欠陥住宅について

新築一年目です。

先日の台風のあと、床下を覗いて見たら水漏れがありました。プール状態な所、水をまいたような所と水漏れの度合いは様々です。水の色も場所によって多少違いました。

一年前、引き渡しの直後も水が出てきたので、業者にたのんで水抜き、防水塗料？を基礎の内側から塗ってもらいましたが全然効果なかったみたいです。

業者に連絡したら、水抜きしたあとどうするか対策を考えますと言われ、その後すぐに玄関下の所から漏れてきてるかもしれないので3日位工事しますと言われました。

水抜きをしに一度来ただけで、雨漏りがどこから来てるかきちんと調べずに工事とか不安です。
基礎の部分から錆汁みたいのも見受けられます。
ショックとこの先の不安で頭が回らないのですが、以下の点について教えてください

①業者が目星をつけ指定してきた場所しか雨漏り工事してもらえないのか？
こちらが雨漏り専門家に調査を自費で頼んで、その資料を元に工事してもらえるのか？
この先何度もまた工事は嫌なので、原因追求してからにしてほしい

②床をはぐ大工事になるが、基礎の錆の対策をしてもらえるのか？→一年で錆汁がでてるので、この先かなり怖い

拙い文ですみません
よろしくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• 御回答頂きありがとうございます。御回答にあったように、家は半地下で階段を3段位下がった場所に玄関があり、周りの道路より低い位置にあります。
  やはり、これでは水が周囲から入ってきやすいですよね、、
  業者的には侵入場所は1箇所で、玄関からだと思っていて、その水があちこちに回ったという主張を曲げないので、交渉は難航しそうです。
  
  建築士や専門家の方に見てもらうことを強く検討してますが、その結果を業者が受け入れなさそうなので、それもまた不安です。
  
  プール状にたまった場所ではない所の水の浸水した後の写真です。
  きちんと直ればいいのですが、、

  
    補足日時：2019/09/15 08:31

• 御返信して頂き、本当にありがとうございます。
  
  購入時にもらった書類を見てみたら、建築時に防水工事をした記載等ありませんでした。
  購入時には地下物件だという説明はありましたが、水が浸水しやすいみたいな説明は全くありませんでした。排水ポンプもありません。
  
  今日、住まいるダイヤルに電話をしました。
  瑕疵の可能性が高いが見てみないとわからない、家の横を掘って工事となるとかなりの金額がかかるので、業者は中々認めない場合が多い、その場合は裁判になるとの話でした。
  
  前回の浸水の時に、業者に今後の工事内容等を書面に残して欲しいと言いましたがそれはする必要がないと拒否されました。
  
  場所は都内の建売で、都内にある業者です。
  
  錆はこのような感じで直線っぽく錆びてるように見えました。（入居時にはなし）
  
  いつまで住めるのかとか思いますが、動かないとですね。

  
    補足日時：2019/09/17 17:00

• 御返信頂きありがとうございました。
  親身に聞いて下さり、感謝の気持ちでいっぱいです。
  
  住まい○ダイヤルに電話をしました。
  今後も何度も雨の侵入が起きる可能性が高い、
  建築士と弁護士同席で一度方針や業者への対応、工事法など話を聞いたほうがいいとアドバイスを頂きました。
  
  裁判などせずに、和解とか出来ればよいのですが、、
  普通に安心に住めるようにしてもらいたいです。
  
  回答者様がおっしゃられたように記録が大事で、法律上の時間制限もあるようなので、早めに動くべきとの事でした。
  
  本当に、ありがとうございました。

    補足日時：2019/09/19 16:39

No.12 ベストアンサー 回答者： ron2828 回答日時： 2019/09/18 08:18

まず。

整理が必要です。

[状況]
・半地下とのことなので、地下水位が高い場所なのでしょう。
　そういう場所で雨が降るとすぐに水が浸入します。
・コンクリートにはそもそも止水性能はありません。　水位が高ければ何らかの防水工事が必要です。
・防水は
　コンクリートに混和材を混ぜてコンクリート自体に止水性能を持たせる躯体防水
　コンクリートの外に防水をする外防水
　あと、木造住宅ではあまりやりませんが、内部に排水機能を持たせて排水。（湿気は上がりますが）
などです。
　また、コンクリート基礎は数回に分けて作りますが、その継ぎ目には止水板というゴムの長い板をいれないと
　そこからどんどん水は入ります。
・錆とのことですが、鉄筋が錆びると、錆が成長してコンクリートを押し広げて基礎を破壊します。
　これを爆裂といいます。

