中古住宅の適正価格

中古住宅の購入を考えています。
①売出価格が適正か
②値引きはどの程度期待できるか
③契約時注意すべき点があれば、ご教示をお願いします。

【与件】
1.売出価格：約2400万円（現物渡・税別）
2.構造：木造合金メッキ鋼板 ３階建3LDK
3.築年数：５年
4.面積：敷地約14坪 延床約23坪
5.特記事項：角地・建ぺい率70％・容積率200％・最寄駅徒歩10分

【事前調査・内見時に判明した内容】
1.自治体の固定資産評価額：土地約480万円 （イ）家屋約500万円（ロ）
2.抵当権設定：現在なし
3.特記事項
①建物・設備の状況：特に劣化は見受けられないものの、リビングのヤニ汚れがひどく（ドア・コンセントも変色）2Fフロア全体のクロス張替えやハウスクリーニングが必要。
②売主は建売時に交付された設計図面や構造計算書等書類を紛失している。（施工工務店や設計事務所は実在していることを確認済）このため、使用建材や断熱材使用有無が不明。

【皆さんにお伺いしたい事項】
上記イ・ロより逆算すると、私の試算としては
イ：480÷0.7（路線価係数）＝土地評価額685万円
ロ：500÷0.65（5年減価率）＝再建築価格770万円
　∴770-（770×木造住宅定額法減価償却率0.046×5年）≒推定建物時価590万円
合計約1275万円
外構も門などありませんので、再建築価格に100万円バッファーを加味しても1300～1400万円程度が相当ではないかと思われますが、売出価格との乖離が大きく困惑しています。
恐れ入りますが、適正価格帯や価格交渉時の要領を教えてください。
迷いが晴れたら、スピード感を以て臨みたいと思います。

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/04/23 13:13

不動産評価額の計算方法は「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の３つ。

一般的な住宅の取引では取引事例法が用いられることが多く、本件の売り出し価格2400万円もこの手法を元に算出されているだろう。
一方、質問者の計算方法は「原価法」に近い・・・というか税金を算出するための計算だよね、これだと。
売買価格と差が出るのも当然。
個別ケースにもよるけれど、これくらいの差なら出てもおかしくもないよ。


マイホームを買う場合に限定するけれど。
返済計画はちょっとおいといて、マイホームは自分の気持ちやモチベーションが重要。
簡単に言えばその家に『住みたい』と感じるかどうか。
これはもうプレイスレス。
そのプライスレスな気持ちを加味して売買価格を見る、あるいは価格交渉をする。
気に入った物件は高値でも買う価値がある。
そもそもマイホームって、金銭的な損得で買うもんじゃないからね。

2400万でもこの家に住みたければ多少の価格交渉はするとしてもそれで買えばいいし。
1300～1400万が相当だと自分が思うならその価格で値段交渉し、通らなければ諦めて他の物件を探すことにする。


価格交渉のコツとしては、周辺のほかの売り物件との比較。
買う気がなくても他の類似物件を検討しているような話をすれば、早く売りたい売主なら値下げを言ってくる。
これはシンプルだけど、売主も一般人だからね、こういうやり方が一番効果的。


蛇足ながら。
本件では抵当権がついてないので任意売却ではない。
金融機関等の意向が加味されていないので、周辺の物件と比べて割高なら売主が高値をつけているだけ。
あるいは、買い替え物件の頭金にするために下げたくないとか。
離婚案件だと一方は値下げに応じてももう一方が同意しなくて長引くこともある。
周辺物件なみの値付けなら、焦って売る気もないので、しばらく様子を見て値下げしないか待つのもいい。
売主の売却理由が転勤であれば時間の問題で処分売りをするから、そのタイミングを見逃さない。
いつ売り出したのか、売り出してからどれくらい期間が経過しているのかにもよるかな。


最後にいい加減な意見だけど。
売り出し価格がドリーム価格ではない前提で、与件と判明した内容と今の時期から推測して、2000～2200万くらいじゃないかな。
売り急ぎがあれば2000に近くなる感じ。
売り急ぎ案件で、購入が現金か事前審査が通っているような堅い買い手なら2000切ってもアリかな。


収益物件の仕入れじゃないので、マイホーム購入にあまり計算式はいらないよ。（返済計画は別だけど）
質問者の計算方法だとほとんどの物件は乖離率が大きくなるはず。
まずは自分の『気持ち』で値付けしてみるのもいいかもね。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

早速、情報収集のため、飛び込みで商店街の不動産屋さんに行ってきました。
「消費税や日銀の金利も上がるだろうし、住宅ローン減税もあるんで、中古でもいいからそろそろ戸建てを検討してるんですよ。」と世間話をしつつ、「ところでXX町あたりって、坪当たりどれ位するもんですかねえ。」と尋ねたところ、如何にもいぶし銀風情の社長は「そうだなあ、条件にもよるが70、いい所は100行くねえ。」と教えてくれました。

