築20年以上のアパート経営を行っている叔父が、老朽化と老齢のため、やめようということで、店子に引越しをお願いしています。一人を除く店子は快く応じてくれましたが、一人だけは引越しに応じてくれません。
土地は借地のため、次の更新が迫っていて、本来であれば更新しないて借地権を売るつもりなのですが、このままでは更新せざるをえません。
老齢のため、先立つモノもすくなく、また、もしもの時にこのトラブルを子供に負わせるのも不安とのことです。どのように解決していけばいいのかアドバイスください。

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A 回答 (5件)

この場合、叔父さんはアパートを立て替えるとかなど、事業の継続を考えていないのですよね。

そして借地権を売却した代金が叔父さんの老後資金の一部となる、と理解してよろしいでしょうか。

こうした場合の考え方というか私にできるアドバイスを書きます。まず、最悪の場合というか、現状のまま(アパートの建物はそのまま、店子もいる状態)居抜きで借地権を売ったらいくらになるかを調べます(これをX円とします)。次に店子が出ていって更地にして借地権を売ったらいくらになるかを調べます(こちらをY円とします)。いずれも、概算の見込額で良いですが、Y-Xの額はどれぐらいでしょうか。この額と、店子が要求しているあるいは要求するであろう金額(Z円)とを比べてみて決定すれば良いのではないでしょうか。(この場合はY-Z円が叔父さんの収入です。)つまり、そのことにかかる費用と得られる利益を比較して納得できる結果を選びましょう。

居抜きのまま売却した時には、店子が引っ越しするかどうかはその店子と新しい借地人との問題になり、叔父さんには無関係となります。言い方は悪いですがX円手に入れば「あとは野となれ山となれ」という精神です。X+ZはY円より安いはずですし、それを覚悟で借地権を購入しようとする人がいるはずです。

一番まずいのは、更新料を払って借地権を更新した上に、莫大な立ち退き料を取られ、しかも借地権の売却代金が少なかった場合です。見切りをつけて、X円を得ておいた方が収入が多いとも考えられます。

#1~#3の方のアドバイス・回答は「どうやって店子に出てもらうか」という観点からのご回答でしたので、「店子が出なくてもいいではないか」という観点からお答えいたしました。良き結果がでますよう、お考えください。

この回答への補足

非常に論理的な解説でわかり易く、助かります。不安なのは居抜きで売却というのが現実的に可能なのか(つまり買い手がいるものなのか)、それを覚悟で買う人ってどんな人なんだろう、という不安もあるのですが。
よくあることなんでしょうか?

補足日時:2001/10/08 22:11
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補足の中に質問がありましたのでお答えいたします。



>つまり買い手がいるものなのか
一般に売買というものは売る人のつけた値段と買う人のこれなら買っても良いという値段が折り合って成立します。特に、土地については場所・広さ・形状などまったく同じものがありませんので、所有権・地上権・借地権のいずれの売買にしても決まった値段などは存在せず、あくまでも売り手と買い手の交渉で決まります。もちろん相場というものがありますけれど。

単純に言いますと、(前のアドバイスで書いた記号をそのまま使います)Xが相場より安くてX+ZがYよりかなり低ければかならず買い手があらわれます。入居人に出ていってもらって、それをY円で売ることで差額を利益としようとする人がいるからです。

問題の土地のある場所がわかりませんが、アパートを立てておられるところをみられると、それなりの都市部であると思われます。ですから、まず近所の不動産屋や大手の不動産屋に相場を教えてもらう(査定してもらう)ことが必要ですし、具体的な金額の目処をつけた方がよろしいかと思います。すべてはこのXの金額を知ることから始まると思いますがいかがでしよう。そして叔父さんがどのように腹をくくるかの問題です。

それと、土地に関する交渉ごとでは「時間=金」です。時間をかけたくないなら相場より安く売り高く買うことですし、高く売りたいとか安く買いたいというのならじっくり時間をかけなれければなりません。(とはいえ、売る時に相場からかけはなれた値段で売ろうとしても無理ですし、買う場合も同様です。)

