市街化調整区域物件の建替え（農家物件の申請）

概略
京都南部・物件価格2750万円・敷地200坪・建築面積40坪・3年前に精神的瑕疵アリ・市街化調整区域・築18年・の物件を発見。リフォームを300万で検討。

将来、建替えが予想されるので、この物件は建替可能かと業者に聞くと「現時点では建替不可です。しかし、現在の持主が再建築の申請を出します」（申請後＋150万で売出予定）

回答に曖昧さを感じ、その後自ら調べた所、役所の方は「その物件なら知っています。最近よく申請書類提出等でお見えになられますから」と。

で、状況は今の状態では建替不可ようです。その理由を聞くと、その物件は農具入扱いの土地に建っている状態で建替えをするなら、まず農家住宅の申請が必要だそうです。

しかし今住んでおられる方は農業従事者ではなく書類が揃わず、申請が滞っている模様。

仮に申請がおり、再建築が可能になってもその物件の購入者が農業従事者ではないので建替え後、国に『農業従事者ではないの人はここに住めません。出て行きなさい』と言われるかもと。

こんな事があるんでしょうか？

No.2 回答者： dr_hiroshi 回答日時： 2006/05/16 22:21

以前回答したとおり

↓
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2138609

市街化調整区域・築18年であれば、たぶん線引き後の建物で、「新宅」ですので「既存宅」とは違いますから、建て替え不可でしょう。
市町の都市計画で線引き年月日を聞けばわかります。

線引き後の建物の建て替えは、旧確認申請の写し又は都市計画法の許可書の写しを確認申請に添付しなければなりません。

＞しかし今住んでおられる方は農業従事者ではなく書類が揃わず、申請が滞っている模様。

「住む」ことと「建て替え」は別次元の話。

＞仮に申請がおり、再建築が可能になってもその物件の購入者が農業従事者ではないので建替え後、国に『農業従事者ではないの人はここに住めません。出て行きなさい』と言われるかもと。

このままでは申請も下りません。
再建築不可。
あなたが、農地を取得して「農家」になるしかないでしょう。
ただ、農地は、相続以外は取得できません。
相続以外で取得する時は、農業委員会の「適格者証明」を所有権移転登記に添付することになります。
出て行けと一々言うわけありません。


安物買いの銭失いになるだけですよ。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/16 17:32

そもそもそういう状況であれば所有権移転登記が出来ないでしょう。

農地法による規制がかかると、そもそも所有権移転登記なども制限されます。
法務局で農業委員会の許可がなければ受け付けられませんとはねられます。

>国に『農業従事者ではないの人はここに住めません。出て行きなさい』と言われるかも

ということは現実にはないかもしれませんが、所有権を登記で主張できないので、いつまでも不安は残りますよね。現在の登記上の所有者が他に転売する危険が残るということです。（農家に売却ならできるから）

つまり非常に厄介な物件ですね。

ただ具体的、詳細な状況がわからないので、あくまでこれはありえる話の一つでしかありませんけど。
つまり何がしかの話で問題ない可能性もありますし。