自宅が競売？買戻す方法はないでしょうか。

現在住んでいる家は、6年前に購入しました。
前夫2900万、私1900万を銀行から35年ローンで借入れました。
持分は50％づつです。
その後、夫の不貞が発覚して離婚に至り、慰謝料の代わりに、住宅ローンを払ってもらっていました。
しかし、半年ほど滞納したらしく、事故扱いになりました。
銀行は、前夫が住んでいないので、住宅ローンとしての取扱いができないということで、全額一括返済を求められました。
額が大きかったので、一括で全額というのは無理でした。
債権が信用会社に移ることが決まりました。
銀行は、信用会社（銀行と同系列の会社）に移ったら、評価額3000万の10％OFFくらいの価格で、私の現在の夫が買取れば、住み続けられるといいます。
しかし、現在の夫は昨年独立開業したばかりで、今月が初めての決算となります。
銀行からの融資は難しいと思えるのですが・・・
私のような場合、このまま競売にかかるのを待つしかないのでしょうか。
信用会社に債権が移ったら、全額一括で返済するしかないのでしょうか。
私は24年間会社に勤務していますが、私が現状で他行から借入れすることはできないのでしょうか。
自宅を購入する際に、亡き父が1000万出してくれました。
自宅の一部が現在の夫の会社の事務所になっていて、法人登記も、自宅の住所です。
私にとっても、前夫との子供たちにとっても、とても思い入れがある家で、手放したくありません。
どのような方法をとれば、住み続けることができるでしょうか。
どうかご教示ください。

No.7 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/03/16 17:14

お話を総合すると、２０００年に購入されたマンションの価格は、亡父さまの出してくれた

１０００万円の頭金に、前夫2900万、質問者さま1900万を銀行から35年ローンで借入れ
代価５８００万円ということですね。

今時価が３０００万円ということは、５８００万円が６年間で４８％も値下がりしたということでしょうか。
近年６年間でそこまでの値下がりはマンションでは考えにくいです。
戸建てを想定しても建物価格２５００万土地３３００万で建物が１０００万円
土地が４割減でも２０００万円という評価でしょうか。

さて金利を2.3％としたら３５年ローンで４８００万円を借りたら、月々の支払い１６．６万円
で現在の残債は４２２５万円ほどあるはずです。

これを質問者さま、先夫さんにわければ
質問者さまのローンは月々６万６千円
ローン残債は１６７０万円
先夫さんのローンは、月々１０万円
残債は２５５３万円です。

ここで、先夫さんが自己破産すれば、返済義務はなくなります。
ただしかわりに抵当権が行使されます。

おそらくは一つのローンを連帯債務（つまり債務の共有として持分19：29）で
借りたと推定されます。
共有持分の一方の設定した抵当権でも行使されたら競売に付されます。

確認しなくてはいけないのは、（すみません私がよくわからないのですが）
競売に付されても、債務は残るはずで、質問者さまの抱える残債の１６７０万円は
負債のまま残るだろうということです。
支払能力がないといっても、給与所得を差し押さえたり銀行としては回収する手立ては
ありそうな気がしますが債務保証会社はどうするっていいました？
そこが一番心配です。

競売にかけても、落札価格は時価の半分にもならないでしょう。
あそうか。競売で落札上限が２９００万円程度という予測で時価はもう少しあるはずですね。

とにかく本件は事実確認をきちんとしていくことと、ことに事故扱いになった事実を質問者さまが
知りえなかったとすれば、知っていたら代わりにローンを分担しえたわけで、そこは
不可抗力であったことを主張できるかどうか、弁護士に相談されるのがいいでしょう。
債務が滞っていたことを質問者さまが知っていたら、先夫さんの債権についても支払いを
行ったはずで、知っていて放置したわけではないと主張し、競売の差し止めを裁判所に求めることの可能かもしれません。

すみません私そこから先は弁護士ではないのでわからないです。
できれば、早急に市民派弁護士さんに御相談されるなりしたほうがいいと思うのですがいかがでしょう。

No.6 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/03/16 16:09

同様のケースを経験しましたのでそのときの状況をお話します。

私の今のカミサンが、同様の理由で先夫と別れローンを先夫の送金で支払っていました。しかし先夫の会社の
経営状況が悪くなったので、破産の惧れがあり、抵当権設定者である先夫の抵当権を行使されると所有権の
移転のみカミサン名義になっているマンションが競売に付されるおそれがありました。
そこで、私（婚約者）が連帯保証人になってカミサンがカミサン名で改めて住宅ローンを借りる形で残債分を
一旦弁済しました。

一括弁済といっても新たに２７００万円のローンを貸してくれる金融機関を探すしかないです。
事故扱いになるまえなら、あなた名義で連帯保証人をたててローンが組めたのに残念です。
もとのローンが連帯債務ならあなたの債務も事故扱いになっていてローンは借りられないですが
御主人名義でなんとか２７００万を住宅ローンとして融資してもらえるように
もとの銀行もしくは他行に相談してみるしかないでしょう。
＞私は24年間会社に勤務していますが、私が現状で他行から借入れすることはできないのでしょうか。
これは、ローンの事故をどうみるかですが、事情を話してわかってもらえるかどうかでしょう。
金融機関でも支店長クラスの判断でしょう。
事故前なら支店の成績にも関わるので、真剣に対策を考えてくれるものです。事故扱いになると
銀行は、冷たいのも確かです。
＞どのような方法をとれば、住み続けることができるでしょうか。
お金を調達すれば・・・です。それ以外はあきらめるしかないです

