築20年以上のアパート経営を行っている叔父が、老朽化と老齢のため、やめようということで、店子に引越しをお願いしています。一人を除く店子は快く応じてくれましたが、一人だけは引越しに応じてくれません。
土地は借地のため、次の更新が迫っていて、本来であれば更新しないて借地権を売るつもりなのですが、このままでは更新せざるをえません。
老齢のため、先立つモノもすくなく、また、もしもの時にこのトラブルを子供に負わせるのも不安とのことです。どのように解決していけばいいのかアドバイスください。

A 回答 (5件)

補足の中に質問がありましたのでお答えいたします。



>つまり買い手がいるものなのか
一般に売買というものは売る人のつけた値段と買う人のこれなら買っても良いという値段が折り合って成立します。特に、土地については場所・広さ・形状などまったく同じものがありませんので、所有権・地上権・借地権のいずれの売買にしても決まった値段などは存在せず、あくまでも売り手と買い手の交渉で決まります。もちろん相場というものがありますけれど。

単純に言いますと、(前のアドバイスで書いた記号をそのまま使います)Xが相場より安くてX+ZがYよりかなり低ければかならず買い手があらわれます。入居人に出ていってもらって、それをY円で売ることで差額を利益としようとする人がいるからです。

問題の土地のある場所がわかりませんが、アパートを立てておられるところをみられると、それなりの都市部であると思われます。ですから、まず近所の不動産屋や大手の不動産屋に相場を教えてもらう(査定してもらう)ことが必要ですし、具体的な金額の目処をつけた方がよろしいかと思います。すべてはこのXの金額を知ることから始まると思いますがいかがでしよう。そして叔父さんがどのように腹をくくるかの問題です。

それと、土地に関する交渉ごとでは「時間=金」です。時間をかけたくないなら相場より安く売り高く買うことですし、高く売りたいとか安く買いたいというのならじっくり時間をかけなれければなりません。(とはいえ、売る時に相場からかけはなれた値段で売ろうとしても無理ですし、買う場合も同様です。)

もう一つ、借地権の売買とは別ですが、店子さんとの交渉のテクニックの一つとして、「居抜きで借地権を売買する方針である」ということを伝えるのは効果があると思います。ゴネていても得にはならないと感じさせることが出来たならしめたものです。案外妥当な値段で立ち退いてくれるかも知れませんし、向こうが突っ張ってくるなら実際に売ってしまえばよいのですから。なお、入居人がいるアパート付きで借地権を売買することには何の問題もありません。まして、入居人の同意などまったく必要ありませんから安心して売買をなさってください。
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この回答へのお礼

本当に論理的でわかりやすいご説明で、当方も安心できました。重ね重ね本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/10/09 11:28

この場合、叔父さんはアパートを立て替えるとかなど、事業の継続を考えていないのですよね。

そして借地権を売却した代金が叔父さんの老後資金の一部となる、と理解してよろしいでしょうか。

こうした場合の考え方というか私にできるアドバイスを書きます。まず、最悪の場合というか、現状のまま(アパートの建物はそのまま、店子もいる状態)居抜きで借地権を売ったらいくらになるかを調べます(これをX円とします)。次に店子が出ていって更地にして借地権を売ったらいくらになるかを調べます(こちらをY円とします)。いずれも、概算の見込額で良いですが、Y-Xの額はどれぐらいでしょうか。この額と、店子が要求しているあるいは要求するであろう金額(Z円)とを比べてみて決定すれば良いのではないでしょうか。(この場合はY-Z円が叔父さんの収入です。)つまり、そのことにかかる費用と得られる利益を比較して納得できる結果を選びましょう。

居抜きのまま売却した時には、店子が引っ越しするかどうかはその店子と新しい借地人との問題になり、叔父さんには無関係となります。言い方は悪いですがX円手に入れば「あとは野となれ山となれ」という精神です。X+ZはY円より安いはずですし、それを覚悟で借地権を購入しようとする人がいるはずです。

一番まずいのは、更新料を払って借地権を更新した上に、莫大な立ち退き料を取られ、しかも借地権の売却代金が少なかった場合です。見切りをつけて、X円を得ておいた方が収入が多いとも考えられます。

#1~#3の方のアドバイス・回答は「どうやって店子に出てもらうか」という観点からのご回答でしたので、「店子が出なくてもいいではないか」という観点からお答えいたしました。良き結果がでますよう、お考えください。

この回答への補足

非常に論理的な解説でわかり易く、助かります。不安なのは居抜きで売却というのが現実的に可能なのか(つまり買い手がいるものなのか)、それを覚悟で買う人ってどんな人なんだろう、という不安もあるのですが。
よくあることなんでしょうか?

補足日時:2001/10/08 22:11
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 居住権をたてに、引っ越しに応じないのはよくあることです。


 No.2の方が言われている「引っ越し代」くらいでは、応じてくれません。
 場合によっては、数百万円要求されます。
 弁護士を入れて、交渉することです。
 法律改正があっても、契約書をいつ結んだかによって、適用される法律はことなります。司法書士ではダメですよ。
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この回答へのお礼

了解しました。ちょっと不安ですが、そのようにアドバイスしてみます。ありがとうございました。
ちなみに同じような経験をされておられるのでしょうか?

お礼日時:2001/10/08 22:14

建物の老朽化、借地権の期限の到来も明渡しの正当化事由の一つとはなると思いますが、具体的事情は相手にもありますので、引越し代相当額ぐらいを立退き料として支払うぐらいで交渉されたらどうでしょうか。

相手が拒否する様だと、建物所在地を管轄する簡易裁判所に調停の申し立てをしてください。調停にも出てこないと、裁判になりますが、裁判での心証が相手に悪くなります。下のHPは明渡しの正当事由について、詳しく書かれているので、参考にしてください。

参考URL:http://www.900.co.jp/jyoho/52.html
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この回答へのお礼

叔父も不安がっているばかりで、具体的にどのように対処する方法があるかさえも調べられない状況でしたので、いただいたご回答を即刻伝えて安心させてやろうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2001/10/08 11:35

店子の方の出ていかない理由によるのではないでしょうか?



先ごろの法律改正で、
数ヶ月前に通告すれば明渡しを請求できるようになったと記憶しておりますが.

簡易裁判所に調停を申したててみてはいかがでしょうか?
事によっては、強制執行に出来る可能性もあるとおもいます.

司法書士にまずは相談してみてはいかがでしょうか?
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この回答へのお礼

ありがとうございます。当然店子さんの方の論理もあるので、円満に解決したい。というのが叔父の考え方です。
世間一般の相当額の立退き料は仕方ないとも思っているようです。下手にこじらしたくない。と言う思いで、かえっていろいろ調べる事をしていないようでしたので、これで安心させてやろうかと思います。

お礼日時:2001/10/08 11:41

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