12万作品が月額500円(税別)で見放題なのはdTVだけ!! >>dTV(外部リンク)

現在中古一戸建て(売主:不動産会社)の購入を検討中です。
建築時、公庫の融資基準で建築されている2階建て住宅で、
間取り・採光・風通し・環境申し分ないのですが、公道から約12メートルほど離れた袋地に建っています。
車を所有する予定もないので、日々の通行のみ保証されれば良いと考えています。
現在、公道側の隣地の端2メートルの通行を保証する覚書が
売主と隣地地主の間で交わされ囲繞地通行権が成立しています。

その覚書によると、
通行の償金として年額9万円を地主に払うこととなっているのですが、これは妥当なものなのでしょうか?
国土交通省のHPで見たところ、該当地域の地価は
坪当たり約60万円、通行のために使用する土地は、だいたい8坪弱。舗装はされていません。
通路に面して建つ、地主所有の賃貸アパートの住人も使用するということを考えると
この通行料は納得がいきません。
年額9万円というのは妥当なものなのでしょうか?
建築当時(14年前)のバブル時代の地価で計算されているものならば
住人が替わるこの機会に、通行料再検討を交渉することは可能でしょうか?
また交渉する上で提示する相応な金額とはどのくらいなのでしょう。

誰に相談しても、将来売るときのことを考えて
「何もそんな土地を買わなくても・・・」と言われます。
でも、銀行の融資も受けられるようですし、
弁護士が入って覚書が交わされ
これまでは通行に関してトラブルは起きたことがないとのことで
通行さえ保証されるならば、「袋地&競売物件」ゆえの価格の安さの
恩恵に預かってよい物件だと私は思っているのですが・・・。

この物件を購入するにあたって見落としている点など
無知さをこの文章から読み取れましたら、その点についても
ご指摘頂ければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (2件)

金銭的にどの様に換算するのかというのは難しい問題です。


相手の損害という観点で見るとその地域の借地代の相場が経済的価値としてみることが出来るでしょう。
こちらの利益という観点で見るとこれはかなりの金額になります。(建物が建てられるかどうかという話なので)

中古住宅という点からご質問者が見落としている点について。

・建て替えになるとまた面倒なことが起きます。なぜならば建設機械やトラックなどが入らないと作業できませんので、車が入らなくてもよいという前提が崩れます。
そのときには更に特別に利用料を求められる可能性は十分あります。

・通行だけではなく、地下についても気をつける必要があります。住宅には上下水道やガスなどの敷設が必要ですし、いずれ寿命が来て交換という場合もあります。このときには掘り返す必要があるわけで、地主の許可が必要になるので、やはり特別に支払わなければならない可能性があります。

もしどうしてもということであれば、借地権(地役通行権は無料が原則なのでこの場合は困難)を登記設定し、かつ契約書では地面の上だけでなく地下利用も明記し、更に車の通行も認めるようにした方がよいです。

ただ通路幅が2mというのは、小型建機と小型トラックしか入れないので、工事費が少し心配ですが、、、

あ、あと気になるのは立替となると、建築基準法では4m幅の道路に2m以上接道していることが求められます。
つまりその袋小路の敷地から道路までの通路は道路としては認めてくれないので、その通路は専用通路として申請できるようにすることが必要になります。
このことも単なる通行地益だけではだめで、借地権でなければならない理由です。

もしかするとそのことがあって、賃料を支払うということになっているのかもしれません。

この回答への補足

>その地域の借地代の相場が経済的価値としてみることが出来るでしょう。
なるほど。他人が歩くと言うのは、損害なのですよね・・・。税金面でしか考えなかったのは考えが至りませんでした。
わたしが見落としている点についてもご指摘本当にありがとうございます。
>・通行だけではなく、地下についても気をつける必要があります。
実は、質問時に書いた「覚書」には、将来隣地の建物を建て替える場合には通路の場所を変更する場合があり(場所も指定されています)、その際配管を移動する工事は袋時所有者の負担で行なう、と明記されています。
この点も確かに引っ掛かってはいるのですが、他人の土地である以上しかたがないですよね。
掘削許可はあらかじめ頂けるよう、お願いしてみます。

>その通路は専用通路として申請できるようにすることが必要になります。
物件の説明書には「再建築可」とあるので安心していましたが、
一応地主さんに確認しておいたほうが良さそうですね。

袋地所有者の立場は完全なる不利で、すべて隣地地主へ「お願い」することしかできない(相手のメリットを持ち出して交渉することができない)というのも辛いところな気がしています。
それとも、何か「交渉」の土俵に上がるためのカードと言うのはあるのでしょうか?

