借地に建てられた一軒家を借りて温浴施設を経営しています。先日地主から、「家主が地代滞納しているか

Question

借地に建てられた一軒家を借りて温浴施設を経営しています。
先日 地主から、「家主が地代滞納しているから借地契約は解除された。いつ退去できるか○日までに弁護士に返答して下さい。」と配達証明が届きました。
「なんの証拠も提示されず、書面だけでそう言われても返答しかねます」と弁護士に伝えて、これまでの経緯を聞いたら
・地代は5年間滞納されている
・家主は私が家賃を払っていないと主張(不動産通して家賃納めているのは確認済み)
・もし、私が出て行かず居座るなら、裁判を起こすしかない
と言われました。
一番悪いのは家主です。退去になった時の賠償金(?)はもちろん、家主に請求するのが筋だと思います。が、今まで不動産を通しての契約で、遠くに住んでいて一度も会った事も話しをした事も有りません。私が家賃納めていないと主張するとか、そもそも地代滞納している物件を貸しに出すなんて(私が契約したのは4年前です)まともに話が通じる人だとは思いません。家主は他にも家を貸しているらしくて、こちらの賃貸料を差押えして、退去時の引越し費用や新店舗の改装費用、現店舗の改装のため借り入れたお金の残額の保障金とする事は可能でしょうか？
また、退去時の引越し費用、新店舗の改装費用、現店舗の改装のための借入金の残額を退去を迫る地主に請求する事は出来ますか？もしくは、この物件を仲介した不動産屋さんに請求する事はできますか？
よろしくお願いいたします。

agboy2 · Accepted Answer

家主との話し合いには時間が掛かり、質問者様が店舗運営に支出した費用の補償については地主は関与しないところです。
地主の立場としては賃料不払いによる契約解除および建物収去土地明渡の当事者（建物占有者）として質問者様を見ているのですから、賃料不払いの状況を改善してくれるのか、建物明渡に協力してくれるのかと言う問題にのみ接点があると言って良いでしょう。

恐らく、店舗の運営には問題無いでしょうから、店舗の賃料相当額から地主に地代を直接支払うように話を付けて、家主にそれを了承させるということが現実的な着地点でしょうね。この場合、家主に無断で地主に地代相当額を支払い、店舗の賃料をその分差し引いた場合には、質問者様と家主との間の賃貸借契約についての債務不履行の問題になります。

今回の場合、店舗運営を継続させるための方法としては、建物の賃借人が地主に直接地代を支払い、店舗賃料と地代の差額を家主に支払うと言うやり方があると思いますが、その方法に異議を言わせない必要はあるでしょうね。
地主・家主・質問者様の三者連名での書面を作るのが理想的ですが、地主や家主が協力してくれない可能性はあると思います。
その場合、最終的には裁判で決着することになるでしょうけれど、大事なのは、当事者としてやるべきことはキチンとやったという証拠や実績を残しておくことです。

今回の場合、地主の意向と家主の意向の両方を調整してくれる誰かがいればその人にお願いするのが一番でしょうけれど、例えば店舗を借りた時の不動産屋は家主の意向は組んでくれるかも知れませんが、地主と対立関係になった場合に公正な考えで動いてくれるかどうかを考えれば判る通り、質問者様ご自身が動かない事には進まないと思います。

因みに、質問文の冒頭に『土地賃借契約は解除された（中略）もし居座るなら裁判を起こすしかない』とありますが、この文章の内容が事実であれば

土地賃貸借契約の解除についての合意はなされていない
または土地賃貸借契約解除についての判決はあるとしても、建物収去土地明渡についての裁判は提訴していない

と言う事になります。契約の解除は今回の場合地主の一方的な通告で出来るものではアリマセン。裁判になった場合には地主有利ですが、必ず建物の去就の問題になります。
以上の説明は専門的だったかもしれませんが、こういったポイントを押さえておかないと余計な労力を使う事になります。質問文の最後の方で不動産屋への補償請求という文章がありましたが、余程の事情が無ければ仲介業者の責任問題は発生しません。
マズは地主対応、次に家主への対応の順番で、家主への対応について不動産業者の動きについては過度の期待をしない事です。不動産業者が家主への対応について何らかの約束事を質問者様と交わして、それが成就されない場合にはそれにより被った損害についての賠償責任が発生すると考えて動かれた方が良いと思います。逆に言えば、そういった責任を不動産業者は負いたくないワケですから、そういった事を念頭に動かれることです。

nitto3 · Answer

弁護士の言う、私が出て行かず居座るなら、裁判を起こすしかない、
これしかないですね。

ben0514 · Answer

申し訳ありませんが私には内容の理解がしがたい部分があるのですが、そこまでの問題となっているのであれば、あなた側も弁護士などへ相談や依頼をすべきだと思います。
お分かりであれば申し訳ありませんが、弁護士は裁判官にもなる資格があっても、正義の味方でもなく、平等でもなく、あくまでも依頼者の味方としか行動しません。
ですので、地主が用意した弁護士などは、あくまでも地主の代弁者なのです。

質問では、あなたが家主なのかどうか、家主から転貸されているということなのでしょうか？そこにどのように不動産屋が介入しているのかも、質問文だけでは何とも言えません。

あなた以外に家主がいて、家主が嘘をついているのか、不動産屋がねこばばでもしているのか、状況によっても変わってくるはずです。
あなたが地主と直接契約していないのであれば、地主から聞かれることはやむなくとも、地主から追い出すためには、地主が契約している相手を通したうえで出なければおかしいようにも思います。

裁判所は平等や正義とされることがありますが、あくまでも証拠や言い分などが法に照らし合わせて提示されなければ評価されにくいものです。相手には弁護士がいるわけですので、あなたの主張の甘いところなどはすべて都合の良い話を法的根拠や証拠などをごまかして提示してくるかもしれません。裁判所が見る目がなかったりすれば、嘘だろうがそれなりの根拠等を示したほうが有利になりかねません。最初から弁護士に相談されるべき事案に見えるのは私だけでしょうかね。

借地に建てられた一軒家を借りて温浴施設を経営しています。 先日 地主から、「家主が地代滞納しているか

弁護士の言う、私が出て行かず居座るなら、裁判を起こすしかない、

申し訳ありませんが私には内容の理解がしがたい部分があるのですが、そこまでの問題となっているのであれば、あなた側も弁護士などへ相談や依頼をすべきだと思います。

家主との話し合いには時間が掛かり、質問者様が店舗運営に支出した費用の補償については地主は関与しないところです。

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