去年5000万の物件を夫と共有名義で購入しました。
銀行ローンを組んだのですが、借入人は夫一人で私は連帯保証人となりました。
先日、住宅ローン減税を行おうと税務署に行ったら、ローン減税は連帯債務者のみで、私に5000万の1/6の贈与税がかかると言われて、あわてて帰ってきました。現在私は働いているのですが、連帯保証人から連帯債務者に変更することはできないでしょうか。やはり贈与税が掛かるのでしょうか。
私はどうしたらいいのでよう。税に詳しい方おしえてください。

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A 回答 (1件)

配偶者が連帯保証人となった場合は、奥様は保証人であり債務者ではないので、ご質問のような扱いになります、銀行には連帯債務者として契約する必要が会ったのです。


連帯債務者とは、二人が債務者となりますからローン減税も二人で適用できるのです。

ただし、奥様が連帯債務者になると、ローンの返済義務も発生します。
そうなると、住宅ローン控除は適用になりますが、ローンの返済も必要になります。
奥様に収入があり、返済が出来るのでしたら問題ありませんが、返済できない場合は、ご主人がまとめて返済することになり、今度は、奥様の返済分をご主人が肩代わりしたことで、贈与税の問題が発生します。

したがって、次のように方法を取られたらよろしいと思います。
1.奥様にローンを返済する力があるのでしたら、銀行に連帯債務者に変更できないか交渉してみましょう。

2.奥様に返済する力が無いか、銀行で断られた場合は、物件の共有登記を解消して、ご主人だけの名義に変更します。
そうすれば、贈与税の問題はなくなります。
登記の変更は、「所有権の更正」という登記で、登記原因は「錯誤となります。
つまり、「間違えて共有登記にしてしまったので、変更してください」ということです。

この登記に必要な書類は、申請書・権利証・奥様の印鑑証明書などですが、登記所でお聞きになれば教えてもらえます。
あるいは、当初の登記を依頼したところにお聞きになれば分ります。

もう一つ、婚姻期間が20年以上有る場合は、夫婦間で住宅資金の贈与が有った場合は2000千万円まで、非課税になる特例がありますから、その特例を使う方法も有ります。
これは、贈与税の申告をすれば適用されます。

いずれにしても、どちらかの方法で贈与税はかからないようにできます。
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Q半年後の住宅ローン金利の予想は?

初めまして。
今年の10月までに住宅ローンの長期固定はどれくらい上昇しているのおもわれますか?
あくまで予想で結構ですので経済に詳しい方にお伺い致します。

Aベストアンサー

住宅ローンの固定金利は、ローンを組む時点での長期金利(10年国債の市場金利)に連動します。これに1.0%程度の貸し手の利益が上乗せされます。

現在ですと、短期金利が0%、長期金利が1.8%ですから、ローンの方は短期1.0%、長期2.8%ぐらいだと思います。

現在は長期金利が上昇中です。今後日銀のゼロ金利政策が夏から秋にかけて終わるとするとさらに0.3-1%ぐらい上昇する可能性があります。

したがって、ゼロ金利が解除されれば、住宅ローンの長期固定金利はこの秋には、3.0-3.8%ぐらいになるのではないかと思います。

Q住宅ローン 連帯債務から単独債務の融資への借り換えた場合のローン控除

住宅ローン控除と贈与税の関係で質問です。
以下のケースの場合、借り換えた後の住宅ローン控除が出来る範囲と贈与税の発生の有無について教えてください。

6年前に土地・建物で総額5,300万円のマンションを購入。
土地・建物とも夫と妻で持分所有、登記を行い、その割合は夫4/5:妻1/5です。
購入資金は、
頭金1,700万円(夫1,200万円:妻500万円拠出)
残額3,600万円が住宅ローン。
 住宅ローン3,600万円の借り入れ先内訳
 旧公庫から2,600万円(妻が連帯債務者)
 銀行から1,000万円(夫の単独債務)
ローン残高
 旧公庫1,900万円、銀行500万円の合計2,400万円
このたび、この2,400万円を、より条件のよい他の銀行ローンへ夫の単独債務(妻は担保提供者)1本で借り換えを検討しています。
 この場合、借り換えた後の夫の住宅ローン控除は、年末残高に対して100%申告できるのでしょうか?。
 また、妻から夫への贈与税は発生してしまうのでしょうか
 これまでは当然、住宅ローン残高に対して持分割合に応じた額を控除申告しています。
 ちなみに、税務署に一般論として確認したところ、妻の持分(1/5)に応じた額(1,060万円)を妻が負担(頭金500万円+ローン560万円)し終わっているのであれば、夫のローンだけが残っている状態なので問題ない、とは言われました。
 妻が連帯債務者である旧公庫の返済実績は700万円あり、このうち6年間で560万円は実際は妻が負担しています。しかし、いずれのローンも夫名義の口座から毎月返済しているため、それを直接証明するものはありません。
 長くなってしまいましたが、ご回答よろしくお願いします。

