支払った費用と家賃とを相殺する通知は、家賃滞納とならず通用するか

賃貸マンションで、入居後2ヶ月で
管理会社(オーナー企業)と諸問題がおき、
早々に退去することに決めました。

その諸問題なのですが、話し合いを続けても折り合いがつかず、
1円も管理会社から私への慰謝料等支払いはしないとのことでした。

退去する原因が管理会社(オーナー企業)にあると私は考えていますが、
オーナー企業からみれば、そうではないようです。
今までに支払った総額60万円程度の50%でも
支払ってもらえないだろうか、と私は考えています。


無料の弁護士相談に行ったところ、内容や経緯を説明した上で、
「書面で、家賃と相殺するとの旨を通知して、
　退去までの家賃を払わなければいいだろう。
　責任があるだろうから、相手もそれ以上に訴訟まではやってこないだろう。」
とアドバイスをいただきました。

ですが、アドバイス的な位置づけであったため、
本当にそこまで実行しても良いのだろうか、と不安があります。

今までに支払った費用と以降の家賃との相殺を主旨とするわけですが、
私本人以外にも、保証人や勤め先等に
しつこく催促の電話・訪問があったりしないでしょうか？
また、あった場合にそれを防止するすべはあるでしょうか？
お金がなく何とか工面するとしても、
退去までに2ヶ月～2ヶ月半かかります。

専門家や経験者のご意見をお伺いできればと思います。
どうぞよろしくお願いします。

No.1 回答者： doctorelevens 回答日時： 2005/10/02 23:14

弁護士さんに相談した内容と同じくらいの経緯がわからなければ、なんともいえません。

せめて入居のいきさつと退去の原因を説明してくれなくちゃね！

この回答への補足

少し詳しく書いてみます。

入居は、仲介業者さんに紹介されました。
入居前、古い物件であったため水回りに心配がありました。
また、私はペットを飼ってはいけないのですが、
以前から住まれている方はペット可の契約とのことで、
共存していけるのか不安がありました。
ですが、どちらも管理会社ですぐに対応してもらえるとのことで、安心して入居しました。


その後、1ヶ月ほどで
( http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1632868 )
のようなことが起き、発生原因が浴槽からと判断できたため、
私では対処せず(メーカーと専門家に相談して勝手にやらない方がいいと言われたため)
管理会社に伝え、現状確認していただきました。

ですが、問題は害虫が発生したことでは終わりませんでした。

それに対する管理会社の対応の悪さ(遅いということではなく)や、
返答なし、連絡なし、約束した日を連絡なしですっぽかしたり、
すっぽかしたことさえ忘れていたり、
催促したら今やっているところでした、というやりとりが続き、イライラが募りました。
担当替えを依頼しましたが、現担当者が責任者ということでした。

発生した害虫も、長年清掃していないと思われるほどの、
カビや汚れがあり、これに対しても一般的な貸し方ではない、と考えました。
いろいろなところ(中立的なところ)で相談した結果も同様でした。

また、他にはそれまでにも、ペットのふんが階段にあったり、
電話で依頼しても数日放置されていたり、
営業時間内に何度電話してもつながらない、などの管理の悪さが目立ちました。

ざっと書きました。
管理の悪さ、不信感が原因ですが、何という言葉にするのが正しいのかはわかっていません。

よろしくお願いします。

補足日時：2005/10/02 23:31

No.2 ベストアンサー 回答者： doctorelevens 回答日時： 2005/10/03 00:02

よく理解できました。

ひどい会社ですな。

訴えてやりたいところですが、暇もお金ももったいないですね。

退去日までの家賃を、とのことですが、きちんと文書にして出しておくことをお勧めします。

イメージとしては、出来るだけ具体例を挙げて、
　　健全な住居とは言えない事
　　管理会社が誠意を持って対応していない事
　　以上により、賃貸契約は完全に履行されていない事
　　従って、当面、次の居住場所が決定しだい退去する意思がある事
　　但し、本来なら損害賠償請求も辞さない覚悟である事
　　さらに、今まで支払った金額の内、○○円は当方に返却されると考えている事（金額は考えてね）
　　上記金額が返却され、しかるべき謝罪や対応策が明示されない場合は、以後の賃貸料および諸費用を支払う意思は無い事
　　但し、支払い関係については具体的対処方法については話し合いに応じる用意はある事
　　当方からの支払いの保留については、違法行為とならないように裁判所への供託も検討している事

以上を明記して内容証明郵便ででも送りつける必要はあるでしょう。

以後の支払いは保留したほうが良いかな？

当然、請求関係の連絡はありますが、
「裁判にて争う可能性のあることなので、電話・口頭でのご回答は出来ません」と伝えればよいです。
しつこく連絡してくるようなら「脅迫や威力業務妨害ということでしょうか？それなら刑事事件ですので、警察とも協議させていただきますが？」とお答えを返せばよろしい。

