兄弟3人で相続することになりました。主な遺産は預金と土地です。土地は農地も多くあります。この土地には、宅地に地目変更することも可能と思われるものが幾つかあります。こんなとき、土地の評価はどうしたらいいのでしょうか。金額にしてぴったり3分の一ずつとは考えていませんが、遺産総額も目安の一つにしたいと思います。

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A 回答 (4件)

1.土地は、亡くなった日付現在の評価額になります。


2.地域の農地委員会の許可を得て、地目変更をされればいいです。
3.路線価(または田舎なら倍率評価)で計算することが最初になります。
4.路線価が現状とかけ離れた評価だと思えば、不動産鑑定士に評価を依頼することになります。
 
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回答者の皆さんは経験者の方であったり専門家の方でそれぞれ良い回答と思います。

私は全く別な観点からお話しします。
torisorakazeさんは、兄弟3人で相続するにあたって、数々の不動産があり、それぞれの不動産の価格が違うため、どのようにすれば争いのないようにできるか、と云うことがこの質問の趣旨と考えます。それなら、ずばり競売することです。最近の競売は以前と違って全くの素人が買いに来ていますし競売になると価格が安い、と云うことは決してありません。むしろ時価相場より高い場合があります。そのようなわけで、相続財産全部でなくて結構ですが、その中で特に迷う物件は競売して分ける方法が最善と考えます。競売の仕方は幾つか方法がありますが、それはその不動産によって、これまた最良の方法があります。
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土地は現物分割だってできます。

一人が土地の全部を相続して、他の人に1/3相当額を金銭で支払うというものです。ほったらかしにしておけば、相続財産は共有物になります。(民法920条)それから、土地の面積にもよりますが、分筆して持分の移転登記しないほうがいいですよ。金かかりますから。いや、どうしてもやりたいってなら、我々土地家屋調査士は喜びますけどね。ちなみにお隣さんとの境界があいまいな場合の分筆はかなり金かかるよ。最低でも40万円、多くて150万以上とか・・・さらに、持分移転の共有物分割登記するなら、司法書士もかんでくるので、お金かかっちゃいます。
あと、相続してから地目は宅地に変えてください。宅地に変えると、評価額は高くなります。評価額が高くなると相続税いっぱい取られますよ。評価額の基準は、国が出している公示価格、都道府県が出している基準価格から求められます。道路沿いから批准して求めたりします。公示価格・基準価格は役所にいけばわかります。行って見せてもらうのはタダだと思いますので、相続税の参考になさってください。
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 土地を相続する場合は2通りありまして、1筆毎に所有者の持ち分を3分の1づつにする登記方法と、面積を3分の1づつ分筆してそれぞれの土地を3人それぞれの名義にする方法です。

評価額は、固定資産税の評価額として使われる金額で、実勢売買価格とはかなりかけ離れています。

 相続後の固定資産税や相続税等も勘案して、手続きをされたら良いでしょう。
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Q堺市はどうなているの?

大阪都構想の中を聞いたら、大阪市と堺市の2つの政令市が対象ですね。

大阪市は今回の選挙で方向性は了承されたのですが、堺市はどうなっているのでしょうか?

堺市の市長さんも維新の会のメンバー?

まずは、大阪市と大阪府のいくつかの事業のようですが、年度内に始める協議会には堺市は含まないのでしょうか?

こちら関東なので、堺の状況がまったく伝わって来ません。

大阪の方(特に堺市でご存知の方)お願いします。

Aベストアンサー

引き抜き
(市民の声)
 政令指定都市である堺市を解体する、「大阪都構想」に反対してください。

(市の考え方)
 大阪市を含む旧五大市は歴史的な沿革から、港湾整備、大規模施設の設置などにおいて広域行政を担ってきたという経緯があり、大阪市と大阪府との間においてもいわゆる二重行政が発生し、非効率な行政運営が行われていると考えています。
 大阪都構想の基本的な制度論「強い広域自治体、優しい基礎自治体」の考え方、役割分担論は、その解決に有効ではないかと私も考えております。
 なお、堺市と大阪府との間には、大阪市と大阪府の間におけるような二重行政は発生しておりません。まずは、大阪府・大阪市の統合の効果を見極め、検証したいと考えております。

http://www.city.sakai.lg.jp/city/info/_shimin/data/10281.html


維新側は、早期に府と大阪、堺両市による「都構想推進協議会」を設置し、約2年かけて制度設計を行う方針だ。ただ、06年に政令市に昇格したばかりの堺市の竹山修身市長は市域の特別自治区分割には反対の立場を取っている。
(2011年11月28日07時59分 読売新聞)

http://www.yomiuri.co.jp/election/local/news/20111128-OYT1T00124.htm


堺市長は反対のようですね、今後どのように変わるか解かりませんね。まだスタートラインに立ったばかりですよ、何も見えてこないのが現状でしょ、一番見えてるのは府と大阪市の水道事業の2重行政や地下鉄なぞが先行し過ぎてるような気もしますね。
冷え切った、第二の首都大阪とは現状言えないでしょ、守っていても、何も現状は変わらないよ、素晴らしい関西に発展して頂きたい、利権ばかりの政治にはもううんざりですよ、国民に向き合った政治、利権を守るより、やはり攻めて頂きたい。、

