不動産相続代理人の権限について

お世話になります。

【状況】
親族の不動産相続について、相続人は私を含め2人になります。
私が海外在住のため、他の相続人を代理人にする旨の委任状が
司法書士から送られてきました。
これに捺印して返送するようにとの指示です。
代理人には添付写真のような権限が５つ与えられています。（添付写真参照）

【質問】
１．委任事項が５項目、列挙されていますが、
　　これは契約内容（金額、受領折半の権利）などが、
　　代理人によって自由に変更可能ということでしょうか？
２．例えば、売買契約終了・金額受領後、折半であるはずの受領金が
　　私に渡らない、一部しか渡らないということも、
　　代理人によって自由に決められるということでしょうか？
３．この委任者の他に、私が別途代理人を立てることは可能でしょうか？

以上、簡単で結構ですので詳しい方、専門の方からのご回答をよろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： 5knt9eh 回答日時： 2021/03/26 00:26

No.2です。

質問１について
委任契約の内容によります。売買契約の内容を細かに指示して「この内容に沿って売買契約を締結すべし」とする委任契約も可能ですし、代理人に大幅な裁量権を与えて売買契約を締結させることも可能です。前者であれば、できればその具体的な内容を書面にしておく方が良いかと思います。後者であっても、具体的な契約内容が煮詰まった時点で、委任者の最終的なゴー・サインをもらってから契約締結するべきですが、受任者が必ずそれを実践するという保証はありません。

質問２について
相続人はご兄弟ということですので、持分は２分の１ずつです。よって、売買代金の半分はあなたの持分を売った代金ですから、法的にはこれはあなたが受領すべきものということになります。１つの不動産のあなたの持分を１００万円で売り、同じ不動産のAさん持分を９００万円で売る（同じ持分割合なのに値段が違う）ということも不可能ではないですが、常識的に考えて、通常はそういう契約は考えにくい筈です。ただし、法的に、売買代金の半分をあなたが受領する権利があると言っても、事実上の問題として、Aさんがそれをあなたに渡そうとしないという事態はあり得ることです。これは、「折半であるはずの受領金が私に渡らない、一部しか渡らないということも、代理人によって自由に決められる」のではなく、Aさんがあなたに渡すべき代金を不当に取り込んでいるということになります。そうなった場合には、最終的には、裁判その他の手続きを採るしかないかも知れません。なお、代理人の報酬という名目であなたが受領すべき代金からその一部を差し引くということも考えられるかも知れませんが、これも一方的に決められるわけではありません（委任契約の内容となりますから、双方の合意が必要）。

質問３について
可能です。その場合、Aさんを代理人にしなければ、代理人はあなたが選任した一人だけになり、「２人の代理人がいる」という事態にはなりません。Aさんと別途選んだ代理人の２人代理人体制ということもできなくはないですが、事が錯綜しそうな気がします。


> 私の信頼できる友人でその方面にも詳しい専門の方に連絡をとるよう
> Aに指示したのですがAは連絡していないで一人で進めているようです。

逆に、あなたの友人からAさんに連絡を取るようにすれば良いと思います。「委任契約の基礎は信頼関係」と言われています。ご自分で動けないのであれば、信頼できる人に頼むべきです。

この回答へのお礼

深夜のお疲れのところ、再度ご丁寧なご回答を有難うございます。
ご回答いただいた内容はわかりやすく、有用でとても参考になりました。

＞売買契約の内容を細かに指示して「この内容に沿って売買契約を締結すべし」とする委任契約～できればその具体的な内容を書面にしておく方が良いかと思います。
→　ご指示の通りそのやり方でまず話し合い、
具体的な取り決めを予め書面に残す方向で検討したいと思います。

＞Aさんがあなたに渡すべき代金を不当に取り込んでいる
＞代理人の報酬という名目であなたが受領すべき代金からその一部を差し引く
→　そういう事態を避けるために、「受領代金の折半、税金など支払い義務の折半」など
公平な条件を委任条件として追記するよう、司法書士と相談してみます。
（＊なお、代理人Aへのこれまでの手続き労働に関して、既にAに報酬を渡しており、
今回も不動産売却金を折半後に、Aに別途報酬を支払う予定です。）