もう一つ、借地権の売買とは別ですが、店子さんとの交渉のテクニックの一つとして、「居抜きで借地権を売買する方針である」ということを伝えるのは効果があると思います。ゴネていても得にはならないと感じさせることが出来たならしめたものです。案外妥当な値段で立ち退いてくれるかも知れませんし、向こうが突っ張ってくるなら実際に売ってしまえばよいのですから。なお、入居人がいるアパート付きで借地権を売買することには何の問題もありません。まして、入居人の同意などまったく必要ありませんから安心して売買をなさってください。
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この回答へのお礼

本当に論理的でわかりやすいご説明で、当方も安心できました。重ね重ね本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/10/09 11:28

 居住権をたてに、引っ越しに応じないのはよくあることです。


 No.2の方が言われている「引っ越し代」くらいでは、応じてくれません。
 場合によっては、数百万円要求されます。
 弁護士を入れて、交渉することです。
 法律改正があっても、契約書をいつ結んだかによって、適用される法律はことなります。司法書士ではダメですよ。
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この回答へのお礼

了解しました。ちょっと不安ですが、そのようにアドバイスしてみます。ありがとうございました。
ちなみに同じような経験をされておられるのでしょうか?

お礼日時:2001/10/08 22:14

建物の老朽化、借地権の期限の到来も明渡しの正当化事由の一つとはなると思いますが、具体的事情は相手にもありますので、引越し代相当額ぐらいを立退き料として支払うぐらいで交渉されたらどうでしょうか。

相手が拒否する様だと、建物所在地を管轄する簡易裁判所に調停の申し立てをしてください。調停にも出てこないと、裁判になりますが、裁判での心証が相手に悪くなります。下のHPは明渡しの正当事由について、詳しく書かれているので、参考にしてください。

参考URL:http://www.900.co.jp/jyoho/52.html
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この回答へのお礼

叔父も不安がっているばかりで、具体的にどのように対処する方法があるかさえも調べられない状況でしたので、いただいたご回答を即刻伝えて安心させてやろうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2001/10/08 11:35

店子の方の出ていかない理由によるのではないでしょうか?



先ごろの法律改正で、
数ヶ月前に通告すれば明渡しを請求できるようになったと記憶しておりますが.

簡易裁判所に調停を申したててみてはいかがでしょうか?
事によっては、強制執行に出来る可能性もあるとおもいます.

司法書士にまずは相談してみてはいかがでしょうか?
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この回答へのお礼

ありがとうございます。当然店子さんの方の論理もあるので、円満に解決したい。というのが叔父の考え方です。
世間一般の相当額の立退き料は仕方ないとも思っているようです。下手にこじらしたくない。と言う思いで、かえっていろいろ調べる事をしていないようでしたので、これで安心させてやろうかと思います。

お礼日時:2001/10/08 11:41

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Q宅建 賃貸借 賃借権 登記

賃貸借契約においての賃借権の登記についてですが、宅建を勉強していて不思議に思うのが一般の家を借りる賃貸借契約の場合、賃借権の登記ってしませんよね?なんでですか?
賃借権の登記をしなくても対抗力があるから?
登記をするメリット、デメリットってあるんですか?
詳しい人、教えて下さい!

Aベストアンサー

賃借権は借地権の一概念であり、建物を所有することを前提とする
土地の権利のことです。そして、対抗要件は「借地権の登記」又は、
「借地上の建物の登記」のどちらかです。(地上権に似ています)
それに対し、「借家権」というのもあり、これは「建物自体の賃貸
借」をする権利のことで、対抗要件は「借地権の登記」か「建物の
引渡し」です。ご質問のケースだと「一般の家を借りる賃貸借契約」
ですから、「借家権」だと思われ、引き渡しの事実があれば賃借権
としての登記をしなくても、第三者に対抗できます。(もちろん賃
借権を登記することもしようと思えば出来る)故に「賃借権」を無
理に登記しなくても「引き渡し」で対抗要件が成立しているからで
しょう。基本的に登記に費用・手間以外のデメリットは無く、むし
ろ権利の保全を確実にするためには、上記のような別要件や特例が
無い限りは、登記をして対抗要件を取るのは常識でしょうね。