引き抜き
(市民の声)
 政令指定都市である堺市を解体する、「大阪都構想」に反対してください。

(市の考え方)
 大阪市を含む旧五大市は歴史的な沿革から、港湾整備、大規模施設の設置などにおいて広域行政を担ってきたという経緯があり、大阪市と大阪府との間においてもいわゆる二重行政が発生し、非効率な行政運営が行われていると考えています。
 大阪都構想の基本的な制度論「強い広域自治体、優しい基礎自治体」の考え方、役割分担論は、その解決に有効ではないかと私も考えております。
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Q2年前ぐらいに農地込みの宅地を買ったのですが、使ってないので農地を宅地

2年前ぐらいに農地込みの宅地を買ったのですが、使ってないので農地を宅地に変更したいです。役所に聞いたら「緊急性がなければ無理です」と言われました。この場合諦めなければならないのでしょうか?

Aベストアンサー

残念ですが役所の言うとおりです。
最初に農地指定を何年で行ったかですね。
その年数は農地となります。

節税対策が「あざ」になりましたね。

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 主人は大阪府堺市出身で、私たち夫婦の本籍も堺市ですが他県に住んでいます。先ほど堺市からの郵便物が届きました。夫婦の決め事で相手の郵便物は見ないことになっていますが、現在主人は出張で20日間返って来ません。過去の納税漏れとかがあるのか・・・とか不安になります。他県に住んでいて堺市に本籍のある方で同じような郵便物が届いた方いらっしゃいませんか。

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同じく本籍は堺市で、現在は他県に住んでいる者です。
 昨日、堺市から郵便物が届いており、中身は、本籍地変更のお知らせでした。
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Q農地法上の現況地目が農地であるかどうかの判断方法について教えてください。

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そこで質問なのですが、農地法上の現況の地目が農地かそうでないかはどのように判断したらよいのでしょうか。ちなみに、固定資産税納税通知書に、登記地目と併せて、現況地目が記載される欄があるようですが、そこに記載されている現況地目をもって農地法上の現況地目であると判断して差し支えないでしょうか。誰かわかる方教えてください。よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

調整区域でしたら、この程度では現況宅地の証明書が出ません。

簡単に農地と変更できる土地は、農地と認定しています。
またこの程度でしたら、現状回復命令をだし、農地のするよう命令することもできます。
なお、固定資産税と直接関係ありません。
建物の庭としていても、地目変更が認められない事もあります。

Q大阪堺市近辺について

大阪堺市近辺について

堺市にかつて住んでたことがありますが、
現在住んでいる地域の人たちに
「大阪堺市てなにがあるん?」と聞かれても、
「刃物と自転車の町や」とか、「面積世界最大の仁徳稜があるで」
ぐらいしか答えられません。

20年近く住んでたのに、これでは堺人失格です。「堺っ子体操」も忘れてしまいました。

堺市に住まわれている方で、「これが堺市や!」といえるような事柄ありますか?
また、堺市に訪れた方、熱狂的な堺市ファンの方に「堺でこれは外せへんな」という情報のお持ちの方、堺を知らない人にどう説明するのかとかを
気軽に解答してやってください。

Aベストアンサー

一時期、堺の住人でした。


・与謝野晶子の生家跡があります。
http://www.sakai-bunshin.com/akiko.php

・世界最大級の液晶関連工場ができました。
http://av.watch.impress.co.jp/docs/20070731/sharp.htm

・松本零士監修のビックバンがあります。
http://www.bigbang-osaka.or.jp/

Q農地→宅地 土地法について

農地を開発して親戚に宅地として売買予定です。
申請書を提出して農業委員会で5月2日に確認され
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平成20年1月農地部会にかけた物件については
完了証明手続き→6ヶ月かかり証明書を発行
それから各町村へ農業委員会にかけるそうです。
さらに2ヶ月かかるらしく
たった1ヶ月のためにあと3年も待たなくてはいけないそうです。

