繰り上げ返済の時期と手数料について

３年固定、金利１．５５％、期間３５年で１４００万円の住宅ローンを組んで２年目です。来年の４月でちょうど３年になりますが、２５０万円ほど貯金ができたので、期間短縮型での繰上げ返済を考えています。その際の手数料が、切り替えの時期だと５２５０円、途中だと２１０００円かかります。手数料の額が約１５０００円違うため、どの時期で繰り上げ返済するのがよりお得なのかわからなくて困っています。できれば、今月末にでも繰り上げ返済したいのですが・・。「教えてgoo」でも似たような質問をされている方はいらっしゃったのですが、難しくてなかなか理解できませんでした。詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/02/13 12:26

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

簡単にエクセルの「ローン計画書」テンプレートを使って算出してみました。

2004年５月から返済開始、借入額：1400万円、返済期間：35年、年利：1.55％（３年固定）→固定期間終了後適用金利・年利2.10％（ありえないですが最終まで全期間固定）、ボーナス返済なし、元利均等償還
という条件を設定してみました。

この条件で
(1)今年の４月（期間の途中）に250万円を繰上げ返済をした場合
(2)来年の４月（固定期間終了・36回目の返済時）に250万円を繰上げ返済をした場合
(3)来年の５月（固定期間終了後・37回目の返済時）に250万円を繰上げ返済をした場合
のパターンをシミュレートしてみました（私の勤務先では、繰上げ返済については、全額繰上げも一部繰上げも１か月以上前に申し出なければならないので、今申し出ても早くて３月の返済日。返済日によっては４月になると思いましたので、(1)を４月で設定してあります）。

(1)の場合の総返済（予定）額は、14,961,340円。
(2)の場合の総返済（予定）額は、15,025,873円。
(3)の場合の総返済（予定）額は、15,033,103円。
このようになります。
(3)は金利が上がってから返済しているので、(2)より総返済（予定）額が多くなります。
(2)は(1)よりも借入残高が多い期間が長いので、(1)より総返済（予定）額が多くなります。
(1)と(2)の総返済額の差は、64,533円。
21,000円と5,250円の差は、15,750円です。
この差を考慮しても、(1)の方が48,783円お得－ということになります。
総返済（予定）額を基準に考えるならば、金利の低いうちに、少しでも早く返済した方がお得－ということです。

これを念頭において、さらに住宅借入金等特別控除を受けた結果も考えてみてください。
住宅借入金等特別控除を受けた結果については、課税される所得金額等が必要になってきたりしますので、ご自身でお考えになってくださいね。
何しろ、住宅借入金等特別控除の額は、年末の住宅ローン残高により計算されるのですから。
早く繰上返済をされれば年末の住宅ローン残高も早く減ります。
イコール住宅借入金等特別控除の額も違ってきます。

ローンのシミュレートに関しては、私は、エクセルの「ローン計画書」が使いやすくて好きです。
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1722967
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1938952
↑このあたりをご参考に、よろしければ一度お試しください。

この回答へのお礼

私の質問した条件に合わせて計算してくださり、ありがとうございます。細かく数字で出していただいたので、とてもわかりやすかったです。回答していただいた内容をもとに、主人と話し合ってみますね。エクセルの「ローン計画書」、試してみたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2006/02/14 15:06

No.3 回答者： aya-pi- 回答日時： 2006/02/13 03:40

前の回答者様達がおっしゃっておられる通りなのですが、計算するには

http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.html

ここが一番わかりやすいですよ。私個人的には数ヶ月で15,000円差のもとはとれるように思います。

この回答へのお礼

早々のお返事ありがとうございます。早速このＨＰを調べてみたのですが、よくわかりませんでした。知識不足ですね・・・・。すみません。教えていただいてありがとうございました。

お礼日時：2006/02/13 08:39

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/02/13 01:27

このように比較してください。

繰り上げ返済するのを「今」と「一年後」と比較します。

今の場合
手数料が21000円
抑えられる利息分・・250万円×1.55％

一年後の場合
手数料が5250円
今年の分のローン控除額(受けているなら)
・・・250万×1％

これでどちらが得になるか計算してみてはいかがですか。
ちなみに上記は概算です。
税控除は定率減税などでも多少変わってきますので、
ご自分で計算してみてください。

この回答への補足

早速のお返事ありがとうございます。勉強不足で、定率減税やローン控除との関係がよくわからないのですが・・・。すみません。今の場合、２５０万円×１．５５％＝３８７５０円なので、手数料が２１０００円を除くと、１１７５０円の得ということですよね。一方、一年後の場合、ローン控除を受けているので、２５０万円×１％＝２５０００円。手数料が５２５０円で・・・。合わせて３０２５０円の損ということですか？こういう内容は苦手で・・・・。質問ばかりですみません。

補足日時：2006/02/13 08:17

No.1 回答者： sunshine38 回答日時： 2006/02/12 21:30

まず、どこの銀行、金融機関で借りているのか明確にした方がよいです。

そうでなければ的確なアドバイスがもらえないと思います。

ご参考までに、私は三菱東京ＵＦＪ（旧東京三菱）で借りていますので、その話を書きます。
繰り上げ額が１００万円以上になると２１０００円になります。１００万円未満なら５２５０円ですので、１００万円以上にならないようにやっていますね。
またボーナス払いがある場合は、その返済月の繰り上げなら利息は付きませんが、異なる場合は利息を払うことになります。
なお、インターネットで手続きを行うと１０００円安くなるので便利です。

参考URL：http://direct.bk.mufg.jp/netorder/k002_note.html

この回答への補足

早々のお返事ありがとうございます。金融機関は、千葉銀行です。ボーナス払いはやっていません。繰り上げ額によっても手数料が異なる場合があるんですね。早速、千葉銀行のＨＰで確認したところ、繰上げ額にかかわらず途中での一部繰上げは２１０００円のようです。残念です。三菱東京ＵＦＪだと、インターネットによる手続きでの値引きがあるのもいいですね。

補足日時：2006/02/13 07:52