Q25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡
平成5年(1993年)借地人の父親死亡

(4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。

(5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。


(質問)
アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。


(参考)
上記両人の間に他の借地契約物件が有ります。
(1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り
(2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り
共に両方の親が契約者
(3)平成4年(1992年): 更新・契約書無し、更新料の領収書のみ有り。新地主(子)から旧借地人(親)宛に発行。

上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。



(2)
借地更新料の標準的な決め方を教えてください。



(3)
借地の賃料の決め方を教えてください。

上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。


以上宜しくお願い致します。

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 ...続きを読む

Aベストアンサー

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

>(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。

常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。

地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。

(3)借地の賃料の決め方を教えてください。

上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhPはその例です。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。

地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるとき...続きを読む

Q賃借権の登記について

知人のご両親に介護が必要で、その介護をお手伝いするために
知人が所有している建物内の一部屋に賃貸借契約を締結して
住もうと考えています。
その際に、賃借権を登記するとのことなのですが、
建物の一部における賃貸借契約で、賃借権の登記をすることができるのでしょうか。
不勉強で申し訳ありませんが、お分かりになる方がいらっしゃいましたら、
ぜひとも教えてください。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

>建物の一部における賃貸借契約で、賃借権の登記をすることができるのでしょうか。

 できません。区分建物ならば、専有部分の一つに賃借権の登記をすることは可能です。しかし、そのためには、その建物が区分建物としての要件を満たしていることが必要ですし、仮に満たしているとしても、実務上、賃借権の登記をすることはあまりなく(賃貸借契約の特約がない限り、賃借権者は設定者に対して登記を請求する権利はなく、また、賃借権の登記は登録免許税がかかるからです。)、わざわざ区分建物への変更登記をして、なおかつ、賃借権の登記をする必要性があるのか疑問です。
 建物の引き渡しを受ければ、その建物賃借権を第三者に対抗することができますので、登記をする必要性をもう一度検討された方がよいでしょう。

借地借家法

(建物賃貸借の対抗力等)
第三十一条  建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
2  民法第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前項の規定により効力を有する賃貸借の目的である建物が売買の目的物である場合に準用する。
3  民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

>建物の一部における賃貸借契約で、賃借権の登記をすることができるのでしょうか。

 できません。区分建物ならば、専有部分の一つに賃借権の登記をすることは可能です。しかし、そのためには、その建物が区分建物としての要件を満たしていることが必要ですし、仮に満たしているとしても、実務上、賃借権の登記をすることはあまりなく(賃貸借契約の特約がない限り、賃借権者は設定者に対して登記を請求する権利はなく、また、賃借権の登記は登録免許税がかかるからです。)、わざわざ区分建物への変更登記をして...続きを読む

Q借地人名義の建物と借地名義が違う借地権の対抗力

借地名義人と建物の登記名義人とが違う場合には、地主が売買などで
交代した場合に借地権を対抗できず、建物を収去を免れないのですが、
この場合新しい地主は借地人からの地代の受領を一度でもしてしまった
ら借地権を認めたことになり、後から借地権を否定することは難しい
のでしょうか?。

Aベストアンサー

黙示的でも、借地権があることを前提に受領していますので、
借地権を否定するのは無理と思います。

Q建物を所有を目的とする土地の二重賃貸借の場合には、土地への賃借権の登記

建物を所有を目的とする土地の二重賃貸借の場合には、土地への賃借権の登記又は建物登記の先後で決するとのことですが、この場合には同日に両者が登記を備える場合が考えられますが、この場合には受付番号で先後を決するのでしょうか?
これが建物の二重賃貸借の場合ですと建物への賃借権の登記と建物の占有の先後で決することと思いますが、両者が対抗要件を同日に備えた場合にはどのように決着するのでしょうか。
この場合には原則に戻って賃貸人が債務の履行した方ということになるのでしょうか?

Aベストアンサー

自分にわかる範囲で回答する。前回も書いたが、本質問に対する明快な答えを持っているわけではないので、同じクラスの友達に休み時間に質問する程度の期待感で、読んでいただければ幸いである。

>この場合には受付番号で先後を決するのでしょうか?