[推測]
・建売とのことですし、地盤調査の際に水位のチェックもしていないのかもしれません。
・工事中には、作業員は気付いていた可能性もあります。

[どうするか]
・時間との勝負です。瑕疵担保責任保険や契約書に記載された保証期間中に指摘しなければかなり不利になります。
・状況写真を撮影して記録をしっかりとってください。
・経緯をあきらかにしておいてください。
　指摘をした内容と日時、それに対する対応や回答
・別の業者に見てもらい見積もりをしてください。（その額が損害賠償請求をする際の損害額として主張できます）
・住まいるダイヤルにかけて弁護士さんを紹介してもらい、アドバイスをもらいましょう。
・その上で、文書で内容証明かそれに代わる手紙を工事会社に送ります。（どんな書面かは弁護士にアドバイスしてもらってください）
回答は必ず文書でもらう。
・誠意のない対応の場合は、裁判所での調停になります。
　裁判ではなく調停なので、費用もさほどかかりません。
　そこで決定された内容には法的な拘束力が発生しますから、簡単には逃げられないでしょう。
・最悪の場合は裁判です。そこまでいかない段階でケリがつけばいいですが。

以上、私の知りうる知識ではこうなります。

by一級建築士さんより

No.11 回答者： けいこ建築士 回答日時： 2019/09/17 21:15

建売でしたか。

それは売買契約なので、普段は普通に生活出来ていて、下水逆流の事故や、集中豪雨時の浸水をそのまま瑕疵では？とするにはハードルが高いです。
購入時受けた説明内容などを記録取っておいた方が良いですね。
購入時の説明の不適切さや
設計の不適切さを証明できないとあくまでも事故であり瑕疵にはなりにくいのではと思います。
専門家が必要ですね。


ただ、写真は一体どの部分でしょう。
私には鉄筋そのものに見えますが。
コンクリートで鉄筋を隠さなきゃいけないのですが、これ見えてませんか？
ユニット鉄筋か、メッシュ筋の端部のようにも見えます。
少なくともここは補修が必要ではないかと思います。

瑕疵でないとされてしまった際は、今より浸水に強い家に改善できるか検討が必要でしょう。
インスペクターに相談なさったらいかがでしょうか。

No.10 回答者： スーパー大工 回答日時： 2019/09/16 09:29

新築で？考えられない、現場どこ？会社は？町場？近くの工務店？オレが思うに基礎屋のミス手抜き、工務店ありきか、会社に言ったといっても

知らない監督来ただけ、仕事知らない、第三者に見てもらって証拠突きつけてガッツリ工事、こうなると外と中から防水しないと無理かも、多分錆は基礎型枠止める金物か、落ちてた釘か、だと思います、多分水は、ベタと基礎のつなぎ、低い場所なので基礎どうしのつなぎ、でも全部の家そうなので、よっぽど下手なのか、とすると、基礎の検査、金物検査の書類見る確認した方がいいかも、検査する場所は、違う会社なので書類あると思います、現金で家買うと検査ないのでやばいかも、

No.9 回答者： けいこ建築士 回答日時： 2019/09/15 16:29

半地下ですか。

ここでは、隠れた瑕疵だったのかそうではないのかで今後が分かれてきます。
①購入時の契約内容条件を確認。
どの位集中豪雨の際に浸水被害を受ける可能性があるか記載があったか。
②近隣のの被害はどうか。豪雨の際周りみんなそのような被害だったのか。水の匂いについてお話しがなかったようなので雨水かとも思いましたが、水が白く写ってます。雑排水かな？とも思いますので、近所のかたにも聞いてみてください。下水管の逆流という可能性もあります。
③玄関が下がっているなら玄関ポーチにに排水溝がありませんか？無ければ設計不備も言えますが、あったら逆流も可能性があります。
④排水ポンプはありますか？機能してるか確認しておきましょう。なければ、排水が正常に流れているのか、どのように本管に接続したのか確認しておきましょう。
⑤基礎の打ち継ぎ部分に止水措置をしたか、前回の対策でなく新築時に基礎に防水措置はされたのか。

