相続した貸マンションの減価償却費について質問します。

１０年前に父から貸マンションを相続しました。ロ－ンは３５年ローンで返済はあと１０年残っています。父は減価償却を途中から定率から定額に変更しました。父が会計事務所から計算していただいた減価償却費は大幅に下がり、償却が完了するのはあと３０年かかります。そのために毎年の税金が高く大変困っています。ローン返済と減価償却期間を一致するように変更できないものでしょうか。ちなみに確定申告は会計事務所に任せていますが担当者はこれが正しいと言っています。お分かりの方ぜひ相談に乗ってください。

質問者からの補足コメント

• マンションは鉄骨構造で１９９４年の築で2５年となります。ローン返済は３５年ローンで２０２8年までですが、減価償却費はこのままで処理していくと２０４９年に完了となります。つまり減価償却期間が５６年になっていますがこの期間は変えられないのでしょうか。よろしくお教えください。

    補足日時：2019/01/27 21:24

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2019/01/30 17:22

詳しくはないですが、どれほどの税負担なのかわかりませんが、どうにも変更できない場合の一つの方法として、法人設立はいかがですかね。

法人を設立する際に現物出資として、資本として不動産を法人へ入れるのです。

そうなれば経営者は同じでも、法人という別人になるので、不動産の中古売買と同様に扱えるはずです。
そうなれば減価償却の方法も耐用年数も中古資産購入として再度決めることができるのではないですかね。

会計事務所の職員全員が税理士資格を持ち責任ある仕事をしているとは限りません。無責任とはいいませんが、一従業員程度の責任でしか仕事をしていないこともあります。
私自身税理士事務所で税理士でない補助者として担当者になって仕事をしていました。
事務所の方針や担当者次第では、担当者任せで担当者の能力次第で仕事が終わることも少なくはありません。
担当者にとってはされたくないことかもしれませんが、税理士自身に時間を取ってもらい相談に乗ってほしいと頼んではいかがですかね。
私が担当しているお客様から同様の形で税理士につないだことがあります。私が厳しく求めたことへの不満だったのですが、お客様がいい加減なための指導であったので、税理士が私の見方になってくれましたよ。ただ、私に足らないことがあれば私が指導を受けたり、最悪担当替えをされたのかもしれませんね。

減価償却だけではなく、他の方法での節税相談をしたいと税理士に時間を作らせ、減価償却部分の相談もしてしまえばよいのではありませんかね。

私が知る減価償却方法の変更では、新たな償却時の計算上、新たな償却の耐用年数は本来の耐用年数から経過期間を差し引くと覚えています。
他の回答にもありますように、ローンの期間は耐用年数に影響しません。ただ、基本金融機関は法定耐用年数以上の返済期間で融資しないと思いますので、ローンの期間より耐用年数が多くなることが基本だと思います。
年数計算の端数処理で多少の前後はあるにしても、法定耐用年数を大幅に増えるなんてことは聞いたことがありません。

この回答へのお礼

現在いろいろな所に相談していますが、まだ納得できるような説明はいただいていません。でも「法定耐用年数を大幅に増えるなんてことは聞いたことがありません」と回答いただいたのはとても心強く感じています。ありがとうございました。

お礼日時：2019/02/03 07:36

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2019/01/27 23:44

確定申告は会計事務所に任せていて、担当者の答えに疑問があるのでしたら、事務所の税理士に確認されてみたらどうですか。

１　定率法から定額法に変更すると減価償却費は以前より低くなります。
　　いつ、どんな理由で選択変更をしたのかを知る必要があります。
２　耐用年数は決定したのちに変更は原則されません。
　変更は
　非事業用資産を事業用資産にしたとき。
　中古資産取得時の耐用年数。
　などです。

３　ローンの返済期間は、債務者と金融機関の間で決定される「返済期間」です。
　この期間と資産の耐用年数とは連動しませんし、無関係です。
「ローン返済と減価償却期間を一致するように変更」はできない話です。
これまで採用してきた耐用年数の変更は、税務当局に説明ができないと通用しません。

４　耐用年数の変更をした場合に税務当局は
（１）その理由を尋ねてくる
（２）納税額にそれほど影響がない金額なので、とりあえずは無視する
（３）気が付かない
のどれかです。
（２）（３）を期待して会計事務所が耐用年数の変更をする事はしないでしょう。
　（１）をきっかけに税務調査対象者にされてもいけないからです。

５　耐用年数に誤りがあった場合
　個人納税者の場合には減価償却費の計上は強制です（法人は任意）。
　したがって正しい耐用年数で計算すると納税額に差がでる場合には
（１）納税額が過大あるいは繰越損失が過大だった場合
　　　修正申告を必要とします。
（２）納税額が過大だった場合あるいは繰越損失が過少だった場合
　　　更正の請求をします。

この回答へのお礼

詳しくご説明いただきありがとうございます。減価償却期間があまりにも長いのでどうしてなんだろうと悩んでいました。具体的なことを税務署で相談します。ありがとうございました。

お礼日時：2019/01/28 18:36

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/01/27 21:39

＞つまり減価償却期間が５６年になっていますが…

はじめは自己の住宅であったものを、何年か後に賃貸に転用したのなら、そういうこともあり得ます。

最初から賃貸だったとしても、途中で大規模な修繕・リフォームをしていれば、やはりそういうこともあり得ます。

最初から賃貸で、それほど大きな修繕もリフォームもしていないのなら、法定耐用年数が延長されることはありません。
何か間違っています。

＞この期間は変えられないのでしょうか…

自分の都合で縮めたり延ばしたりはできません。

この回答へのお礼

耐用年数と減価償却期間が必ずしも一致しないのですね。今までの経緯を具体的に税務署に相談したいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2019/01/28 18:37

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/01/27 21:02

＞ローン返済と減価償却期間を一致…

全く因果関係のないものを一致させたいと言っても無理です。

＞償却が完了するのはあと３０年…

そもそも現時点で築何年目なのですか。
マンションと言うからには鉄筋コンクリート造りだと思いますが、鉄筋の住宅は耐用年数が 47 年です。
まだ建って十数年なら計算は合っています。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/3425 …

この回答へのお礼

そうなんですね。自宅の木造建築のようにローンと耐用年数を考えてはだめなんですね。ありがとうございます。

お礼日時：2019/01/28 18:37