仮登記で順位が保全されている等、特段の事情がない限りは、受付番号で登記の順位は決まる。

>これが建物の二重賃貸借の場合ですと建物への賃借権の登記と建物の占有の先後で決することと思いますが、両者が対抗要件を同日に備えた場合にはどのように決着するのでしょうか。

民法および不動産登記法は、同日の場合の規定を特に設けているわけでなく、登記と占有の先後で決するというほかはない。最終的には裁判所の判断。

私見を述べさせてもらえるならば、同日の中でも、時刻による先後で決まるはず。実際に時刻を確定するのは困難だろうが、二重譲渡において、「先後不明」という判例は聞いたことがないために、何らかの判断は下されているはず。

「「債権譲渡における対抗要件をめぐって」ということで(中略)場合によっては二重譲渡もあり得るとか、いろいろなケースを想定して詳細な御議論の中で(中略)それぞれ到達時点とか、一日というスパンの中でいつ新聞が配達されたのかとか、今度は登記はその月の日時まで入れた登記になるというようなことがあったとしても、二重譲渡とかその他いろいろ万が一あった場合の権利関係というのは、結局最終的には裁判所という問題になるのかと思います」(平成十年六月四日 国会の法務委員会の答弁)

「登記官が登記申請を受理し、登記識別情報を通知し、または登記済証を交付したとしても、登記簿に登記事項が記録されなければ、登記したとはいえず、対抗力は生じない(大判大7.4.15)」

建物の占有が「いつの時点(時刻を指定できるもの)で開始と言えるか」を明確にした判例は見つからず。

追伸
「PART2:物上代位における差押の趣旨について、特定性維持説等の議論」
の補足に対するコメントを考えているうちに、締め切られてしまった。再度質問していただければ、時間はかかることをご承知いただければ、いずれは回答したい。

自分にわかる範囲で回答する。前回も書いたが、本質問に対する明快な答えを持っているわけではないので、同じクラスの友達に休み時間に質問する程度の期待感で、読んでいただければ幸いである。

>この場合には受付番号で先後を決するのでしょうか?

仮登記で順位が保全されている等、特段の事情がない限りは、受付番号で登記の順位は決まる。

>これが建物の二重賃貸借の場合ですと建物への賃借権の登記と建物の占有の先後で決することと思いますが、両者が対抗要件を同日に備えた場合にはどのように決着するの...続きを読む

Q借地権の第三者への対抗要件についての質問です。 昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続し

借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

お礼欄記載のとおりです。
そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
地主(土地賃貸人)の承諾も必要ないですし、名義変更料の支払い義務もないです。
地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
相続を原因として、借地権者の変更があったことを、建物登記簿謄本を添付して通知しておいて下さい。

Q差押えの登記と賃借権について

今年の1月に賃貸物件を借りました。
ですが、最近競売開始になったことを知り、謄本を見ました所、
昨年の6月に県税事務所から差押えが入り、今年の3月に銀行が
競売開始を申し立て差押えを、それぞれ登記していることが
分かりました。
私が借りるより先に県税事務所の差押えが入っているので、
賃借権が認められないそうですが、今から大家さんに県税事務所
の分だけ払ってもらえば、
1)県税事務所の差押えの登記は消えるのでしょうか?
2)賃借権は認められるようになるのでしょうか?

Aベストアンサー

付言いたしますと、そのように県税で差押が解除されますと、銀行の競売で進められますが、ymo19641001さんの賃借権は、今年の1月に借りたので、その銀行の差押(3月)前なので、短期賃借権の権利が与えられ、平成19年1月まで借りておくことができます。
なお、今年4月に短期賃借権制度は廃止されたのですが、その法律の経過処置附則5条によって「この法律の施行前になされた賃借権は、従前の例による。」とありymo19641001さんの場合は施行の(4月)前の1月ですから短期賃借権は認められることになります。