業者さんの今のスタンスは、台風被害に対応してあげている協力者のスタンスです。

本当に業者や設計に瑕疵があったかはもっと情報がないと分かりません。
建売か請負工事契約かでも違うでしょう。

①で土地より下がっている説明を受け買っている。
②周りもみんな同じ被害、で被害は集中豪雨だけ
③玄関内に水が入りにくくする措置がされていて
④逆流っぽい
⑤基礎の措置はされていた

例えばこんな状況なら、瑕疵は問えない可能性があります。
ちかい状況でそういう判例もあります。
その場合は、ご自身で改善工事が必要になる可能性もあります。

建築基準法第19条は建築敷地が道より低いことを原則禁止していますが、排水が問題なければ良いですよ。となっています。
この「排水」に問題があったり基礎の措置に施工不良があったりでその原因で浸水したとすれば業者や設計者に瑕疵があるとして、改善を相手に求められます。
もし、訴訟を考えても、それまでは、困っている事を前面に押し出して出来るだけの事をしてもらい情報を集めておきましょう。

必ずしも瑕疵にならない状況なら、長く住むお家です。早く水分を抜き、乾燥してあげましょう。

No.8 回答者： something2013 回答日時： 2019/09/15 10:01

NO3です。

「補足」拝見いたしました。

先に「欠陥住宅とは言えないのではないか？」と申し上げましたが、
訂正いたします。

欠陥住宅の可能性が残るように思います。

NO4様のご指摘のように、「建築士」に依頼されることを
検討されては如何か、と思います。

「前面道路より低い」「半地下」の時点で、設計上で配慮、検討するべき
事項が、有り、その「配慮、検討」内容を、設計図書に反映させるべきで
有った可能性があるかも知れません。

今回の、「建築士」「工事監理者」「工事管理者」が、それらの項目に
付いて、留意し、検討し、施工していたのか、に付いて「第3者的立場」で、
検証する必要があるようにも思います。

依頼されるとすれば、経験豊富な「一級建築士」が良いともいます。
「施主の利益の代弁者」として、施主の代わりに業者と交渉してくれる
ように依頼されたら、と思います。

１）地質調査の結果の地下水位の状況
２）何故、道路より敷地が低いのか？
３）事業工事、基礎工事の段階での湧水の発生状況はどうか？
４）コンクリートの品質はどのように確保されたのか？
５）仮に湧水の危険がある土地で、「止水板」の採用をしたのか、しなかったのか？
　　採用しなかったとすればその理由は？
６）湧水の危険が認定できる土地であれば、その外部からの湧水の侵入への
　　対処としての、「外側からの防水」は何故、行わなかったのか？
７）型枠固定の「Pコン」後の処理は、どのように行ったのか？
８）床下の地面は、何故コンクリートにしなかったのか？

ぱっと考えただけで、以上の解決すべき疑問があります。

現地を見れば、意味のない疑問、課題もあるでしょうが、「経験豊かな建築士」であれば、
検討項目を抽出することが出来るでしょう。

この物件は、「設計ミス」「施工ミス」の両方の観点で、一度プロに
見てもらったほうが良いかも知れません。

相手の「建築士」「工事監理者」を出席させ、施主側の「建築士」と
協議させるのが、良いようにも思います。

無責任な進言だとは思いますが、「欠陥住宅ではない。」と
申し上げた罪悪感で、少し強く発言いたしました。

頑張ってください。

No.7 回答者： 男結び 回答日時： 2019/09/14 19:17

憶測なのでなんともですが、どこかの部屋の天井や壁に雨が染みた跡は見当たりませんか、窓の内側から水が垂れてくるなど。

雨漏りであれば大体症状が何処かに出るはずです。
プール状態であればかなり前からの漏れではないかと。
設備配管などは大丈夫ですか？

No.6 回答者： meteorite 回答日時： 2019/09/14 15:17

以前、山の分譲地、一部岩盤層

地下の水脈が変わったのか湧水が出て水たまりが基礎下にあるような状態、濡れる。
庭をいくらか掘るだけで湿ってるし掘れば水が溜まるくらい。
支持層に到達して基礎が建ってるので傾く心配はない。
業者としては、お金をかけずに直す訳だ、建物の木曽では無く周辺土壌改良が多い。