住宅ローン控除と贈与税の関係で質問です。
以下のケースの場合、借り換えた後の住宅ローン控除が出来る範囲と贈与税の発生の有無について教えてください。

6年前に土地・建物で総額5,300万円のマンションを購入。
土地・建物とも夫と妻で持分所有、登記を行い、その割合は夫4/5:妻1/5です。
購入資金は、
頭金1,700万円(夫1,200万円:妻500万円拠出)
残額3,600万円が住宅ローン。
 住宅ローン3,600万円の借り入れ先内訳
 旧公庫から2,600万円(妻が連帯債務者)
 銀行から1,000万円(夫の...続きを読む

Aベストアンサー

現状の確認ですが、「これまでは当然、住宅ローン残高に対して持分割合に応じた額を控除申告しています。」
 とありますが、ご質問欄の情報からですと、貴殿の住宅借入金等特別控除額は以下の計算でもとめた借入金残高が基になると思われますが。
    単独借入れ分1,000万円・・・・・・・・・・・(A)
    連帯債務分 2,600万円x78/100(ローン)負担割合・・・(B)

*78/100は、2,040万円/2,600万円
全体   ・・・5,300(持分:貴殿4/5=4,240)
          持分相当額・・・4,240
内、頭金  1,200万円
            単独借入1,000万円(A)
            連帯債務2,040万円(B)

 となっておらず、1,000+2,600x4/5=3,080 ・・・・・(1)
    あるいは、(1,000+2,600)x4/5=2,880・・・・・(2)
 で申告あるいは年末調整をなされているということでしょうか?

連帯債務にかかる住宅借入金特別控除の年末残高は原則持分に応じて
計算することになっていますが、それは、借入金のすべてが連帯債務の場合であり、また、頭金の拠出が持分に応じてなされている場合です。
 ですので、貴殿が上記(A)+(B)=3,040で借入金の年末残高の計算をなさっていない、あるいは当初申告でなさっていないのであれば、奥様との間に贈与関係が成立しているでしょう。また、同時に住宅借入金等特別控除の計算に誤りがあることになります。
 持分登記をするということは、自己の持分は頭金及び借入金によって
その持分相当額を拠出するということですので、住宅借入金等特別控除においても、自己が負担すべき住宅借入金について適用があります。
 したがって、持分と相違すような形での頭金及び借入金の負担状況であれば一方が他方の借入金を負担していることなり、贈与の課税対象になるでしょう。

 本題の連帯債務を単独債務にですが、当初部分(A)+(B)までしか控除の対象にはなりません。また、残連帯債務の持分相当額は貴殿より
奥様への贈与となります。(その分持分の変更をすれば、贈与ではなく譲渡となりますが。)
 
          

参考URL:http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/36.htm

現状の確認ですが、「これまでは当然、住宅ローン残高に対して持分割合に応じた額を控除申告しています。」
 とありますが、ご質問欄の情報からですと、貴殿の住宅借入金等特別控除額は以下の計算でもとめた借入金残高が基になると思われますが。
    単独借入れ分1,000万円・・・・・・・・・・・(A)
    連帯債務分 2,600万円x78/100(ローン)負担割合・・・(B)

*78/100は、2,040万円/2,600万円
全体   ・・・5,300(持分:貴殿4/5=4,240)
        ...続きを読む

Q2008年11月の住宅ローン金利予想

 モーゲージバンク系のフラット35という住宅ローンを契約しており、建物が今月完成し今月の金利で融資実行される予定です。
 しかし連日のアメリカの金融不安による日経平均株価の下落や円高などのニュースが後を絶たず、一般的に不景気になると金利が下がる傾向にあるということらしいので、融資実行を来月まで待ったほうが良いのかどうか悩んでおります。
 詳しい方がいらっしゃいましたら、ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
金利設定部署にもいた経験からすれば、「固定金利期間が短いか長いか」で、住宅ローンの金利を設定する際の基準は違う…と申し上げておきます。

そうでなければ、月々の住宅ローン金利について「固定期間が長期のものは上がり、短期のものは下がった」ということは『あり得ない』ことになってしまいますでしょう?

