不動産の相続税対策について

父から不動産を相続して、今は私名義で不動産経営をやっています。
それと同時に相続税対策についても考えています。
私の相続人は妻と子3人です。
普通に相続すると高い相続税が発生しますが、
何か良い対策はありますでしょうか？
例えば法人化にして、株を年間110万円ずつ妻と子3人に贈与すれば節税になりますか？
その他にも有効な手段があればご教示ください。
よろしくお願いします。

No.8 回答者： shinkibasu1 回答日時： 2020/05/25 22:49

マンション経営は３０年で終わりませんし常に新築でもありません。

へたすると５０年は返済です。（駅前や都心は別）
そしてその土地は５０年も利用価値がなく、ただただマンションの借金だけ返済の日々・・
金利も修繕費も火災保険も高額だし・・３万の家賃で儲かるはずがない・・

１０年後家賃は１０万⇒７万へ　２０年後家賃は７万⇒５万へ　３０年後家賃は５万⇒３万です・・その頃の借金は？
負債の返済は不可能です、金利だけでも無理です。

マンション経営など自分で経営しないと儲かる分けが無いです。
私だったら老人ホームや駐車場経営やテナントビル経営などや・・

相続税を減税するなら、息子や身内の養子縁組とか（同等になる）・・公証役場にて父親からの相続を母親には相続放棄とか行いますが・・

銀行に行かれて聞いてみて下さい。

日本の相続税はマンション経営では、逃げれませんよ。^^

No.7 回答者： クワガタファーブル 回答日時： 2020/05/20 12:41

貴方の相続税は幾ら？

僕の家も相続税対策しています!
借金してアパートをいくつか建てました!
でも僕の家の場合は3億円も借金したのに相続税がまだ必要と税理士に言われ、相続税を500万円払いました父親が！
相続税対策はちゃんとしてても資産が大きければ大きいほど相続税が必要になる可能性があります！

No.6 回答者： ben0514 回答日時： 2020/05/20 11:19

もっと早ければより良い対策があったかもしれませんね。

お父様が存命の間に、あなたのお子さんたちへ相続させることができるような対策をしていれば、割高な相続税はかかっても、２回の相続税よりかは安く済んだかもしれませんからね。

株の贈与もありなのかもしれませんが、その株の評価は法人の資産状況から評価するため、株の額面ではないので対策になりにくいと思います。
なんだったら、お子さんへ１００万円ずつ贈与し、その贈与のお金で法人を設立させる。そして、あなたの不動産を相場内で可能な限りやすく法人へ売却させる。
法人が得た不動産収入からあなたへ返済させることで、お子さんの負担をなくすことができるでしょう。
さらに法人が赤字になるギリギリか計画的に役員報酬としてお子さんに不動産収入からお金を流すのです。
赤字を大きくしその会社が倒産となれば、株主であるお子さんが不動産など法人資産を取得できることでしょう。
建物であれば価値は下がることにもつながることでしょう。不動産収入を留保しておければ、取得にかかる税金の負担もそこから出せることでしょう。

税金対策はいろいろ考え方次第で作れますが、国も税金を逃れられないように制度改正などをしていることでしょう。
税理士に相談のうえで進めるべきだと思います。

No.5 回答者： けこい 回答日時： 2020/05/20 10:14

一応その道のプロです

今は違う仕事してますが

対策は色々あります
ネットに載っている物は不完全だったり不正確なものが多い
勉強するなら書籍をお勧めします

法人化はよく言われますね
勘違いしている人が圧倒的多数
法人が不動産を持てば、それは個人から法人に売買されたという事
莫大な譲渡税が掛かる
法人が不動産を持たないなら、その株を贈与して何の意味があると思います？
それは不動産の評価圧縮ではなく、成果として得られる賃貸収入の帰属問題であるという事に過ぎません
法人化と評価圧縮とを関連付けるのはもっと別の手段です

先ずは税の額がどの程度になるかの計算ですね
それにより節税対策にいくらお金を払うかが決まる
国税当局もバカではないため、効果が高い節税方法程裁判になる可能性も上がります
もし負ければとんでもない事に
従ってアドバイザーの方もそれなりの自己防衛を図る
効果の高い節税方法は、報酬の額も高くて普通

一番最初にすべきことは、本屋さんに行く事ですね

No.4 回答者： sumbody 回答日時： 2020/05/20 09:55

＞父から不動産を相続して、今は私名義で不動産経営をやっています。

＞それと同時に相続税対策についても考えています。

質問に関係ない情報は邪魔なだけ

＞何か良い対策はありますでしょうか？
良い対策とは？まさか「国を欺いて脱税したい」んじゃないですよね
「節税」ってことでしょうか

＞例えば法人化にして、株を年間110万円ずつ妻と子3人に贈与すれば節税になりますか？
さぁ？税金に敏感なら自分でシミュレーションしたらわかるんじゃないの
それすらしないで質問すんの？
もっとも「その時点でのあなたの資産がどれほどなのか」わからんので
何通りもやらなきゃだめですけどね

No.3 回答者： quantum 回答日時： 2020/05/20 09:32

継続した贈与は、一括贈与と見なされて課税対象になりかねませんので注意が必要です。

法人化もそれなりには有効でしょう。
また、相続税に限っては物納もできますので（今もそう？）、不良物件を別にとっておくというのも良いかもしれません。

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2020/05/20 09:19

法人株は不動産資産とは別物です。

株の贈与は意味がありません。
ただ法人化する事であなた名義の資産を減らす事は可能です。
ですが、法人のお金は個人のお金より使い勝手が悪くなります。
収益を伸ばしたとしても法人名義のお金で相続税は払えなくなります。
株価が上がっても売る訳にはいかない、相続税対策で贈与枠を食うだけの株になるリスクもあります。

少なくとも算段通りあなたが奥様より先に亡くなるなら、法定相続分もしくは1億6千万円のどちらか多い方まで配偶者控除で事実上非課税ですから、奥様の相続税を気にする必要はありません。
主としてお子さんに掛かる相続税がいくらか考えて、対策を講じるまでです。
非課税の暦年贈与ではなく、課税されても相続税額より低い贈与税で済むなら、早めに不動産資産の贈与をするのも手です。
同居や家なき子なら小規模住宅特例もありますし、ご教授くださいと丸投げせず、自分で調べられる事は調べる事です。

先ずはきちんと相続税がいくらか計算する事です。
賃貸物件をお持ちなら、借地割合で評価額が土地なら場所にもよりますが、一般的には路線価の6～7割程度、建物は3割に下がるので、正しく計算する必要はあります。

No.1 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2020/05/20 09:03

> 父から不動産を相続して、今は私名義で不動産経営をやっています

既に相続したのですよね？
相続しちゃってから相続税対策なんて？？？
　　
> それと同時に相続税対策についても考えています
不動産以外に資産が多くある？

この回答へのお礼

返信ありがとうございます。
父から私への相続は完了しました。
今話している相続税対策は、私から妻と子への相続税対策です。

不動産以外の資産は多少の現金です。

お礼日時：2020/05/20 09:20