囲繞地通行料について

現在中古一戸建て（売主:不動産会社）の購入を検討中です。
建築時、公庫の融資基準で建築されている２階建て住宅で、
間取り・採光・風通し・環境申し分ないのですが、公道から約12メートルほど離れた袋地に建っています。
車を所有する予定もないので、日々の通行のみ保証されれば良いと考えています。
現在、公道側の隣地の端２メートルの通行を保証する覚書が
売主と隣地地主の間で交わされ囲繞地通行権が成立しています。

その覚書によると、
通行の償金として年額９万円を地主に払うこととなっているのですが、これは妥当なものなのでしょうか？
国土交通省のHPで見たところ、該当地域の地価は
坪当たり約60万円、通行のために使用する土地は、だいたい8坪弱。舗装はされていません。
通路に面して建つ、地主所有の賃貸アパートの住人も使用するということを考えると
この通行料は納得がいきません。
年額9万円というのは妥当なものなのでしょうか？
建築当時（14年前）のバブル時代の地価で計算されているものならば
住人が替わるこの機会に、通行料再検討を交渉することは可能でしょうか？
また交渉する上で提示する相応な金額とはどのくらいなのでしょう。

誰に相談しても、将来売るときのことを考えて
「何もそんな土地を買わなくても・・・」と言われます。
でも、銀行の融資も受けられるようですし、
弁護士が入って覚書が交わされ
これまでは通行に関してトラブルは起きたことがないとのことで
通行さえ保証されるならば、「袋地＆競売物件」ゆえの価格の安さの
恩恵に預かってよい物件だと私は思っているのですが・・・。

この物件を購入するにあたって見落としている点など
無知さをこの文章から読み取れましたら、その点についても
ご指摘頂ければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/11/16 10:18

金銭的にどの様に換算するのかというのは難しい問題です。

相手の損害という観点で見るとその地域の借地代の相場が経済的価値としてみることが出来るでしょう。
こちらの利益という観点で見るとこれはかなりの金額になります。（建物が建てられるかどうかという話なので）

中古住宅という点からご質問者が見落としている点について。

・建て替えになるとまた面倒なことが起きます。なぜならば建設機械やトラックなどが入らないと作業できませんので、車が入らなくてもよいという前提が崩れます。
そのときには更に特別に利用料を求められる可能性は十分あります。

・通行だけではなく、地下についても気をつける必要があります。住宅には上下水道やガスなどの敷設が必要ですし、いずれ寿命が来て交換という場合もあります。このときには掘り返す必要があるわけで、地主の許可が必要になるので、やはり特別に支払わなければならない可能性があります。

もしどうしてもということであれば、借地権（地役通行権は無料が原則なのでこの場合は困難）を登記設定し、かつ契約書では地面の上だけでなく地下利用も明記し、更に車の通行も認めるようにした方がよいです。

ただ通路幅が２ｍというのは、小型建機と小型トラックしか入れないので、工事費が少し心配ですが、、、

あ、あと気になるのは立替となると、建築基準法では４ｍ幅の道路に２ｍ以上接道していることが求められます。
つまりその袋小路の敷地から道路までの通路は道路としては認めてくれないので、その通路は専用通路として申請できるようにすることが必要になります。
このことも単なる通行地益だけではだめで、借地権でなければならない理由です。

もしかするとそのことがあって、賃料を支払うということになっているのかもしれません。

この回答への補足

>その地域の借地代の相場が経済的価値としてみることが出来るでしょう。
なるほど。他人が歩くと言うのは、損害なのですよね・・・。税金面でしか考えなかったのは考えが至りませんでした。
わたしが見落としている点についてもご指摘本当にありがとうございます。
>・通行だけではなく、地下についても気をつける必要があります。
実は、質問時に書いた「覚書」には、将来隣地の建物を建て替える場合には通路の場所を変更する場合があり（場所も指定されています）、その際配管を移動する工事は袋時所有者の負担で行なう、と明記されています。
この点も確かに引っ掛かってはいるのですが、他人の土地である以上しかたがないですよね。
掘削許可はあらかじめ頂けるよう、お願いしてみます。

>その通路は専用通路として申請できるようにすることが必要になります。
物件の説明書には「再建築可」とあるので安心していましたが、
一応地主さんに確認しておいたほうが良さそうですね。

袋地所有者の立場は完全なる不利で、すべて隣地地主へ「お願い」することしかできない（相手のメリットを持ち出して交渉することができない）というのも辛いところな気がしています。
それとも、何か「交渉」の土俵に上がるためのカードと言うのはあるのでしょうか？

夫が司法書士の勉強をしているのですが
いただいたアドバイスは大変参考になったようでした。
明後日地主と直接交渉へ行ってきます。
ありがとうございました。

補足日時：2004/11/17 20:25

No.1 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/11/16 06:43

＞「袋地＆競売物件」ゆえの価格の安さ

つまりこのような囲繞地通行権の問題を含めての評価ということですよね。
通行料に関しては貸す者と借りる者との合意で決めることで、簡単に言って相場というものはないと思います。

私であれば、通行料が高額と感じる場合、通路部分の借地権の登記を打診します。
そうしておけば、将来その物件を売却する場合、条件は今より少しは有利になると思われますし、他のトラブルも起こりにくいと思います。

この回答へのお礼

さっそくのご返事ありがとうございます。
とても参考になりました。

>簡単に言って相場というものはないと思います。
やはりそうですよね。

>通路部分の借地権の登記を打診します。
わたしは法律に疎いのでよく分からないのですが
夫が司法書士の勉強を数年しているので
同じことを申しておりました。
この土地を買うにあたり、やはり将来売却する場合のことが不安でしたが
少しはそれを緩和する手段もあるということですね。
明後日、隣地の所有者と話し合いをすることになりました。
借地権登記の方向で打診をしてみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/17 20:18