そうすると、（70×14）+（建築坪仮単価70万円×23）＝2590万円が新築価格という気がします。
∴建物の減価償却累計額　70×23×0.064×5＝515万円　より仰るとおり2000～2200万円辺りが交渉ポイントかも知れません。
特にくしゃみや目がチカチカするほどタバコの汚れがひどく、リフォームは必須なので、そこを手掛かりに譲歩を引き出す戦法を取りたいと思います。また、別途知り合いの建築士の先生にインスペクションをお願いする予定です。
（備考）登記簿での以前の抵当権設定を見ていたら、土地取引の際に1000万前後で設定されていました。

因みに今回売却の理由は、売主の夫妻が高齢となり、階段の上り下りがつらくなったとのことで、他所へ引っ越すことになったそうです。登記簿を見る限り、今の持ち主は現金で買っており、資金に余裕はあるようですし、こちらもローンを組む以上、無理して譲歩する考えはありません。長い付き合いになるので、慎重にも慎重を重ねたいと思います。

お礼日時：2018/04/24 21:17

No.5 回答者： bucyo1231 回答日時： 2018/04/23 12:22

建築関係の仕事をしているものです。

不動産の売買は、完全な自由価格です。
そもそもの根拠なども必要ありません。

価値にしても、人それぞれなのです。
仮に旗竿地があって、その前の整形地が売りに出されると、旗竿地の人からはかなり重要な価値のある土地ですが普通の人から見ると単なる整形地です。

上記は一例ですが、築5年ということなので、売りに出す人もそれなりの価格で売りたいでしょう。

買う側が「試算」して吟味するのは非常に重要なことですが、その試算と値引きや売価の根拠は関係ありません。
2400万の売り出し価格に対して、「1300〜1400万円程度が適正ではないか」などといわれれば、　私が売主ならば
まったく相手にせず、「即お断り」リストに入れますね。
というか、その後に買いたいと行ってきてもお断りします。

売り出し価格の半分近くが適正という表現は、ちょっと売主を馬鹿にしています。
まったく同条件でお隣さんが1300万ならばともかく、適正価格は売買の当事者が決めます。

2000万で買いたいので交渉をというならば、ともかく、2400万で売り出している物件を
1300万で買うような交渉など、無理があるでしょう。

まぁ、ダメ元で「1300万ならば、即金で買いたい」って言ってみてはどうですか？
無理だと思いますけど、、、。


「乖離が大きく困惑しています。」

いや、相手の方が売価との乖離が大きく困惑すると思います。（苦笑）

参考まで

この回答へのお礼

仰る通りでして、立場が逆でしたら余程の事情がない限り、私も即ノーサンキューと言うと思います。一物四価というだけあって、難しいですね。

お礼日時：2018/04/24 20:29

No.4 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2018/04/23 08:14

＞周辺相場と建物価値、立地が文教地区（実際はイメージが先行しているが）とのことでそのプレミアもあると、お茶を濁されました。

そのまま受け取れば良いのでは？


不動産の売値なんて自由設定ですから妥当であろうとなかろうと、売主が了承しない限りはどんな根拠を持って挑んでも無意味です。


仮に貴方がいう1300～1400万円程度が妥当な金額であったとしても、2400万で売りたい人にとっては話にならない金額です。


ですから、貴方が考えるべき事は2400万で買う価値があるか？

ただそれだけです。


売主だって、1年も2年も売れなきゃ金額は下げるだろう。

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2018/04/22 21:27

＞ちゃんとした合理的根拠（新築時の購入価格から減価償却分を控除したなど）を示してもらい

気持は充分わかるんだが、売主は『新築時の購入価格から減価償却分を控除』なんて全く意識をしていない可能性があるよ。

とりあえずは売主に、2400万円も根拠を聞く。
そこからでしょ。

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2018/04/22 18:10

＞1300～1400万円程度が相当ではないかと思われます

質問者さんが上記のように考えるのは自由だが・・・・

＞約2400万円

売主がなぜこの値段を提示しているか、よく考えないと、すぐに決裂しますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
不動産屋に価格設定の考え方を確認しましたが、土地建物別の内訳はなく、周辺相場と建物価値、立地が文教地区（実際はイメージが先行しているが）とのことでそのプレミアもあると、お茶を濁されました。
どうしても手に入れたいという訳ではありませんが、ちゃんとした合理的根拠（新築時の購入価格から減価償却分を控除したなど）を示してもらい、双方円満に合意したいというのが希望です。

お礼日時：2018/04/22 18:21

No.1 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2018/04/22 16:16

固定資産の評価額と、商品の売買価格はまったく別物です。

1970年製のトヨタ2000GTの評価額はゼロですが、中古価格は5000万円は下りません。
不動産も同じ。