Q老朽化により賃貸契約の更新をしないと告げたら立退料を請求されました。

不動産屋を介さず、仲のいい友人の元で働いている事もありいいようにと頼まれたので個人間の賃貸契約を結び、H28、2の今月が更新月になっています。
更新時に更新をしない予定でしたが伝えるのが今月になってしまいました。
契約解除の理由は、建物の老朽化に伴い更新はしませんと伝えました。
その代わり、こちらの急な申し出なので更新料は頂きませんと伝えましたが、正当理由にならないから出て行かない、出て行けというなら次の家を手配しろと言っていますが、大家としては更新料無し、賃貸人要望の6ヶ月の期間条件に了承しました。
ですが、やっぱり納得いかないから出て行かないの一点張りです。
理由はわかったけど正当理由にならないといい、8月まではわかったけど出るかわかりませんとの事です。
友人との信頼があったため保証人も無し、家賃も1万円の減額をして気持ちで貸したのに納得いかないから大家の役目を果たせと言わば恐喝のように言って来ています。
何を言っても話を聞かないのでこれ以上話し合う余地がありません。
大家の役目とはなんでしょうか?
立退料をいくら積めとゆう事なのでしょうか?

話にならずこれ以上歩み寄るすべがありません。
このまま何もしなければ賃貸人は何も言ってこなかったから家探してないとか言い出しかねません。
家の老朽化も確認するのに使っていない場所の鍵返却を言いましたが鍵を渡して不法侵入されたく無いから賃貸人立会いじゃ無ければ無理と言います。
ですので、来月一階部分が立ち退くのでそれからの老朽化確認にしようと思っています。

正当理由
建物の使用の必要性
老朽化に伴い私の方で手入れをし、危険性もあるため倉庫として使用したい。
著しい老朽化の場合取壊しも検討

従前の経過
毎回長い日数では無いが前家賃としての支払いが遅れていたため。
↑ここは多めにみていましたが、がたくれて来たので理由に入れさせていただきました。

建物の利用状況
一階部分も賃貸として貸していましたが、更新時に更新しない予定で年内の契約でした。ですが不正使用(飲食店舗契約でしたが一部住居、猫を飼い、風俗的な営業を許可も取らず、食品衛生さえも取っていませんでした)のため、来月の退去で合意してもらいました。
この方は今揉めている賃貸人の紹介で、保証人にはなっていませんが不動産屋も信用間での紹介だったら言わば保証人みたいな感じだけどね〜と言っていました。
法律上保証人にはなりなせんが、黙認していた点から私的には今回の賃貸人に対しても信用が無い部分もあります。

建物の現状
従前、雨漏り、シロアリによる柱の腐食、ガレージに改装した際柱を抜いている事もあるので長く住むには難しいと施工大工さんも言っています。
建物も傾きがあり、サッシも閉まらない、建て具は動かせないくらいの建物の歪みがあります。
築50年弱の木造物件

立退料として私の方では、半年前申告が無かったので、更新料無し、敷金返却、一般的な退去期間6ヶ月(8月いっぱい)の退去又は、直ぐにでも出るというのであれば物件を探す間2ヶ月(4月まで)の家賃無しを考えていますが応じる様子がありません。
お金もだと思いますが、賃貸人は自己破産しているようで保証人の用意が出来るかもわからないから、家を用意しろと言って来ます。
新しい新居に関しては私が契約する事は出来ませんので、上記の条件で退去を望んで居ますがごねています。
弁護士さんにも相談しましたが、私が家を借りて家を用意するというのは間違っていて、立退料としていくらか払うならわかるけど…と言われました。
1番は賃料2ヶ月分無し、敷金返却で合意して欲しいと思っています。

私も腹立たしい言い分や侮辱を言われこれ以上の条件を飲むつもりがありません。
私が勝手を言っているので出るとこ出ると言っています。
この物件を気に入っていてどうしてもと言うのであれば売却でも構いませんが、買う費用、裁判費用も無いけどそう言えばお金を出すと思っています。

契約書内には6ヶ月前申告の記載無く、解除の場合は1ヶ月前の通告となっています。
大家都合の立ち退きに関しての文言は一切ありません。

その他には、副業出来ない公務員なのに副業してるのかと脅迫めいた事も言っています。
私の場合副業可能な公務員になるため脅されてもなにもなりません。
一階の賃貸人の営業により職業上まずくなるならその文言を書けと言って来ましたが、近隣住民等、不快な念を持つような行為の禁止と禁止事項に記載があります。
そのような営業をしていたのでいくら自分の紹介でと言っても私は迷惑かけてないから出て行かないとの事なんです。

