土地の売却益に対する課税についてご教示ください。

Question

断捨離がらみで いろいろ悩んでおります。
前提ですが（仮定含みます）
・ワタシは６５歳で健康に自信なく１５年後に死ぬ。
・妻有り子なし・年収は年金・利息・配当・老朽アパート賃貸収入で年収５００万程度
アパートは早晩更地にして売却するのかなと思っておりますが
（質問１）古いので購入価格がわかりません。売却益はどのように算定すればよいのでしょうか？建物の残存簿価は ほぼゼロです。
（質問２）売却益の課税はなにか他収入と合算されるのでしょうか？
（質問３）売らずに妻に相続したほうが税金上は有利なのでしょうか？余裕で配偶者控除範囲内です。
世間知らずの質問で恐縮ですが よろしくご指導ください。

momo-kumo · Accepted Answer

>（質問３）売らずに妻に相続したほうが税金上は有利なのでしょうか？余裕で配偶者控除範囲内です。
配偶者は相続財産の1/2か、1億6千万円まで相続税はかからない。

>(質問４）アパートを更地にして売れなかった場合　別荘と同じ高率の固定資産税がかかるのでしょうか？よろしくおねがいします。
別荘と同じという意味が不明ですが、周囲の月極駐車場や空き地、住宅でない商店やビルの敷地と同じ額。
専用住宅の敷地が特例で優遇されているだけ。

gookaiin · Answer

蛇足のアドバイスです。

＞妻に相続したほうが税金上は有利なのでしょうか？

妻への相続を気にしている。一方、
＞子なし
と書いてある。

質問者さんにお父さん、お母さん、お爺さん、おばあさん、兄弟姉妹、兄弟姉妹の子供（甥、姪）がいますか？？？
ＹＥＳなら、質問者さんがお亡くなりになったときに、妻以外のそれらの人も法定相続人になる。妻に遺産を全部相続させたいと思っていても、それらの人が法定相続分を主張してくる可能性がある。

＞余裕で配偶者控除範囲内です。

配偶者控除ではなく、相続税控除額、ね。相続人が妻一人だけで、上記の「お父さん、お母さん、お爺さん、おばあさん、兄弟姉妹、兄弟姉妹の子供（甥、姪）」がいないなら、3600万円までなら相続税がかからない。
妻以外に、上記の「お父さん、お母さん、お爺さん、おばあさん、兄弟姉妹、兄弟姉妹の子供（甥、姪）」がいて、法定相続人が増えるなら、法定相続人一人につき控除額が600万円増える。

＞アパートは早晩更地にして売却するのかなと思っております

アパートを更地にして売却するためには、今の賃借人に退去してもらわなければならない。法律上、家賃滞納のない賃借人を退去させるのは簡単ではないよ。立ち退き費用等が発生すると思うが、理解していますか。

＞売らずに妻に相続したほう

自分が先に亡くなったあと、妻に老朽化したアパートの面倒を見させるんだ・・・
奥さんできるんですか？？？

＞アパートを更地にして売れなかった場合　別荘と同じ高率の固定資産税がかかるのでしょうか？

住宅が建っている土地の固定資産税は、1/6になっている。更地にしたら次の年から土地の固定資産税は6倍になる。

とりあえず、複数の不動産屋に、現状のまま（現在の入居者がいるままでのアパート）での売却の相談をしてみたらいかがですか？？？向こうも商売だから、いくらくらいで売れそうだ、と教えてくれますよ。

その金額をみて考えてもよろしいんじゃないんですか。

mukaiyama · Answer

＞（質問１）古いので購入価格がわかりません…

税法では、売値の 5% を取得値と見なすことになっています。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

＞（質問２）売却益の課税はなにか他収入と合算される…

土地建物の譲渡所得は「分離課税」で、他の所得の有無にかかわらず税率は一定です。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2240.htm
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

他に所得があれば、給与や年金などは総合課税で、課税所得額に応じて税率が変わる累進課税です。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2220.htm
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

確定申告では、最終的にこれらを一緒にして納税します。

＞（質問３）売らずに妻に相続したほうが税金上は有利な…

それは個々人が考えることであって、他人がこうしろああしろと指図する事柄ではありません。

どのくらいの不動産があっていくらぐらいで売れるのか、ほかに資産はあるのかないのか、あるのなら相続税がかかるほどかどうか、などのことは他人が知るよしもありませんのでね。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

土地の売却益に対する課税についてご教示ください。

>（質問３）売らずに妻に相続したほうが税金上は有利なのでしょうか？余裕で配偶者控除範囲内です。

蛇足のアドバイスです。

＞（質問１）古いので購入価格がわかりません…

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