は有効に継続しているのですから、賃料の支払い義務は継続しています。だからと言って、新地主Ｄと家主間で賃貸借契約を締結する意思が無いのは明白ですから、Ｂに賃料を支払ったからと言って質問者様の有利になるとは考えられません。家賃の供託か、家主Ｂの了承のもと地代相当額を直接Ｄに支払う方法を考えても良いと思います。

家主Ｂは、この件に関しては逃げの一手で、火の粉が降りかかってこなければ良いと考えているでしょうけれども、この契約関係でのキーマンはＢなのですから、この問題から逃げると思わぬ損害が掛かることを自覚してもらう必要はアリマス。

裁判の方向性については、何とも言えません。再建築して事業が成り立つのかどうか、Ｄがその土地を幾らで購入したのかも判断材料になります。判らない事は悩まない事です。

この回答へのお礼

ご丁寧なご回答心よりありがとうございます。

①大家Ｂと私の紛争と、②私と新地主Ｄの紛争は別事案になると思います。
特に②の場合は裁判になった場合は、私と大家Ｂが被告になると思います。

①の場合、裁判になった場合は、旧地主都合での大家との明渡し合意ですので、私の正当性の主張は、先の地主合意が、私の賃貸借契約には効力を及ぼさないということでよろしいのでしょうか？　私の主張の法律構成がよくわかりません。

　なお、現在Ｂに対する家賃の供託をしております。

お礼日時：2017/09/30 03:04

No.2 回答者： ひよこぴよぴよ 回答日時： 2017/09/29 09:27

判例を探し当てました。

此れに該当すれば、裁判で有利となりましょうか。
借地権者が借地権の対抗要件を備えていないと新地主から建物収去土地明渡しを求められた時に此れを拒絶できません。原則。原則があれば例外は必ず有るのが日本の法律です。
しかし！
借地権者が建物登記をしていなかった事に宥恕されるべき事情かある【事例からは十分主張できる。何故なら登記をしていない理由の根拠を一般常識に照らして合理的な説明が出来るかどうかが焦点】
次に、此れが最大の争点。
土地の買受人が賃借権に対抗力がない事を奇貨として、いわゆる配信的悪意者、賃借人に対し土地明渡しを求めるなど、自己の利益を図る目的で当該賃借地を買い受けたような事情がある時は、買受人の賃借人に対する土地明渡請求は、、、権利濫用！として許されません。
【最判昭52.3.31】
上記が争点となりましょう。
貴方はあくまで賃借人です。
直接の利害関係人ではありませんから合意契約の無効主張はそもそも認められません。
物件の売買は自由ですから。
賃借人に不利益はありません。オーナーがかわるだけですから。この理屈をご理解ください。未登記をいい事に追い出しを画策して入居させる手は王道と言えましょうか。
法務局で直ぐに登記簿謄本を閲覧する事をお勧めします。
現状の根拠を自ら確認しておくべきです。又、謄写するべきでしょう。今は後の祭りですが、営業の死活問題ですから賃貸でも登記は確認するべきでした。勝算は十分あります。

この回答へのお礼

ありがたい判例の提示、心より感謝いたします。

新地主Ｄが背信的悪意者であることを主張するには、証拠としては買い取り額を相場よりかなり低かったことを証明するのが一般的なのでしょうか？　新地主Dは不動産業者なので、その可能性が高いです。

新地主の土地の買い取り額は、税務署等で調べられるものなのでしょうか？

お礼日時：2017/09/30 03:08

No.1 回答者： ひよこぴよぴよ 回答日時： 2017/09/29 01:10

未登記の建物であっても、家主が地主と合意契約を経て第三者に売却したとしても従来の賃貸借契約は継承され解除される事はありません。

然し、建物が未登記である為、新所有者Dが、建物収去土地明渡請求をかけてきた時は非常に不利な状況になりましょう。何故なら貴方は賃借人であり、土地、建物に関し直接の利害関係人ではないからです。又、具体的金額100万円という形の誠意を代理人が提示している以上、それが妥当かどうかは別として争うなら、立退き料で争うのであれば、まだ利はあります。建物に借地人の保存登記がない以上、新所有者Dに対抗できないでしょう。つまり、営業を継続する事は困難でしょう。但し、裁判となれば借地借家法の適用と特別な事情の考慮もあり得るかもしれません。営業は死活問題です。
弁護士に相談する事をお勧めします。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。質問欄の下に補足コメントを加えました。
こちらの回答で自主学習してから弁護士に相談するつもりです。

お礼日時：2017/09/29 03:32