今では友人のお店も辞め、職を転々としているようで、今は新しい店舗の立ち上げに関わっていて定休も無いから家探す時間も無いと言っていますが、それに対しては弁護士さんはただの言い訳でしか無いと言っていました。
大家が家探しを手伝う事はおかしいとの事でした。
一応気持ちとして援助のつもりで物件の提案はしました。
前にも書きましたが、私が契約できないため、そこまでする必要は無いようです。

退去してもらうにはどのように手順を踏んでいけばいいのか、お力添えをお願い致します。

今は向こうも怒っていて話にならないので少し時間を置こうと思っています。

不動産屋を介さず、仲のいい友人の元で働いている事もありいいようにと頼まれたので個人間の賃貸契約を結び、H28、2の今月が更新月になっています。
更新時に更新をしない予定でしたが伝えるのが今月になってしまいました。
契約解除の理由は、建物の老朽化に伴い更新はしませんと伝えました。
その代わり、こちらの急な申し出なので更新料は頂きませんと伝えましたが、正当理由にならないから出て行かない、出て行けというなら次の家を手配しろと言っていますが、大家としては更新料無し、賃貸人要望の6ヶ月の...続きを読む

Aベストアンサー

ぐちゃぐちゃ質問内容を書いているが、早い話が賃借人が退去要請を拒んで困っているんでしょ。

ただし、です。大家都合で賃借人を退去させるにはそれなりの理由やお金の支払いが必要です。
(賃借人は住むところが必要であり、それは法律で守られていて、その住処を取り上げる行為は制限されている。)

質問文を読む限り賃借人は簡単に出ていく気はなさそうです。(引っ越しの金がない。あるいは大家からできる限り金をもらいたい・・・)

>退去してもらうにはどのように手順を踏んでいけばいいのか、お力添えをお願い致します。

居座る金のある賃借人に対しては、長期戦及び多少の金の支払いで臨まれたほうがいいでしょう。

安くなるべく早くなら、金はかかるけど弁護士等の法律相談にいかれた方が好いと思いますよ。

Q抵当権のついている土地に賃借権を登記したら競落人に対抗できますか?

抵当権のついた土地の地主が、なんだか抵当権者に土地を競売にかけられてしまう心配が出てきました。土地の上に建物を借りているので、今からでも建物の賃借権を登記すれば(地主の許可を得て)競落人に対抗できるでしょうか?

Aベストアンサー

#1です。
一括競売を回避する方法として
1.抵当権設定当時に登記された賃借権を有している場合(今回のケースには該当しません)
2.抵当権設定後の賃貸借であっても抵当権者が「同意」し、かつ、その同意が登記された場合
には抵当権者及び買受人に対抗することができるので土地と建物を一括競売することはできません。

では2.の抵当権者が「同意」する場合はどういうケースかを考えると、抵当権者が一括競売の権利を失っても、賃借権に同意することで担保不動産の収益力アップ=返済能力がアップし、抵当権者、抵当権設定者双方にメリットがあると判断した場合が該当するでしょう。

今回の場合、抵当権者が競売の意思を有しているのであれば、上記の「同意」を取り付けるのは難しいかもしれません。

Q借地権の更新で困っています(契約期間切れ)

現在住んでいる家が借地の上に建っています(建物は自己所有物として登記済です)。昭和62年に20年契約を結び、地代を払ってきましたが、度重なる地代の値上げに対抗するため、10年ほど前に地代を供託しています。供託を始めてから現在に至るまで一度も滞ることなく、地代を供託し続けています。地主も地代の値下げ交渉に応じる気がないようで、供託金には手をつけていないようです。
最近、ふと気づいて借地契約書を見返してみると、契約期限が昭和82年5月(平成19年5月)となっており、すでに契約が切れてから半年以上も契約切れの状態が続いていることに気が付き、驚いたところです。
こちらとしては、現在住んでいる家なのでこのまま居住し続けたいのですが、こちらから契約更新を申し出なかったことを理由に契約を解除されて立ち退きを要求などされないでしょうか。
契約切れ後も地代を供託し続けているので、更新したとはみなされないものでしょうか。地代の金額が賃貸人と賃借人間で同意を得ていない状態なのですが、契約更新手続きについてはこちらから、地主に働きかけねばならないのでしょうか。
それとも、相手側から何らかの申し出があるまで供託を続けるほうがいいのでしょうか。
将来的には、家の建て直しについても地主に承諾してもらいたいので、裁判を起こさなければならないのでしょうか。