夫が司法書士の勉強をしているのですが
いただいたアドバイスは大変参考になったようでした。
明後日地主と直接交渉へ行ってきます。
ありがとうございました。

補足日時:2004/11/17 20:25
    • good
    • 0

>「袋地&競売物件」ゆえの価格の安さ



つまりこのような囲繞地通行権の問題を含めての評価ということですよね。
通行料に関しては貸す者と借りる者との合意で決めることで、簡単に言って相場というものはないと思います。

私であれば、通行料が高額と感じる場合、通路部分の借地権の登記を打診します。
そうしておけば、将来その物件を売却する場合、条件は今より少しは有利になると思われますし、他のトラブルも起こりにくいと思います。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

さっそくのご返事ありがとうございます。
とても参考になりました。

>簡単に言って相場というものはないと思います。
やはりそうですよね。

>通路部分の借地権の登記を打診します。
わたしは法律に疎いのでよく分からないのですが
夫が司法書士の勉強を数年しているので
同じことを申しておりました。
この土地を買うにあたり、やはり将来売却する場合のことが不安でしたが
少しはそれを緩和する手段もあるということですね。
明後日、隣地の所有者と話し合いをすることになりました。
借地権登記の方向で打診をしてみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2004/11/17 20:18

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q私道の使用料2

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/4898420.html

↑のベストアンサーに
その通路に面した土地の価格の10分の1×14÷1000×3
これが年間の通行料と考えていいです。(裁判となれば、ほぼそうなります。)
この根拠は借地料は固定資産税の3倍と云うことで、通路はその10分の1と云うことからそうなっています。

とありますが固定資産税が22000円に対し通路はその10分の1と云うことは年間2200円で良いのですか?
でも土地の価格の10分の1×14÷1000×3の計算だと1ケタ違ってきます?

Aベストアンサー

以前の回答は私です。少々わかりにくいところがあったようです。
通行料は幾らが妥当かといいますと、通常の借地料の10%ほどです。
(道路ですから、借地料の10分の1です。)
そこで、借地料が判っておれば、10%を乗ずれば簡単に通行料は算出できます。
借地料が判らなければ、簡単に算出するために、まず、地価相場(評価額)に10%を乗じます。
次に、借地料は固定資産税の3倍ほどと言うことを参考にしますが、
その前に固定資産税は評価額の1.4%と言うことになっている関係で
1000分の14を乗じます。
最後に、その数を3倍すれば、通行料です。
以上で、今回の場合は、固定資産税が22000円と言うことですから、
借地料は固定資産税の3倍と言うことから、
22000×3が借地料で、その数に10%を乗ずれば、6600円が1年間の通行料です。
なお、仮に地価相場(評価額)が100万円だとすれば
私の計算式から言って
1000000×1÷10×14÷1000×3で4200円となり、1年間の通行料は4200円となります。

Q私道の使用料

土地が道路に面していない袋地である我が家に道路の使用料を請求されました

あるサイトに(http://www.houterasu.or.jp/news/houteki_trouble/20130318.html)
袋地が、公道に面していた土地が分割や一部譲渡されたことによってできた場合、袋地の所有者は通行料を支払うことなく、その残りの土地(残余地)のみを通行することができます。

とありますが財産分与で得た袋地の場合支払う必要は本当にないのでしょうか?

申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

袋地の所有者=質問者さんには囲繞地通行権という権利があります。

囲繞地通行権とは廻りを他人の土地に囲まれており、他人の土地を通らないと公道に出ることが不可能な場合は、公道までの最短距離にある土地を通行できる権利の事です。

>申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?


囲繞地通行権を地主は拒否することは出来ません。

ただし囲繞地通行権とは人が自分の袋地に出入りする権利であり、車の通行の権利ではありません。

なので囲繞地通行権を裁判で争っても認められる道幅は1m程度です。

つまり人が通るだけなら無償で良いが、それ以上の道幅を求めるのなら借地代を払ってください。という地主の主張は法的に正論です。

いくらの借地代を求められているのか判りませんが、妥当な金額なら借地代を払うのも一つの手と思います。

借地代を払ってれば、質問者さん側にも借地権が生まれますので、地主側にしてもこの先使うなとか言えなくなります。

逆に無償で借りてるのは「使用貸借」といって借主の権利はほとんどありません。


>財産分与で得た袋地の場合支払う必要は本当にないのでしょうか?

その袋地の生まれた経緯によっては払わなくて良いケースがあります。

その袋地が払わなくても良いケースだったとしても、車が通行できる幅の無償を主張できる訳ではありません。

質問のケースでは囲繞地通行権は人のみ、車の通行は別に考えないと解決しないと思います。

袋地の所有者=質問者さんには囲繞地通行権という権利があります。

囲繞地通行権とは廻りを他人の土地に囲まれており、他人の土地を通らないと公道に出ることが不可能な場合は、公道までの最短距離にある土地を通行できる権利の事です。

>申し出を断った場合人は通しても車は通さないとか言う権利は地主にありますか?


囲繞地通行権を地主は拒否することは出来ません。

ただし囲繞地通行権とは人が自分の袋地に出入りする権利であり、車の通行の権利ではありません。

なので囲繞地通行権を裁判で争っても認...続きを読む


人気Q&Aランキング

おすすめ情報