土地の売買の単価について（スケールメリット）

土地の売買の一般的な取引額について教えてください。
現在所有している土地が４00ｍ２あります。将来売却を考えているのですが、隣地には親戚A,親戚Bが所有している土地があり合算すると１０００ｍ２以上となり、10建てマンションが建設可能なサイズになります。（現在、近隣に１０建て賃貸マンション、１２階建て分譲マンションが建築中でして、敷地面積が１０００ｍ２～１２００ｍ２くらい、建ぺい率 60% 容積率200%の区分で同じです。）
土地は整形地（長方形）で公道に面しております。
一般的な更地の取引額はマンションなどが立てれる大きめのサイズの方が坪単価が高くなる傾向なのでしょうか？つまり、スケールメリットはあるものなのでしょうか？

No.2 回答者： satoshino 回答日時： 2021/08/26 17:12

更問に対して

たとえば３００坪を１０区画に分割すれば
間違いなく取り付け道路が必要です
建築基準法などで４ｍ以上の道路が必要です

基本は６ｍの位置指定道路になります
また「隅切り」と言い直角の交差点を作らない
また一番奥の分譲地には切り返しなども必要になる場合もあります
さらには雨水溝なども必要になり

ですので３００坪を分譲する場合は１割から２割の道路部分を
引く計算をします

また土地は正方形や長方形とは限りません
無駄になる場所があることも計算します

都市や地方、用途地域にもよります

なお、３００坪が長方形で周りが全て公道に面している場合は
スケールメリットがあるでしょう

この回答へのお礼

戸建て分割は、ロスはでることは想像はつきますが、まとまって分譲することで、建築コスト削減などメリットもあるかと思いますし、売りやすい。
（うちは、公道に面した長方形の整形地です）

近所では最近、４５坪強の古屋が壊され、２区画に分割、３階建てのプランの更地として売り出され即売してました。ただ、成熟住宅地ですので集合住宅地での需要の方がより高いのではと考えています。

また、現に毎年、数回は大手の開発業者の訪問や郵便物、ポスティングされてます。地代取得が少々高くなっても、高層にすることで採算がとれることではないでしょうか？

マンション用地として転用、需要があるというのは、スケールメリットが高いのではないんでしょうか。
更地の坪単価は、戸建て用地＜マンション用地　では？

お礼日時：2021/08/26 19:51

No.1 回答者： satoshino 回答日時： 2021/08/26 15:18

ないです

坪単価が一番高いのは
大きくも小さくもない道路に面した一般住宅が建つ
ちょうど良い大きさです
３０坪から５０坪が一番流通しています

大きくなれば通路や公園（避難場所）、駐車場など
建築基準法や消防法など
住宅以外の土地が２０%前後必要になります

この回答へのお礼

どうもです。
大は小を兼ねるとおもっていましたが、例えば３００坪を10区画として売り出すことも可能、集合住宅の建築も可能で自由度が高いから単価当たりも高くなると考えていますが、いかがでしょうか？
戸建てサイズが売買数が多くを占めると思いますが、（新興住宅地を除けば）逆に集合住宅地サイズは希少性があるのでは。

また、建物以外の土地（駐車場、ベランダ）とは建蔽率で指定されることだとおもいます。

お礼日時：2021/08/26 15:57