用地買収、移転補償費の交渉３

Question

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
当初、市からの価格提示は、土地、建物分として各１枚、内訳なしの用紙の提示だったので、当方としては納得できず、家屋調査書の明細（価格は消して）を提出してもらって確認しました。
案の定、縁側の床面積の間違いからはじめ、ペアガラスを一枚ガラスで計算していたり、
庇の数え間違い、寸法違い、流し台、カウンターの寸法違い、水道の蛇口数、インターホン数、ホームテレホンのBOX数の数え間違い等々、お粗末な内容でした。
当然、その内容を訂正したうえで価格を再提示してくれるように依頼しました。

それから２週間以上経っても、市から何も連絡がなかったので、こちらから問い合わせると…
「調査会社に再度、内容を精査してもらっています。価格が下がる部分もあるようです」
との返答でした。

ガーン！予想外の展開となりました。
減額部分は認めざるを得ないものでしょうか？こちらは、紳士的に対応したつもりです。
どなたか、アドバイスを宜しくお願い致します。

noname#11476 · Accepted Answer

それは致し方ないでしょうねぇ。
基本的に支払われるのは税金なので、公務員は適正に支出しなければならない義務があり、違反するとこれは処罰されます。また当然ながら監査もありますので、根拠のない数字はだめということになります。
その調査機関が算定した価格と異なると当然それは指摘されるので、そこでその調査機関の算定価格がおかしいという明確な証拠・理由がなければ、違法な支出になります。
民間の会社相手であれば、まだその辺は融通をつけることが出来ますけど、役所はだめですね。

ただ算定の中でもれている項目などがあればそれを追加したりとか増額になるような補正はできないわけでも無いと思います。もちろんない物をあると偽ることは出来ませんが。

sarujiesittaka · Answer

まず、この質問に対する回答を改めて書き込んでおきます。

「全体で、増額なら、項目の減額は、受任すべきものです」


さて、貴方の交渉の現行についての解析です。
貴方が言う「家屋調査」を行っているのは、「補償コンサル」と呼ばれている業者で、貴方の提示されている補償金から判断すると、その業者には、最低数十万円（１００万に近い）の委託料が支払われているようです。
そのような業者は、現在では「CAD」を使用し、「ｍ単位」の寸法違いでは、図面がなりたたず、「成果品」が完成できないと思われます。
また、この業界は、新規参入が難しく割とベテランが多く、間違いが少ないとも言われているようです。
また、ｍ単位の違いなら、素人の市職員でも見つけられるとのことのようです。

それでも、ｍ単位の間違いがあったと主張されるのなら、それはもはや、「調査」としての最低限の「精度」が保たれていないものです。
別業者による再調査を要求してもよいでしょう。
ただし、その主張は、貴方として証拠を確保した上での主張としてください。でなければ、独りよがりの主張です。また、単に記述間違いくらいなら、貴方の主張は、やはり独りよがりのものです。
ただ、そのような業者であれば、一番大きな比重をしめる「建物移転費」の計算間違いがあり、現在の補償額より下がる可能性を秘めています。そのリスクは覚悟しておいてください。（再調査を要求すれば、補償金全体を疑っているとの事で、前の提示額は「保証」されるものでは無いことは言うまでもありません。）

「建物調査」の場合、１つを訂正する場合、図面の訂正を始め、最低でも１０カ所以上の訂正確認が必要で、２～３日で対応できる事自体疑わしいか、相当業者ががんばっているのかのどちらかのようです。

調査の成果物として、図面があります。
ここには、金額が記載されていませんので、この提出を求めてみるのも一つの手段です。
補償されているもの内、外観・内部調査で分かるものはこれに記載されています。
これを渡す事自体は、コピーすることだけで、負担が少ないはずで、これを拒むことは通常考えられません。
この図面の全部を要求し、それを検討するのも一つの手のようです。

私は、ある団体に対して、このような調査結果として納める書面の作成に携わりました。数年前に大きな改正があったらしく、短時間で多数の様式集を作成する必要があり、部外者の私にも声がかかったものです。
その時にレクチャーを受けました。
また、その時に、資料室でおもしろい本を読みました。
用地交渉は、土地を買いに行くのではなく、担当者の人間性を相手に売り込むとのことでした。

sarujiesittaka · Answer

貴方の８月２４日・同３０日の質問から判断すると、その補償額は、全体では、増額となるが、

　＞１、建物移転　　○○円
　＞２、工作物移転　○○円
　＞３、樹木移転　　○○円
　＞４、動産移転　　○○円
　＞５、移転雑費　　○○円
　＞　　　　合計　　○○円

の内のいずれかの項目の金額が、減額となると想像されますが、いかがでしょうか？
（積算間違いがあるとすれば、多分移転雑費かな？）

その想像に基づいて、回答してみます。

　公共事業のための用地取得交渉（「用地交渉」）は、国・都道府県・市町村からみれば、「交渉」ではなく、適正な価格を求めるための、間違いの是正の過程であり、国・都道府県・市町村が提示した補償金の適正さの説明の過程ということになります。
　その意味で、商売人が発行する「見積もり」とは、一線を画するものです。

　ただし、いったん契約締結した後の、国等の「過払い」判明は、その公共団体が責任を負うべきものです。

　さて、上記のような理由から、全体で、増額となるのであれば、項目のいずれかで減額となる事は、認めるべき事だと判断します。

　執拗に貴方の意見、考え、感想を主張し続けても、何も生まれません。
　貴方が強行に主張すればするほど、事業に非協力、変人、土地を売却する意思無し、「交渉拒否」と市内部で判断され、土地収用法に基づく収用裁決手続きに持っていかれるおそれがあります。

　収用裁決申請が行われれば、裁決申請から、裁決がおりる期間を考えれば、６ヶ月以上経過することが多く、いわゆる公共事業による、税法上の「５０００万控除」の特例が受けられなくなることが多いようです。

　寸法の「間違い」は、数センチくらいであれば、現地調査と、建築確認時の設計図面、あるいは貴方の主張寸法との違いは問題とならないと思われます。
　また、メーター単位でまちがわない限り、補償金の違いは、数千円～数万円以内くらいと思われます。
　蛇口・box等の数量間違いも体制に大きく影響するような誤りでもないと想像されます。

　たしかに、契約締結時に１円でも間違いが無いようにすべき事ですが、契約できない状態を近所の第三者からみれば、貴方は、数万円少ない事くらいで、契約しないと、「ごねている」変人に思われるかもしれません。

　たしかに、市の担当者の動きは遅いように思われますが、市の担当者は、１日は８時間であり、１週間は５日なのです。
　そのなかで、業者を呼びつけ、精査を指示し、調整・事実確認を行っているわけですから、もう少し、貴方としてもゆとりをもって、相手の時間感覚を考慮して、交渉に臨んではいかがでしょうか？

用地買収、移転補償費の交渉３

それは致し方ないでしょうねぇ。

まず、この質問に対する回答を改めて書き込んでおきます。

貴方の８月２４日・同３０日の質問から判断すると、その補償額は、全体では、増額となるが、

この回答への補足

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