昔川だった所で
床を壊し見たら水が流れてた家も見たことがある。
庭に穴を掘り水を出しつくすがどうせまた溜まる。
上のほうで家が沢山建ったので水の流れが変わったのだろう
穴を掘り自動水中ポンプを設置し溜まったら自動で排水

ま～沸き水の原因を解決しないといけないので、実際簡単楽な工事ではないんだよね
作った業者もガックリな案件です

No.5 回答者： おじい 回答日時： 2019/09/14 13:25

以前は家のない　信仰住宅地ですか　其れなら　昔は川があった　水田だった土地に　すこし盛り土して家を建てた　それなら大がかりな水抜き工事が

必要です　専門家に見させて対策を業者と話しあう事です

No.4 回答者： けいこ建築士 回答日時： 2019/09/14 08:50

2013さんのご意見はかなり有力に思います。

地盤と床下のコンクリートの高さを比較してみてください。おそらく底盤と立ち上がりの隙間、つまり打ち継部分から浸水しているのではと思いました。
そこに水の通る隙間があり鉄筋があるから錆の色が確認できるのではないかと。

地下や半地下のように基礎が通常より土に潜ったところがあるならば、少なくとも外側から隙間を埋め防水工事しないと止まらないでしょう。中からやってもその隙間に水があれは錆が進む可能性があるからです。
止水してから中の完全乾燥。

ま、想像なので信頼できない業者なら、インスペクターや建築士をいれましょう。原因が明確になれば責任者にインスペクターの費用を払ってもらうようにすればよいでしょう。
原因が早くわかれば、やり直し工事なども発生しにくいわけで業者さんも損では無いと思います。
早く安心できるといいですね。

No.3 回答者： something2013 回答日時： 2019/09/14 08:23

現場の確認が出来ないので、想像の域ですが、少し書きます。

１）「水漏れ」と「水が出てきた」

　この違いを理解しましょう。
　「水漏れ」は、「水が漏れない対策を施したのに、漏水した。」と言う意味であり、
　「水が出てきた」は、「水が地面から供給された。」と言う意味です。

　ご相談の内容から想像するに、この土地は、「地下水位」が比較的高く、
　雨が降って、地面に浸透した水が、「粘土層」等で、地面に吸収されにくく、
　「横方向」に浸透し、「弱いところから出てきた。」という意味に
　思われます。

　そのため、通常床下に水がないのであれば、時間とともに
　水は減少していくでしょう。

　どこからも「水漏れ」した訳でもなく、「湧水」したと言うことだと
　思います。

２）「欠陥住宅」

　この住宅は、「欠陥住宅」とは、言えないのではないか？

　地面から水が湧くと言うのは、「土地の特性」であって、余程の
　本格的な対策を講じなければ、防止できません。
　通常の工事費では、対応出来ないでしょう。

　また、基礎に内側から「防水塗料（塗布防水？）」をしても、
　防止できません。
　施工店がそれをした時点で、「水が出てきた」意味合いを
　理解できていないのではないか？と思います。

　ただ、繰り返しますが、「欠陥住宅」と言う分類には入らないでしょう。

３）対策

　対策は、「床下換気」を強化する、位でしょう。
　床下換気を強化し、湧水が発生した時に、建物に悪影響を与えないように、
　「湿気」を積極的に排除します。

　その他、必要以上に床下に水がたまり、悪さをしないように、「水抜き穴」を
　必要箇所に設置したほうが良いかも知れません。

　
４）その他

　恐らく、敷地自体が、水路の近くや以前水田であった等、地下水位の上昇の影響を
　比較的受けやすい敷地であるか、全体的に勾配のある土地柄で、雨水が伏流した後、
　その影響を受けやすい環境かも知れません。

　土地は変えられないので、湧水が発生することを認めた上で、対策を
　練るように施工店に申し入れたら良いと思います。