一度、過去の住宅ローン金利の推移をご覧になって、「前月比」を計算してみてください。
http://www.nikkin.co.jp/0601/

フラット35ならば、「長期金利」(10年物国債の金利)の動向もご覧になった方がよろしいです。
ご参考までに、一昨日1.3%台だった長期金利は、今日(前場引け)は1.5%台に上昇しています。

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
金利設定部署にもいた経験からすれば、「固定金利期間が短いか長いか」で、住宅ローンの金利を設定する際の基準は違う…と申し上...続きを読む

Q連帯債務と贈与税について

今年、一戸建てを購入しまして、来年減税申請をする者です。

1940万円のローンを組みました。転職直後のローンということで、審査が通らないかもしれないということで、妻を連帯債務者にしてローンを組みました。

妻が連帯債務者となっていますが、土地建物の所有者は私一人の単独名義となっています。(住宅メーカーの言われるままに、何も考えずに単独名義にしてしまいました)

全くもって、私の勉強不足でお恥ずかしい話でありますが、妻が連帯債務者でありながら所有権がない場合、贈与税が課税される場合があるのを知りました。

税務署の方で持分割合を決めて、その額から贈与税が加算されると思うのですが、どのような条件で決定されるのでしょうか。

妻は現在パートで103万以下で私の扶養に入っております。
また、私と妻の給与割合は8:2くらいとなっています。

上手く、基礎控除分の110万に収まってくれればいいのですが、どのようにすれば出来ますでしょうか。

知恵をお貸し頂きたく思います。

Aベストアンサー

>審査が通らないかもしれないということで、妻を連帯債務者にしてローンを組み…

それで、これからの返済はどうするのですか。
妻は連帯債務者というだけで実質あなたがローンを払っていくなら、贈与などになりませんよ。

>税務署の方で持分割合を決めて、その額から贈与税が加算されると思うの…

思うのは自由ですが、そうではありません。
贈与税や相続税は、納税する必要があるなら、自分で税額を計算して自分で払いに行くのです。
これを自主申告・自主納税といい、日本の税制度の根幹をなしているものです。
本来は所得税も自主申告ですが、サラリーマンの場合に限り会社が代行してくれるので、質問者さんらにはそのあたりの意識が低いのかも知れません。

>上手く、基礎控除分の110万に収まってくれればいいのですが、どのようにすれば…

ですからそれはあなた自身が、というか夫婦でよく話し合って決めることです。
税務署が決める問題ではありません。

たしかに年 110万以下であれば贈与税はかかりませんが、110万に近い数字を毎年繰り返すと、一度にまとめて贈与したという解釈になり、贈与税が発生します。
「連年贈与」といいます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

いくら以下なら連年贈与とならないかなどについて、一度税務署に行かれて相談してみると良いでしょう。
その上で、あなたの返済だけでは追いついていかないのなら、奥さんに手伝ってもらう分を増やし、登記をし直すことも視野に入れるべきでしょう。

それから先に言うべきでしたが、20年を経た熟年夫婦の方ではないのですよね。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>審査が通らないかもしれないということで、妻を連帯債務者にしてローンを組み…

それで、これからの返済はどうするのですか。
妻は連帯債務者というだけで実質あなたがローンを払っていくなら、贈与などになりませんよ。

>税務署の方で持分割合を決めて、その額から贈与税が加算されると思うの…

思うのは自由ですが、そうではありません。
贈与税や相続税は、納税する必要があるなら、自分で税額を計算して自分で払いに行くのです。
これを自主申告・自主納税といい、日本の税制度の根幹をなしているものです...続きを読む

Q住宅ローンの金利予想

このたび、借り換えの時期がやってきまして、少々悩んでおります。
残金1600万円であと30年ほどローンがあります。
10年固定で2.35%か3年固定で1.2%(どちらも期間終了後1.0%優遇です)で迷っております。
仮に、金利が3年で1.0%づつ上昇すると、10年後に残金は同じくらいになると思われます。
そこで、今後金利は、最大(最悪)どのくらいまで上がると予想されますか?また、一気にどれくらいまで上がることがあると思われますか?
皆さん、口を揃えて「誰にも分からない」と言われますが、いろいろな考え方を聞いてみたいので、私的な意見でも結構なので、お聞かせください。

Aベストアンサー

私の私見ですが
3年後までに2.5%ほど上昇(団塊世代の定年などで退職金が世にあふれる)
そこから5年くらいはウダウダと1%前後ぶれる
それ以降は少し下がるかな?と
2009年のピークを超えれば問題ないかな?
ですので10年以上の固定が安全かなー??
とりあえず今より金利が下がってくるのは当分無いかな?