なぜ6ヶ月もかかるのでしょうか?
なんとか早めてもらう方法はありませんでしょうか?
たった1ヶ月のために後3年だなんて、、、。

お手数ですがアドバイスのほどよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

補足2
あなたが示した基準です。
http://doboku.pref.tokushima.jp/02info/disp.asp?id=424
改正法第34条第14号は
改正前の34条第10号ロで
改正法第34条第1号から第13号までのいずれの規定に該当しない開発行為について
地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、区域区分の態様などの事情を総合的に勘案し、当該開発行為の予定建築物の用途、目的、位置、規模など個別具体的に検討して開発審査会の議をえて、開発区域の周辺の市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当と認められる場合に、許可しうるとしたもので、それぞれ開発許可権者(県など)が開発審査会で定められており
県が違うと国が違い
審査会基準も違います。

私の県の開発審査会基準です

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm
見てもらうとわかるように、
私の県にはこのような基準はありません。
あなたの県の基準を読むと
地目変更後3年経過後の土地しか対象にならないかと思われます。

補足2
あなたが示した基準です。
http://doboku.pref.tokushima.jp/02info/disp.asp?id=424
改正法第34条第14号は
改正前の34条第10号ロで
改正法第34条第1号から第13号までのいずれの規定に該当しない開発行為について
地域の特性、社会経済の発展状況の変化、市街化区域を含めた市街化の状況、区域区分の態様などの事情を総合的に勘案し、当該開発行為の予定建築物の用途、目的、位置、規模など個別具体的に検討して開発審査会の議をえて、開発区域の周辺の市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、...続きを読む

Q堺市で評判の良い動物病院

最近子猫を飼い始めました。その子猫の予防接種をしたいので、大阪府堺市で動物病院を探しています。堺市で評判の良い動物病院を教えてください。

Aベストアンサー

堺市堺区の最近できたばかりの「かすみヶ丘動物病院」はとても対応が親切で良かったですよ。新しいので設備もとても綺麗でした。
私も猫を2匹飼っていて、具合が悪いときに頂いた薬がとても効きました。奥様(獣医さん)とお二人でされてるみたいです。

参考URL:http://www.kasumigaoka.com/

Q囲繞地である農地に違法の既存墓がある市街化調整区域の農地付きの土地購入検討について

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取得すれば良いと言われました。
しかし、それ自体が違法であること、市街化区域になる見込みはないので、
時効取得できる可能性は低いと思われ、
考え中ですが場合によっては自分たちは仮登記することなく、
登記元の所有権者とうちうちに貸借契約、
あとあと所有権者の子孫に返還要求されれば、返還するようでも仕方ない、
平穏に畑ができればラッキーと思えば良いかと思っています。

南宅地部分だけでも100坪以上はあるので、
上記のようなことで将来問題がおこれば、宅地部分だけで暮らせば良いかと思っています。

ただ問題がありまして、
奥の農地は私たちが南宅地部分を買えば囲繞地となります。
その農地に登記簿上、元の所有権者親族の墓があります。
(げんざい農地は不動産屋名義の仮登記となっています)
墓は墓埋法制定のあとに勝手に建てたということで、違法です。

墓の親族たちは、宅地部分を通らせてもらって、墓参りだけはさせてほしいと言っています。
友好的にとりきめ等できればと思い
不動産屋、親族、土地家屋調査士、わたし同席での打ち合わせにのぞんだのですが、
墓の親族は
「ずっと通ってきたのだから地役権、通行権だ、通って当然だ
念書等かくとすればその費用はそちら持ちだ」と強行的な態度で、
囲繞地通行権としてはこちらに費用を払う立場になることをまるでわかっていない様子でした。

墓を合法的な場所にうつすことさえ、
費用をとにかく一銭も払いたくないという様子でした。

不動産屋はわたしたちの農地への不安に対し、
「仮登記して抵当権を設定しておけば、誰も買いたい人なんていないよ」と言います。

そして、墓についてはとりあえずその墓部分を分筆しておけば良いと、
分筆をしようと進めています。

けれども、墓の親族が
「分筆は墓のまわりをふたまわりくらい大きくとっておいて」などと言います。
そうなると草が茂り、盆と彼岸だけの出入りだけでは済まなくなることが考えられます。
墓の手入れの親族と不審者の判別がこどもはつきませんので、
親族が墓を理由に自由に出入りするようでは、
それは防犯上とてもよくないと思っています。

元の所有者は農地ごとここを売り払いたいと言っているので、
墓もこの際うつしてもらうのがいちばんの解決策だと思うのですが、
費用をかけたくないようです。

いろいろ問題が山積みな土地ではありますが、
その宅地部分は見晴らしよく南に面し、穏やかな区域で通学通勤買い物にも便利、
家族皆で気に入ってしまったので、
問題をクリアし、ある程度のリスクを認識し承知していれば、
買うという結論も、あまり一般的ではないかもしれませんが、
考えています。