No.5 回答者： Broner 回答日時： 2006/03/10 18:36

私の言っているのは、短期借用契約は、そういう必然があって契約するもので、そうでないように、見られてのなら、それは間違いです。

そのことは、mayuchan55も十分ご理解されていると思います。
ローンの支払いの問題だけでは、そういうことは、しないでしょう。

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2006/03/08 12:07

回答３の内容について、第三者の居住人を作る事が刑法 96 条の 2 の 強制執行妨害罪（免脱罪）、あるいは競売等妨害罪に該当する可能性が高いですのでご忠告申し上げます。

原作は小説ですが最近映画かドラマになっていた、宮部みゆき著「理由」辺りをご参考までに。

加えて、質問者さんの１９００万円のローンについても事故扱いになっている（と思われる）以上質問者が新規でのローン借入ができないこと、住宅金融公庫での借入は新規取得時（新築・中古）に限定されること、現夫の事業資金として自宅購入を資金使途とすることに無理があること、仮に事務所資金とするなら法人・個人で持ち分分割が必要になり今度は住宅ローンが不可能になる、といった点を指摘しておきます。

以下に本件の問題点を列挙しますので、表記内容が不愉快なら読み捨てて下さい。事実認識の相違があれば改めますので指摘して下さい。
１．質問者が自身のローン負債に対して責任を負っている気が無い。
慰謝料名目で前夫に支払わせていたとしても、自身でのチェック・管理が必要では？
２．再婚後新しい家族で住宅費の負担を一切していないが、現夫は居候？　半年間か1年間に免れた住宅費用負担をストックしていないのかどうか？

３．前夫にすれば、自分がローンを負担する家で元の妻が新しい男と暮す、と言った形では素直に一生涯資金負担をすることは考えられない。
４．銀行側は競売にするよりは、円満な形で手間を省きたいだけですので、提示された条件が充足されなければ競売の手続を取るだけの話、かつ競売で処分しても残債務の負担は前夫にも質問者にも残る

５．結果的には、前夫だけでなく質問者も自己破産する局面に追い込まれる筈であり、両者共に当事者能力がない状態
６．本件での解決策は、現夫が今の家族の住む家をどうやって確保するか（2700万円を負担して今の家・賃貸なりでの新しい生活）という点に絞って考えるべきではないか、という気がします。

No.3 回答者： Broner 回答日時： 2006/03/06 23:32

成る程、前夫さんは、自分の子供の養育費も払いたくないと言って自己破産を企んでいるのですか。

無責任だから、離婚して正解ですね。
　さて、家の評価額3000万円の10％OFF2700万円の工面ですが、あなたは、1900万を銀行から35年ローンで借入れた実績があるのだから、今なら、2000万円位はローン組めるでしょう。
残るは、700万円の工面ですが、住宅金融公庫で、ローンを組む案。
信用できる居候を同居しているようにして、住民票に住所移転させる案。（追い出すのに手間がかかる。）短期借用契約書を作っておけば尚良いでしょう。
　これで、2年は、売れても、入居できないでしょう。
こうしておいて、銀行との交渉に入ります。
家賃が月10万とすると240万かかります、3000万の金利が10%で（銀行はこれ位の金利を上げています。）300万、合計540万円必要経費となります。と考える500万は負けてくれるでしょう。後200万は、住宅金融公庫で借りると。
または、都道府県の創業に対する融資でかりる。家は事務所でもあることだから。借りれますよ。

No.2 回答者： Broner 回答日時： 2006/03/05 00:55

あなたのご説明は、非常にハッキリしない、漠然としたところがあります。

1. 前夫の慰謝料は、公正証書で作られ、強制執行件を持つものですか。持つなら、払わなければ、前夫を破産に追い込んだら良いでしょう。そうなれば嫌々でも払うでしょう。
2. 銀行は、信用会社（銀行と同系列の会社）に移ったら、評価額3000万の10％OFFくらいの価格で、私の現在の夫が買取れば、住み続けられるといいます。・・・・・・これは、銀行の騙しの手口です。
2700万円払ったら、あなたのものになると言っている訳ですね。あなたは、35年ローンが組めたのだから、30歳位まででしょう。前の回答者の仰るとおり、ローンを新しく組んだら。
それも、ここ以外立ちのきさきが無い、その補償金をくれと言って、700万円ほど負けさせて、2000万円でローンをくむ。
そして、前夫から、2000万円を一括払いさせる。
賢く立ち回ることですよ。

この回答への補足

ありがとうございます。
前夫との間では、住宅ローンの件はまだ公正証書になっていません。
調停で養育費、慰謝料が決まらず、調停不成立となり、養育費は審判、慰謝料は裁判に移行中です。
その間の暫定として、住宅ローンを払ってもらっていました。
前夫は自己破産の申立てをしているようです。

債権が保証会社に移った場合、現在の夫が自宅を買取るにあったって、値引き交渉が可能なのですか？

補足日時：2006/03/06 11:31

No.1 回答者： kensaku 回答日時： 2006/03/03 11:01

あなたが借りた１９００万円は、どうなっていますか？　遅滞なく払われているのでしょうか？　それとも、それも含めて前夫が支払っているのでしょうか？

その支払いを決めた段階で、あなたのローンが消えた訳ではないのですね？

まずは、ご主人が借り入れできないかどうか？　銀行をあたってみることをお奨めします。普通の銀行は厳しいと思いますので、外資系や新しい銀行（あおぞら銀行とかソニー銀行、ＧＥマネーなど）が、わりと積極的だと思います。