こういう予想です。

Q年末調整住宅ローン妻が連帯債務者の場合

年末調整で、去年と同じように申告したのですが、「給与取得者の住宅借入金等特別控除申請書」の備考欄に連帯債務者の名前で「私は、残高○○円のうち、○○円を負担することとしています」と記入するようにと、書類を突き返されてしまいました。
夫婦で収入合算で住宅ローンを利用し、連帯債務者の名前に妻の名前がありますが、実際ローンの負担の割合を定めておらず、夫が全て支払い、住宅の持ち分も100%夫の名前のハズです。
去年も一昨年も同じ申告をしたのに、なぜ今年突き返されたのでしょうか?
住宅購入時に確定申告したのは夫のみで、妻は年末調整にも住宅に関する控除はうけておりません。

税金について全くわからなくてどうしてよいか困っています。どなたか助けてください。

Aベストアンサー

ご質問に対する回答については、#1の方が書かれている通りで良いと思います。
ただ年末調整の手引き等でそう書くように説明されていますし、人によっては例えば50%ずつ持分で、借入負担も50%負担、といったような場合は、書いてもらわないといけないので、突き返されたのかもしれません。
#1の方が書かれているように記載すれば良いかと思います。

ただ#2の方が書かれている事が、あまりに短すぎて、その意図を理解しかねますが、住宅の持分が100%(これは重要ですので、しっかり確認してみて下さい)で、それに対する借入金もご主人が100%負担で返済されているのであれば贈与税がかかってくる余地はないはずです。

もちろん住宅の持分が50%ずつなのに、借入金の返済がご主人100%であれば、ご主人からmatyapさんに対する贈与となり、#2の方がおっしゃっている通りとなります。

それとも、住宅の持分が100%なのに、matyapさんが50%返済金を負担しているのであれば、逆にmatyapさんからご主人への贈与となります。

Qゼロ金利解除で住宅ローンはただ厳しくなるだけ?

5年後ぐらいにローンで一戸建ての住宅を建てようと思っています。頭金1千万円ぐらい貯めてのこり2千万ぐらいをフラット35で..と考えていましたが、ゼロ金利解除によって金利が上がると新聞に載っていました。あまり金利が上がるとみんな住宅ローンで家を購入しようとする人が少なくなると思います。
実際、銀行はただ金利を上げていくだけとなると思いますか? なにか住宅ローンを借りやすい手立てはうってこないですかね... 住宅ローンだけは金利を低いままにしておくとか、最初の3年は元金のみを減らしていけるとか。もしくは政治で税金の控除が大きくなるとかならないでしょうか... 個人的な予想・意見で結構ですので、ご意見聞かせてください。

Aベストアンサー

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がるから」という常套句を使って変動金利でローンを組ませようとしますが、その手に引っかかってはなりません。
ちなみに我が家でも、今年はボーナスカットになりました。
ボーナスは会社の業績に比例するので、個人の頑張りや国全体の景気とは連動しないんです。

それからこれまではデフレであったので、デフレの時は不動産より現金を持つ方が有利と言われます。
逆にインフレになれば、現金の価値がなくなり物の価値が上がるのですから、不動産を持つ方が有利と言われます。
これまでは低金利により住宅購入ブームがあったのです。
家を買う人はいつも一定率はいるものですが、金利や不動産価格が上がれば同じお金で買える物件の質が落ちるので、購入者は減るでしょう。
以上のことからも、いろんな要素が絡み合うことなので、一概には言えないことがわかると思います。

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がる...続きを読む

Q連年贈与税について毎年、毎月一定のお金を口座にいれていると連年贈与税と

連年贈与税について毎年、毎月一定のお金を口座にいれていると連年贈与税となると聞きました。

私は専業主婦です。主人の給料からもらう こづかいを自分名義の口座に毎月入れて貯金しようとしています。

連年贈与税対策として毎年同じ時期に入れないこととネットで調べているうちにわかりました。

ならば、最初の年を奇数月、次の年を偶数月にとわけて自分名義の口座に入れたら対策になりますか?
あと毎年の金額を若干変える工夫もします。

奇数月というのは、1月3月5月・・・・といった感じで。偶数月は、2月4月6月・・・といった感じで。

わかりづらい文書かもですが、よろしくお願い致します。※おこづかいは現金でもらっていて一部を自分で自分名義の口座にお預けいれします。

Aベストアンサー

「連年贈与税について毎年、毎月一定のお金を口座にいれていると連年贈与税となる」という情報がガセです。
連年贈与とは、110万円の基礎控除額以内の額をこれから何年間か贈与するという契約をいいます。
国税庁では、110万円かける年数の額をその契約をした年に贈与したとする考え方を持ってます。