この土地を本当に買いたいとすれば、今後どの方向で動くのが得策でしょうか。

(1)囲繞地通行権のとりきめ、
  違法墓地に対してのとりきめ、
  農地で耕作することのとりきめ等
  何か問題がおこった時に被害を最小限にとどめるよう、
  あらかじめ弁護士に相談してとりきめが成功したら購入を本決めにする

(2)何十年も耕作していないことから
   元の所有者が農地を雑種地や原野に地目を変更してもらう
   (農政課にその可能性はあると言われています。
    本登記元の所有権者もそのことに関しては動くと言われています。)
   その上で墓地と通路を分筆してもらう、
   それから土地を購入する

(3)まず墓をどこかに動かすことがトラブルにならずお互いのためであるし
   購入の前提であると強気に出て交渉する


(1)をとる場合、この場合の弁護士費用はどのくらいになると思われるでしょうか?
(2)をとる場合、だいたい違法墓地であるのに
  違法墓地に通行するための分筆など成功するものでしょうか?
(3)をとる場合、仮登記という方法をとるかもしれない農地をめぐって、
  将来墓の親族が報復にでてくる可能性はどのくらいだと思われますか?

また、農地を「仮登記して抵当権を設定」ということの意味がよくわかりません。
どのような意味合いをもつのでしょうか。


できればここを買って住みたいと思っています。
(まだ買うとも言ってませんし、手附金も一切払っていません)
どのような方法をとるのが賢明か
お知恵ご意見をお聞かせください。
「そんな土地面倒だからやめなさい」等の一言意見はこの場合無意味ですのでご遠慮ください。
法的なリスク等のご意見は頂戴いたしたいと思います。
前向きに購入できる解決策のご意見をぜひお願いいたします。
よろしくお願いいたします。

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取...続きを読む

Aベストアンサー

現時点では(3)が最も望ましいと思います。

ところで、現在の土地所有者(売主)と、問題の墓の所有者は違う人物なのですか?

「墓の親族」というのがよく分かりません。法律上、墓は、祭祀承継者の所有物です。土地の慣習もあるのですが、祭祀承継を親族の合議制でやるというのは、あまり一般的ではないですし、祭祀承継者は一人では?

あくまでも、墓の所有者がどう考えるかであり、法律上、無関係な人は入れずに話を進めた方がいいかと思います。

Q大阪府堺市の地番表示について

大阪府堺市の地番表示の件ですが、「大阪府 堺市 戎島町 4丁」などの様に4丁目という目の表示がありません。これは何か意味があるのでしょうか?

Aベストアンサー

堺市は明治時代の町名改正のときから丁目ではなく丁でした。
由来は下記URLを参照してください。(丁目の「目」がつかない独特の呼称 の欄 )

参考URL:http://ainet21.com/os1-rekisi.htm

Q遺産相続の税金について教えてください。(遺産総額

8000万円以下、配偶者と子供二人)遺産をひとまず、全て配偶者の口座に入れてから、その後に 各相続者に分割したほうが良いと銀行から言われたのですが、その場合贈与税はかからないのでしょうか。遺産分割協議書は作成済みです。

Aベストアンサー

遺産分割協議書で、各相続人が取得する内訳が分かり、それに沿った形で分けるために臨時で相続人代表の口座へ入れることは、普通にあることです。

税金の考え方としては、実態で考えることになります。もちろん名義なども大切なことかもしれませんが、実態が最優先されます。
ですので、質問を変え、基礎控除を超える遺産だが、配偶者控除を受けることで相続税を回避し、配偶者からその子へ贈与等をすれば、相続税の調査などにより追徴を受けることになるでしょう。

遺言書などがなく、相続人以外の人に遺産を分ける際には、相続人からの贈与などと考え、贈与税の課税がされる可能性もあるでしょうね。

書類・名義・実態をそろえれば、口座の名義人や手続きの流れなどは基本的に関係ありません。ただ、通常と異なる遠回りなどをしたり、省略した流れなどとすると、税務署から疑われることにもつながることでしょう。また、基礎控除ぎりぎりのような遺産の場合には、遺産の計上に漏れがないかを含め調査をされることもあるでしょうし、不動産等の財産評価は単純時価ではありませんから、それらを含めた調査にもなることでしょう。

遺産分割協議書で、各相続人が取得する内訳が分かり、それに沿った形で分けるために臨時で相続人代表の口座へ入れることは、普通にあることです。

税金の考え方としては、実態で考えることになります。もちろん名義なども大切なことかもしれませんが、実態が最優先されます。
ですので、質問を変え、基礎控除を超える遺産だが、配偶者控除を受けることで相続税を回避し、配偶者からその子へ贈与等をすれば、相続税の調査などにより追徴を受けることになるでしょう。

遺言書などがなく、相続人以外の人に遺産を分...続きを読む


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