年収430万、住宅ローンはいくらが妥当か

住宅購入を考えていますが、考えれば考えるほどわからなくなり、また不安になり、前に進めなくなりましたので、どなたかいいアドバイスをお願いいたします。

夫26歳　私29歳　娘6歳(1年生)　息子3歳(来年年少さん)　これ以上子供は増やさないつもりです。
夫年収430万(額面)　私パート年収60万(引かれるものがないので手取り)
現況と前提
現在市営住宅家賃2万(収入が上がると家賃も上がる)
3部屋あり、1つは布団3枚しかひけない寝室、一つは子供部屋兼物置部屋、生活スペースは4畳半の部屋のみ
私の気持ちとして、おそくとも娘が高学年になる3年半後には、子供が男女なので部屋を分けたい。　
下の子の保育料29000が1年半後の年中より6000になる
貯蓄については貯蓄性保険(夫終身、学資200万×2)年間44万の負担が大きく、また、年金枠で税金の控除と学費の不足分を補うことを目的に、10年後、全解約予定で月1.5万円の年金共済(年間18万)に加入しており、現金での貯蓄は月2.4万、現在100万ほどしかありません。
ここの所、特定の営業さんと打ち合わせといいますか、猛アタックを受けており、自分たちの払える金額の上限か知りたかったのもあり、FP相談まで行ってきました。
自覚はありましたが、保険のかけ過ぎのようで、終身を半分にしてもいい、そうすれば、35年ローンで4200万(月11万)でもやっていける！といわれました。説明は聞いたのですが、今家賃が2万だけに、本当に大丈夫なのか？と不安が消えません。
現金貯蓄がないので、頭金、諸費用などの心配もありますが、現金出費を100万程度に抑えられるといわれました。

市営住宅の為、所得が上がると家賃も上がるため、3年半、家賃を払いながら月2.4万(家賃アップによりさらに減る)の貯蓄を積み立てるより、諸費用のみ現金、頭金なしローンを1年半後に組んだほうが効率的ではないか？と感じています。
また、FPの先生のよると、うちは若いうちにお金がかかる家計だといわれましたので、太陽光発電を載せることで、光熱費(今現在電気+ガスで月平均20000円)をローンの中に入れ込むことで、将来メンテナンス費がかかるのは承知で、若いうちの月の支出を抑えようと考えています。この前提で計算し、

1年半後に住宅購入した場合に浮いてくるお金
家賃　20000/月+保育料差額23000/月+車ローン(入れ込む予定)22000/月+光熱費20000/月+終身保険を半分に減らすことで7500/月=計92500/月
固定資産税は10年間は住宅ローン減税で返ってきた分を当てる計算で、
月92500(光熱費込なので実質72500円？)までは今の生活を変えることなくいける計算になりましたが、はたしてこのような単純な計算で、本当にローンを組んでしまって大丈夫だろうか？計算が間違っていたら。。。住宅会社のFPさん(表向きは会社とは関係のないFPさんだといっておられます)のいう事はどこまで信じていいのか？と不安が残っています。
補足事項として、3年半後、上の子の学資月13000、12年後、下の子の学資月10000円が終わるので浮いてきます。ねんきん共済は年金枠での税控除を受けたくて入ったようなものなので、元本割れ覚悟で解約もやむをえなければ。というところです。
一般的な、手取りの20～30％でいうなら、ボーナス、児童手当はないものとして(あてにしたくないので)夫婦で手取り27.8万/月なのでローンは5.5～8.3万/月、もしくはボーナスあり、児童手当なしなら夫婦で手取り33.6/月なのでローンは6.7～10/月なのですが、この金額は、光熱費は別でですよね？
これらを踏まえて、月90000(光熱費込)のローンは無謀でしょうか？
また、いくら程度のローンまでが、分相応だと思われますか？
わからないことが多すぎるので、ほかにもこんな出費は予測しているのか？など、知っておくべきことがあれば、教えていただけるとありがたいです。長文申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 土地から購入です。
  月9万というのは、高いで有名な大手ハウスメーカーなので、そのあたりの金額になるため、月9万としています。