離婚した配偶者への慰謝料支払いなら贈与ではありませんし、夫が妻に毎月の生活費を渡すのも贈与ではありません。

贈与税は思いもよらず大きな負担になる税金です。そうでなくても、税金は最近改正が頻繁で専門家でも追いつけないのが本音です。一般人が、冒頭にあるような知識を口にしていたら、疑ってかかるのが一番ですね。税務署は官公庁の中でもっとも親切に教えてくれるところです。お聞きになるのが間違いない選択です。ネットでの回答など間に受けていてはいけません(NO.1回答様を批判してるのではありません。このサイトでの税金カテゴリーでは知ったかぶって、間違った回答が多いです)。

Q住宅ローンの金利について

もうすぐ、住宅ローンの3年固定が切れる予定です。
そこで、次は30年ぐらいの長期固定にしてしまおうと思っていたのですが、今後、金利はどのように推移していく可能性が高いのでしょうか?
先ほど、Yahooのニュースで「日銀の金融政策については、36人中22人が次回の利上げ時期を2009年6月以降と予想した。」と書いてありました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080710-00000852-reu-bus_all

ということは、まだ、当分住宅ローンの金利も上がらないということでしょうか?それとも、住宅ローンは別物なのでしょうか?

もし、2009年6月まで住宅ローンの金利が上がらないのであれば、それまで変動金利で、金利が上がりそうになったら、長期固定にした方が良いような気がしますが、どうなんでしょうか?

どなたか詳しい方がいれば、教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

日銀の金融政策は短期金利(無担保コールレート翌日物)の話です。

住宅ローンは長期金利を参考にして決定されるので、短期金利が2009年6月まで上がらないからといって長期金利/住宅ローンが上がらないとは限りません。

実際・・・
日銀が2007年2月に短期金利を0.25%から0.50%に引き上げてから、ずっと短期金利は変わっていません。しかし、その期間でも長期金利や住宅ローン金利は変動しています。長期金利の代表である国債10年物は1.3%~1.9%くらいの幅があります。

では、長期金利が何によって決定されるかと言うと、将来的な金利動向の【市場の予想】に基づいて決定されます。


長期金利の決定要因
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E9%87%91%E5%88%A9

Q親と共有の新築債務を返済してもらう場合の贈与税は?

現在夫婦での共有名義のマンションの件で質問です。購入から1年で、公庫に借入して債務を返済中ですが、なにぶん1年ですので、まだまだ利子を払っている状態です。先月離婚しまして、マンションは私が返済して住むことになりました。債務と登記は私と母の共有名義に変えるつもりで、この際には「負の贈与」とみなされるため、贈与税はかからない、ということまではわかりました。
 返済に関して、1千万を父が1括で払ってくれるというのですが、これは贈与にあたると思うのです。1500万までは、贈与税が軽減される、というのは調べたのですが、母が1000万を払ったということにすれば贈与税はかからないのでしょうか?ただ、母は専業主婦で、結局そのお金の出所は父、ということになります。
 また、その1千万に関しては、まず私の口座に振り込んで、それを私が公庫に現金で持ち込む、または振り込む形を考えています。
 父も、せっかく出すんだから、贈与税がかからない方法を選びたいといってくれているのですが、もし良い方法があったらどなたかご教示ください。
 よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>債務と登記は私と母の共有名義に変えるつもりで、この際には「負の贈与」とみなされるため、贈与税はかからない、ということまではわかりました。
ここまでわかっているなら、話は簡単。母との共有ではなく父との共有にすればよいのです。
債務が2000万円以上なら、配分を1:1にしてしまえば父親が払ったところで、自分の債務を減らしただけなので、贈与税の心配はなくなります。
>1500万までは、贈与税が軽減される、というのは調べたのですが、…
この特例はアナタの場合受けられません。というのは「すでに住んでいる」ためです。この特例は「居住用財産を購入するために贈与を受けた」場合に対象となるためです。
以上です。
念のため、近くの税理士や税務相談に行って確認してみてください。


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