不動産の売却と贈与（夫婦間）

両親についての相談なのですが。
よろしくお願い致します。

夫名義の不動産（土地・建物）

土地・固定資産評価額　約２３０万
　　　地価公示価格　約３１０万
　　　購入金額　約７００万

住宅・固定資産評価額　約１９０万
　　　築年数２１年　購入金額　約１０００万
　　　抵当権　住宅金融公庫

住宅金融公庫からの借入残が、２５０万ほどあります。

この度、妻の資金（満期保険金）でローンを繰上げ返済をして、夫名義の不動産を妻名義に変更しようと思っています。

２５０万の返済については、
建物or土地の売買とした方が良いのか、
妻からの借入金とし、贈与した方が良いのか、
判断出来ません。

それと何か特別の問題があるか心配なので、
アドバイスよろしくお願いたします。

※贈与については、住宅用不動産で婚姻期間が２０年以上あるので税金はかからないと思っています。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/11/24 10:54

まず土地の評価額については贈与関係では相続税の路線価が使われますのでこれは税務署でご確認下さい。

おそらく２５０万程度になるはずです。

建物については固定資産税評価額がそのまま使われるのが普通なので、おそらく１９０万円となるでしょう。
こちらも税務署に確認下さい。

いま夫のローンの２５０万を妻が返済する際に土地を妻名義に変更した場合は、上記よりほぼ同額になりますから等価交換ということで贈与税はかからないと思われます。
この場合の原因は売買となるでしょう。

建物についても妻名義とする場合は１９０万程度が贈与金額になるので、基礎控除の１１０万を差し引いた８０万円に対して贈与税がかかることになります。
もちろん夫婦間の贈与の特例を使って非課税とすることは可能です。（この場合は必ず申告して特例を受ける必要がある）
この場合の原因は贈与となります。

贈与金額が少ないので贈与税は１０％の税率であり８万円ほどになりますので、一度きりしか使えない夫婦間贈与の特例を受けるかどうかについては多少の疑問は残りますが（少しもったいない）、夫婦間贈与の特例は居住する／している不動産にしか適用されないので、効果は低いですが意味はあるのでこのあたりはご判断していただくことになります。

この回答へのお礼

mickjey2さん、アドバイスありがとうございます。

本当は土地・建物を贈与にして、ローン分を夫婦間の賃借でやりたかったのですが、夫婦間での金銭の貸借は、税務署のほうで認められないケースが多いと聞いたので、このようなちょっと複雑な方法になってしまったのですが、心配で・・・

アドバイスを参考に、税務署に問い合わせてみたいと思います！

ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/25 00:46