    補足日時：2018/08/11 23:57

No.3 ベストアンサー 回答者： まじですか 回答日時： 2018/08/12 00:38

先の方がおっしゃる通りです。

そんな営業とは縁をきりましょう。無謀すぎます。
私は、モデルルームにいましたが、
子の金額の住宅は絶対に勧めません。
生活が苦しくなるのは、目に見えてます。自分の営業成績のみですね。
お客さんにもはっきり言いますよ、、。無理です。生活キツキツでやりたいですか？と。３、６歳習い事も一切なしですが？お金かかる時期です。太陽光のせてますが、最初の試算通りには稼いでくれませんよ、、。
考え直した方が良いと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
習い事は、6歳児のみ始めていますが、確かに、下の子がいくつで何を始めるかわからないので、ある程度余力がいりますね。太陽光は、実際に建てた家の光熱費の請求書だと、一年分ほど見せられて、意外と稼ぐんだ～と納得させられてしまったのですが、あまり当てにならないのですね。。
住宅関係経験者の意見、とても参考になります。

お礼日時：2018/08/12 00:46

No.11 回答者： そもそも 回答日時： 2018/08/13 01:38

子供が男女なので部屋を分けたい、とかいろいろ切実ですね。

しかしながら、まず貯金です。まずは５００万円５年で貯める。
それがまず先決です。
貯金が今まで出来ていないのに、ローンは無謀です。破綻した人を
たくさん知っています。

ＦＰは仕事ですから、耳障りのいいことしか言いません。

部屋の問題は間仕切り、カーテンなど家具で対応。
頭金を１０００万円程度どちらかのご両親に援助してもらえませんか？
初めから無理と決めないで、一度は頼んでみては？

固定資産税が購入後毎年未来永劫、払い続けなければなりません。減税分でとは
ちょっと見通しが甘すぎる気がします。
http://lewisclarkarc.org/%E5%9B%BA%E5%AE%9A%E8%B …
簡単に計算できるので、購入したとするといくら払うのかシュミレーション
してください。
金融機関にその他にもシュミレーターはたくさんあります。
５５歳くらいまでの所で黒字でそこから老後資金のラストスパートが
かけられるよう、計算してください。

この年収で現在貯金がなくハウスメーカーの家を買うならば、
思い切って何かをやめなければ無理だと感じます。
例えば、車、おつきあい、携帯電話を格安にするか持たないくらいの
ドラスティックなバッサリとカットする変革が必要。

最後に、家賃とローンは全く違います。
家賃よりかなり少ないくらいでないと持たないです、精神的にも経済的にも。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。
両家の親に頼めれば良いのですが、夫の親は自分達の生活がいっぱいいっぱい、うちは片親で母親しかいませんが、出戻りの娘と、その３人の子供を養っているので、頼れる状況にありません。
車は田舎なので、ないと生活できませんが、携帯は見直す余地がまだあるので、もう少し出費を抑えられる要素がないか検討してみます。

お礼日時：2018/08/13 10:03

No.10 回答者： 認め印 回答日時： 2018/08/12 16:24

＞収入がアップするからではなく、支出が減るから、20年後に負担をずらそう、とこういう考えに至りました。

収入アップも支出の減も、結局は同じ話です。
「子育てが一段落するから」と、全く未定の話に頼ることは危険です。
「成人したにも関わらず、子育てが終わらない」ケースがそんなに珍しくないことは、新聞やテレビなどで明らかになっています。
勿論、そうでは無い方が望ましいですし、そうならないことの方が「一般的」ではありますが、そうならないという保証はありません。
あなたと夫が現在何歳で、兄弟姉妹が何人おり、親が健在であるのかどうかにもよりますが、将来の可能性という点を考えれば、「介護をどうするか」という問題もあるでしょう。
将来に於ける不安要素はいくつもあるのです。
こうしたときに重要なのは、「今できることは今のうちに処理してしまう」という考え方です。
将来何があるか全く分からないのに、「支出が減るから」として、「20年後に負担をずらす」のは、破綻の可能性を増大させるだろうと思います。
むしろ、「負担は今できるだけ処理しておく」ことをお勧めします。
ステップ償還という返済方法があったことをご存知かどうか分かりませんが(今もあるのかも知れませんが)、これはまさに「負担を先送りする」返済方法で、これを採用にた人の中には住宅ローン破産に至った人が相当数存在するようです。