生活基盤にかかわる話なので、法律家には近々相談しようと思っているのですが、法律に対して全くの素人ですので、心配で仕方がありません。

現在住んでいる家が借地の上に建っています(建物は自己所有物として登記済です)。昭和62年に20年契約を結び、地代を払ってきましたが、度重なる地代の値上げに対抗するため、10年ほど前に地代を供託しています。供託を始めてから現在に至るまで一度も滞ることなく、地代を供託し続けています。地主も地代の値下げ交渉に応じる気がないようで、供託金には手をつけていないようです。
最近、ふと気づいて借地契約書を見返してみると、契約期限が昭和82年5月(平成19年5月)となっており、すでに契約が切れてから...続きを読む

Aベストアンサー

>こちらとしては、現在住んでいる家なのでこのまま居住し続けたいのですが、こちらから契約更新を申し出なかったことを理由に契約を解除されて立ち退きを要求などされないでしょうか。

 昭和62年の契約ですので、旧借地法の適用を受けます。御相談者が借地権消滅後、契約の更新を請求しなかったとしても、借地の使用を継続し、これに対して地主が遅滞なく異議を申し立てない場合は、従前と同一条件の借地権を設定した者とみなされます。(第6条1項)仮に地主が遅滞なく異議を申し立てたとしても、異議には正当事由が必要です。(同条2項)

>それとも、相手側から何らかの申し出があるまで供託を続けるほうがいいのでしょうか。

 供託は続けてください。

>将来的には、家の建て直しについても地主に承諾してもらいたいので、裁判を起こさなければならないのでしょうか。

 借地権が消滅する前に建物が滅失し、借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を建てた場合に、地主が遅滞なく異議を申し立てなければ、建物が滅失したときから20年(非堅固建物の場合)、借地権が存続します。(第7条)反対に地主が異議を述べた場合は、借地権は残存期間を経過により消滅しますが、正当事由がない限り更新されます。
 ですから、無断で建てても直ちに違法とは言えませんが、契約更新の異議についての正当事由の判断において、地主に有利に考慮されうる危険性があるので、地主の承諾に代わる裁判の申立をしたほうが無難です。(一定の金銭の支払を条件に、承諾の裁判がされることが多い。)

 ところで以上の回答は、相談内容から、一定の事実関係を想定(推測)したものであり、実際の事実関係が私の想定しているものと違えば、以上の回答は妥当しません。掲示板では詳細な事実関係を把握することは困難ですので、きちんと弁護士に相談してください。

旧借地法

第4条 借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス
但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス
2 借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
3 第5条第1項ノ規定ハ第1項ノ場合ニ之ヲ準用ス
 
第5条 当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
此ノ場合ニ於テハ第2条第1項但書ノ規定ヲ準用ス
2 当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ
 
第6条 借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス
此ノ場合ニ於テハ前条第1項ノ規定ヲ準用ス
2 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有ハ第4条第1項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

第7条 借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年間存続ス
但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル
 
第8条 前2条ノ規定ハ借地権者カ更ニ借地権ヲ設定シタル場合ニ之ヲ準用ス

>こちらとしては、現在住んでいる家なのでこのまま居住し続けたいのですが、こちらから契約更新を申し出なかったことを理由に契約を解除されて立ち退きを要求などされないでしょうか。

 昭和62年の契約ですので、旧借地法の適用を受けます。御相談者が借地権消滅後、契約の更新を請求しなかったとしても、借地の使用を継続し、これに対して地主が遅滞なく異議を申し立てない場合は、従前と同一条件の借地権を設定した者とみなされます。(第6条1項)仮に地主が遅滞なく異議を申し立てたとしても、異議には正...続きを読む


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