保証人にも上記内容をよく説明し、同じ様に「裁判になりそうなので毅然とした態度を貫くように」お願いしてください。
あなたが裁判で争う姿勢がはっきりしているなら、保証人がそれを認めれば保証人が代わりに払う義務は保留に出来ます（裁判が終わるまでは大丈夫）。

２～３ヶ月後の退去ということですが、向こうが強制執行などの訴えを起しても、そんなに早く決定は出ませんから大丈夫でしょう。

今後の相手との会話はすべて録音したほうが良いです。

実際に裁判になる可能性は低いと思います。

但し、裁判（最悪必要）や和解についてはきちんと弁護士さんに間に入ってもらう必要がありますので、その予定（費用など）も立てておいてください。

こちらから裁判を起さない限り、裁判の費用はほとんど要りません（弁護士費用は必要です）。

　　

この回答へのお礼

早々にご回答いただいてありがとうございます。
少し安心できました。
内容証明は、私の考えでは抜けていた項目もいくつかありましたし、

今までこちらは不払いもせずお金はきちんと支払い、
非のない対応・依頼を続けてきていました。
ですが、のらりくらりの対応と、
私が負担した少しの費用も支払えないと、かたくなに主張されてきました。
「今後はしっかりする」と口頭で説明されるばかりです。

文書を提示して、あとはそのまま、
と踏み切るのは簡単そうですし、納得も行きますが、
今まで非のない対応を続けてきたところに、
くもりを付けてしまう(こちらにも非がある)状態になるのに、いろいろ思うところがあります。
ですが、目には目・歯には歯をという言葉もありますし、(話し合って通じないので。)
この対応で通すことができれば、踏み切りたいと感じました。

また、ほとんどのやりとりの録音や、写真、日記などの記録には、
当初から取り組んでいます。

説明が抜けましたが、懸念する問題としては、
管理会社は、のらりくらりであれ、「やります」と返答し、
本当に少しずつ動いてはいる、という点です。

供託も検討していますが、やはりこちらばかり動かなければならない状況に
疲れ果てています。害虫問題でなく、人間関係で、少しノイローゼ気味です。

お礼日時：2005/10/03 13:02

No.3 回答者： mot3355 回答日時： 2005/10/03 12:01

不動産仲介業を経営している者です。

nochuさんの借室は、居住の用に供せないほどのゴキブリ出現なのですね。
家主は借主に対し、居住の用に供せる状態に努める義務があるのです。
したがって、家主はこの義務に努めていないので賃貸借契約違反となります。
賃貸借契約書には、家主より家賃相殺できる旨の記載があると思いますが、借主より家賃相殺できる旨の記載がないと察します。
賃貸借契約書に借主より家賃相殺できる旨の記載がないのに実行すると、nochuさんは契約違反となります。
不動産管理会社は、家主の契約違反を軽視して現在いい加減な対応であっても、nochuさんが契約違反すれば、待ってましたぁ～と言わんばかりに、激しく契約解除・即時明渡し・損害賠償請求をしてくる可能性が少なくありません。
事態が悪化して、民事調停になってもnochuさんも契約違反しているデメリットは拭えません。
つきましては、家賃を供託するとの旨を内容証明郵便にて通知のうえ、退去までの家賃を供託することをお勧めします。
供託した賃料は、家主に支払ったと見なしてくれるので安心です。
但し、供託のデメリットは、もしもnochuさんが穏便に片づけたいと思っていても、訴訟を覚悟していると思われて身構えられることです。

この回答へのお礼

ご回答くださりありがとうございます。

話し合いの中で、こちらが歩み寄れるような提示がなく、平行線です。
「今後をみてください」と、すごく遅くてすごく悪い対応ばかり。

こちらに非のない対応をしようとすると、
供託という手段を”先に”使わなければならないと思っています。
ですが、
・そこまでやるのにどれだけ労力を使って、
・どれだけ取り返せるんだろう、
・取り返すためにあと何手打たなければならないんだろう、
と現実的な損得勘定も気にしています。

あと、こちらばかり苦労・心配と労働を
しなければならない点にも大いに疑問を持っています。
相手方は、あまり考えてくれてはいなさそうで、
「裁判やるならやれば？」というような態度です。

どうせ最終的に裁判なり調停なりになるのであれば、
こちらに非ができてしまったとしても、相殺要求をつきつけてしまおうか、
とも考えていたりします。

ですが、踏み切れない一番の理由は、やはりリスク面ですね。
私だけならまだしも、周囲に影響が出ないようにしたいと考えていますが。。。
現実的には、少しですが影響が出ています。
ただ、これは、私のメンタル面の弱さから影響が出ているのかもしれません。

供託せずに、供託する意志がある旨を通知することで、
実際の供託を回避できないか調べてみようと思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/10/03 13:12