年収の25％以内であれば、健全です。
今はおそらく30％でも融資するのではないかと思います。
「20年後にずらす」という考えは捨てて、「あなたの収入は、基本的には繰り上げ返済に使う」「将来、余裕が出来た場合は繰り上げ返済を行う(つまり、余裕が出来なかったら当初計画のままでも良い、ということ）」と考えて計画された方が安全です。
保険等は見直された方が良いと思いますが、現在のようにほぼ金利0の状態であれば、年収に見合った生活を心掛ければ、返済はそう難しくないと思います。

＞しかしご指摘の通り、年収に対して支払いの割合が高いので、月9万はやはり無謀そうですね
430万円の25％は、107万円です。
これは月額8.95万円です。
健全です。
「光熱費は別ですよね」と書いてありますが、これはどういう意味でしょうか？
光熱費も食費も教育費あなたのエステ代も、全てが家計であり、これらは全て年収に対する支出です。

この回答へのお礼

子供が独立しない。。。有って欲しくはないですが確かにその可能性も考える必要がありますね。
介護にも同じく言えることですね。介護は抜け落ちていました(^-^;
光熱費が別、というのは、世間一般で言われる収入の25%というのは、住居費の割合であり、みなさんそこにプラスで毎月光熱費を払っておられますよね？という意味で、光熱費が別という表現になりました。我が家の場合、通常8.9万の住居費になりますが、太陽光が載り、ローンの中に光熱費を組み込むことができるならば、ローンは8.9万+αで9万円台でもいい、という計算ができるのか、できないのか、ということが聞きたかったのです。分かりにくくてすみません(^-^;

お礼日時：2018/08/12 18:39

No.9 回答者： 認め印 回答日時： 2018/08/12 14:12

「太陽光発電を載せることで・・・・若いうちの月の支出を抑えようと考えています。

この前提で計算」されるのは、やめて置いた方が良いと思います。
「将来は収入が増えるから」というお話しなのでしょうが、収入の増加に比例して支出も増えます。
年収400万円の頃は「年収400万円なりの生活」となります(「それしかできない」と言っても良いでしょう）が、年収1000万円になれば「年収1000万円なりの生活」に変わります。
住宅融資の年間返済額は、年収の25％以内であれば「健全な借金」と考えて良いでしょう。
ただし、この場合の「年収」は、将来的にも安定した収入であることが必要でしょう。

それから、太陽光発電による売電をお考えであれば、それは安易すぎます。
売電で利益を上げるには、今はもう遅いだろうと思います。
日中も在宅であるなら、「昼間は太陽光発電で作った電力を使う」と言うことには、CO2対策として一定の効果はありそうですが、設置費やメンテ費等を考えたとき、「お得」であるかどうかは疑問です。
例えばパネルが20年使えたとして、更新時には既存パネルの撤去費と処分費が発生します。
また、専用の架台を作って設置するならば良いだろうと思いますが、住宅の屋根に乗せるのだとすると、それは如何かと思います。
「瓦屋根」でさえ「重いから、地震に対して考慮が必要」なのです。
頭に重い物を乗せると、揺れに弱くなることは、物理の原理を考えれば分かります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
年収の25%以内というのと、重さが、というのは納得しました。
太陽光をのせるのは、自家消費電力分でよく、利益をあげよう、とは考えておらず、今で月20000円の光熱費が賄うことができれば十分で、売電はあまり気にしていません。200万、ローンにのせたとして、月数千円の支払いアップで、月20000の光熱費が打ち消せるのなら、太陽光の寿命と言われる20年は乗せておいて、20年後は子育ても一段落しているので、収入がアップするからではなく、支出が減るから、20年後に負担をずらそう、とこういう考えに至りました。しかしご指摘の通り、年収に対して支払いの割合が高いので、月9万はやはり無謀そうですね(^-^;

