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境界について

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質問者：Sa-yan2501
質問日時：2017/11/15 21:24
回答数：3件

確定測量を行っています。
隣地の方が行方不明の為、1カ所だけ計算点で復元が出来ていません。(調査士の先生には追跡調査をしてもらいました)

当該地は私道に面しており(所有者1名で持っている)、行方不明の以外には全て署名・押印を頂いています。

ここで質問なのですが…
①復元できない部分は境界未明示になるのですか？
②未明示の場合は確定測量ではないですよね？
③不明者に関しては先生が作文を書くと言っていたのですが、それで対応は出来るものなのでしょうか？

どなたかアドバイスお願い致します。

補足ですが、中古物件の売却をしようとしてます。
買主様は不動産業者になります。役所に保管されている図面と現況が一部違うので確定測量を行っています。
(一部の塀が越境してきている)

補足日時：2017/11/15 21:47
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回答 (3件)

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No.3

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2017/11/19 02:13

確定測量に基づいて地積更正の登記をするかしないかでちょっと違うように思うのですけど。

登記が関係するなら法務局に書類を出しますので，隣接地所有者による確認ができていないものとして地積更正の登記申請をすることになるのでしょう。登記には対抗力という強い力が認められている（登記されていることが必ずしも事実とは限らないために公信力はありませんけど）ために，必要書類等の一定の条件がクリアされていないと登記ができないのですが，あまりにそれを杓子定規に貫くと実体と登記が乖離してしまい，今以上に公信力がないものになりかねません。そこで最低限の要件は満たしている必要はありますが，登記官の判断により当該案件に限って登記をすることがあります。調査士の言う「作文」がそれをするための調査書なのか上申書なのかわかりませんが，なんらかの見込みがあってそうするのでしょうから，任せてみるしかありません。

登記が伴わないものであるならば，その業者が売却する際の資料としてのものになると思います。売買契約書の特約として，隣地所有者の塀や樹の枝が越境している等の注意条項があったりします（それはつまり，そういったことを容認した上で売買がなされているということを意味します）ので，調査士の作る図面は，その補足図面として使われるのでしょう。そしてその図面には，隣接地所有者の確認が取れなかった旨の記載がされ，契約書や重要事項説明書にもその旨が記載されるのだと思いますが，そういった不確定要素がある分，あなたが売却する際の価格に影響してくるかもしれません。

ちなみに司法書士は現地確認はしない（そのようなことをする権利も義務もない）ので，取引に際しての確認（「契約ではこうなっていますけどいいんですね？」という程度）はしても説明（「所有者行方不明のために境界の確認はできていません」といったもの）はしません。
時効云々という話が出たとしても相手方が行方不明である以上確認ができませんので，そんな作文なんてできません（時効による所有権移転登記は共同申請なので，相手方が行方不明である以上，登記申請ができません。というかその前にその部分の分筆登記が必要になりますが，隣地所有者行方不明だとその分筆登記のための確定測量もできませんよね）。

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No.2

回答者： suzuki0013
回答日時：2017/11/16 09:29

買主が業者だから境界の問題は先方が判断するから気にしなくてもいい。

というか、気にしてもどーーーにもならない。

司法書士の説明文がついていれば、それを判断材料として不動産業者やその先の買主は購入する。

万が一、その行方不明者が後日現れてその未確定の境界に対して異議（俺の土地はもっと広い！）を申し立てたとしても、異議が正当なものだと立証できるだけのきちんとした根拠がなければそれはいちゃもんの類。
役所に残っている図面よりも塀が越境しているのであれば、行方不明者が名乗り出てきても越境してることを認めるような物だしね。
でも補足にある塀の越境は取得時効が発生している可能性があるので、取引の際にはその塀が境界だとみなしておいた方が無難かも。
この辺は司法書士の作文かな。
買い取った不動産業者は、塀を撤去して役所の図面通りの場所に塀を新設するということもやるかもしれない。
行方不明者からは文句は出ないだろうからね。

こういったことから、質問者が気にしなくてもいいと思うよ。