＞逆に、あなたの友人からAさんに連絡を取るようにすれば良いと思います。
→　そうしようと思います。

＞「委任契約の基礎は信頼関係」と言われています。
→　そこが不安なため、ここで相談させていただきました。
Aとは特に不仲というわけではないのですが、金銭に関して不安な部分も多々あるため。

改めて２度も有益なご回答に御礼申し上げます。

お礼日時：2021/03/26 03:00

No.2 回答者： 5knt9eh 回答日時： 2021/03/25 21:26

> 他の相続人を代理人にする旨の委任状が司法書士から送られてきました。

委任状の「受任者」は、他の相続人になっていますか？　仮にそうなっているとして、その相続人とあなたの関係はどんなですか？　信頼関係がありますか？


> 私が海外在住のため、他の相続人を代理人にする旨の委任状が司法書士から送られてきました。

添付の委任状は、売買契約締結及びその後の処理に関するもののように見受けられますが、司法書士が売買契約そのものに関与することは考えにくいように思います。絶対にないとまでは言えませんが、本来の業務範囲ではありません。司法書士から送られてくるなら、売買の前提としての相続登記に関するものか、売買契約成立後の売買による所有権移転登記のものであるのが自然だと思います。

そもそもあなたには、相続された不動産を売るつもりはおありなのですか？　売るつもりがあるとして、それを他の相続人に告げたことがあるのですか？　もし売るつもりがないとか、売るつもりがあったとしても誰にもその意向を告げていないのだったとしてら、なぜ売買契約を前提にした委任状が送られてきたのでしょうかね？　あなたの意向を確認もせずに勝手に手続きを進めようとしていることになります。

他の相続人との間に円満な関係があるなら、その人に電話して状況を説明してもらうか、円満な関係がないなら、委任状を送ってきた司法書士に電話して状況を問いただしてみるべきと思います。司法書士に聞く場合、

１．私（質問者さん）は相続する不動産を売るつもりだと言った覚えはないが、にも拘わらず、なぜ売買契約を前提にした委任状が送られてきたのか

２．あなた（司法書士）は、他の相続人（恐らく、この人が司法書士に委任した筈）から何を委任されているのか

をお聞きになると良いと思います。

掲げられている質問事項とは違う回答になりますが、質問事項に挙げておられることを尋ねられる前に前記を確認しておかれるべきと思います。

この回答へのお礼

この度はご丁寧なご回答を有難うございます。

＞委任状の「受任者」は、他の相続人になっていますか？
→　はい

＞その相続人とあなたの関係はどんなですか？
→　きょうだいです。きょうだい２人で相続します。（以下A）

＞信頼関係がありますか？
→　過去の諸事情により完全信頼は断定し難いです。
海外在住のため、そのきょうだいに手続きなど任せていますが、
手続きが進まず連絡もなかなか来ず、
被相続人が死去して２人の相続が自動的に決まり
互いに売却に同意してから既に8年以上経っています。

＞そもそもあなたには、相続された不動産を売るつもりはおありなのですか？　
＞～それを他の相続人に告げたことがあるのですか？　
→　はい。相続した不動産の売買は最初からAと同意していました。

＞司法書士に電話して状況を問いただしてみるべきと思います。
→　ここでした質問と同様の質問を、返信メールで送信しています。（返信はまだ）

御質問への回答は以上です。
なお、手続きや連絡があまりに遅いため、こちらでも代理人を別途立てようと思い、
私の信頼できる友人でその方面にも詳しい専門の方に連絡をとるよう
Aに指示したのですがAは連絡していないで一人で進めているようです。

また何かお気づきの点がありましたらご教示下さいませ。
改めてご回答に御礼申し上げます。

お礼日時：2021/03/26 00:00

No.1 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/03/25 18:14

＞代理人によって自由に変更可能ということで…

そういう解釈になりますね。
最悪の場合、あなたの相続分が 0 ということも。

＞３．この委任者の他に、私が別途代理人を立てる…

どうぞ。

この回答へのお礼

早速のご回答を有難うございます。

＞そういう解釈になりますね。
→　項目内容のどの部分が、そういう解釈になるか
具体的に説明いただけると有難いです。

＞どうぞ。
→　それは。２人の代理人がいても法的に可能ということですか？

改めてご回答に御礼申し上げます。

お礼日時：2021/03/25 19:17