お礼日時：2018/08/12 14:44

No.8 回答者： あたしさん 回答日時： 2018/08/12 12:40

旦那さんの収入だけで考えるのがいいです。

主様働かなくなってもやっていける計算じゃないと、何かあった時に足元すくわれますよ。
無謀としか言いようがないです。

この回答へのお礼

そうですね(^-^;
回答ありがとうございます。

お礼日時：2018/08/12 13:14

No.7 回答者： melon112 回答日時： 2018/08/12 04:31

今新築の家でも20年後には色々ガタがきて補修が必要になります。

屋根、ベランダの塗装など。実家がそうで、室内のリフォームもしてリビング、キッチンで200万円かかりました。質問者さんはまだ若いので、焦って買う必要はありません。ローン地獄に陥るだけです。都心の月20万円賃貸マンションでも子供部屋は持てません。部屋の一角に仕切りをして子供部屋風にしているだけです。子供は文句言いません。今の生活でがっちり貯金をして将来に備えるべきです。生命保険は見直した方が良いですね。学資保険？以前計算しましたが、生命保険がセットになっているので、受け取る金額より払う方が多かったように思えます。間違えていたらごめんなさい。途中解約は損になるので入っていたらこのままで。とにかく今は大きな買い物は避けてよいと考えます。ご参考まで

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。そうなのですね。
返戻率は100を超えるように組んでいます(*^^*)
生命保険のかけすぎは早急に見直したいのですが、それにあたって、住宅購入で必要保証額が下げられるので、お金を払うなら無駄なものより形あるものに。と思ったのも、住宅購入への気持ちが強くなった一因になっておりました。
もうしばらく購入は控えたようがよさそうですね(^-^;

お礼日時：2018/08/12 07:29

No.6 回答者： じゆうなきなこ 回答日時： 2018/08/12 02:12

追記です

銀行なんてあなたの将来なんてほぼ考えてないんですよ。ローンさえ組んでもらえばもうかるので。
子供は大きくなればなるほどあれこれお金かかるし、太陽光発電なんて耐久年数長くないし、正直、ちょっと悪質だな、ぐらいに思いました。

この回答へのお礼

銀行の融資については、ある程度そんなものだろうと思っていました。回答、ありがとうございます。

お礼日時：2018/08/12 07:19

No.5 回答者： じゆうなきなこ 回答日時： 2018/08/12 01:01

騙されちゃだめです。

年収からすると、ローン多すぎです。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。
やはりそうなのですね。光熱費込みならばという淡い期待がありましたが、やめといた方がいいですかね。。

お礼日時：2018/08/12 01:04

No.4 回答者： まじですか 回答日時： 2018/08/12 00:51

私もそれ見て決めたのに、、やはり、太陽光の面積、天候、全然家の子、稼いでくれませんょΣ（ﾟдﾟlll）

家は、人で買ってはいけません、、。住宅業界の必須です。
私の旦那も住宅業界です。が、これは間違いないです、、。

この回答へのお礼

そうなんですね(>_<)
いい人だと思っていたので、この人から買いたい、けど、予算が、、、と思っていました！
人で買ってはいけない！そうなのですね！
経験談、とても参考になります。回答ありがとうございます。

お礼日時：2018/08/12 00:58

No.2 回答者： toshipee 回答日時： 2018/08/12 00:29

年収より、勤続年収と職種ですよ。

26ではキツイと思います。私はお固い職種ですが、あなたより多い年収で3年目くらいで不動産屋さんに、「あなたではまだ買えませんよ」と言われたことあります。5年目くらいでも、銀行の融資が予定より500万借りれなくて焦りましたわ。かき集めましたもの。頭金は要りまっせ。

この回答へのお礼

勤続は9年目、某電機メーカーに勤めております。2年前、頭金なしの2700万のローンは通りましたが、やはり3200は無理かもしれませんね。。。１年半なしい３年半で、頭金、つくらないといけませんね。
回答、ありがとうございます。

お礼日時：2018/08/12 00:36