住宅ローン、夫婦間で贈与税？

初めて投稿させていただきます。
どうぞよろしくお願いします。

現在2000万ほどの住宅ローンを組んでいるのですが、
共有名義で私(妻）90％、夫10％位の持分になって
います。ちなみに夫は連帯債務者ではなく、
連帯保証人となっており、全額私の名前でローンを
組んでいる形となっています。
ローン借入当時、共働きだったことと、夫は勤続年数
が足りなかったためこのような形を取ったのですが、
現在、私が妊娠して会社を退職したため、夫の収入で
ローンを返済しています。
ローンの年間支払額は135万位なのでこのままだと
贈与税が発生する可能性が高いですよね？

現在、ローンの借り換えも検討しているのですが、
借り換え先で名義を夫に変えてしまえば贈与税は
発生しないでしょうか？それとも私名義のローンを
夫が肩代わりするということでやっぱり贈与税は
かかってしまいますでしょうか？かかるとすれば
一体どのくらいになってしまうのでしょうか？

税務署にも相談する予定ではありますが、予備知識と
して皆様の経験談、知識を拝借できればと思い
投稿してみました。また、何か良い節税方法など
ありましたらアドバイスお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#24736 回答日時： 2004/08/29 09:40

借換えの際に夫名義で借りて、夫の収入で返済していけば今後の問題はありません。

ただし、以前の妻名義のローンを、借換えた資金で返済すれば、夫の資金で返済したことになり、夫から妻へ2000万円の贈与となります。

贈与税は年間110万円までは非課税となっていますから、現状、毎年135万円の返済であれば、繰上げ返済などをして、毎年の返済額を110万円以下になるようにして、夫が返済していけば贈与税の問題はありません。

なお、毎年同じ金額の贈与を繰り返すと、連年贈与となり、総額に対して贈与税が課税される場合がありますから、贈与契約書をその都度作成するなど連年贈与にならない対策を取る必要が有ります。
参考urlをご覧ください。

なお、現状のままにして、135－110＝25万円が贈与となった場合、贈与税は10％の25千円になります。
更に、2000万円が贈与となった場合は増税は1000万円です。

参考URL：http://www.melma.com/mag/05/m00002105/a00000114. …

この回答への補足

早速のご返答ありがとうございます。とても参考になりました。
申し訳ないのですがもう少し質問させて頂いてもいいですか？

>ただし、以前の妻名義のローンを、借換えた資金で返済すれば、夫の資金で返済したことになり、夫から妻へ2000万円の贈与となります。
やっぱりそうですか・・・。債務者が妻から夫に代わるということでこれは既に『借り換え』ではなくなってしまうんでしょうね。この問題は共有名義の持分を変えればいいという問題ではないのですか？そもそも夫は連帯債務者ではないのに持分があるという状況も何だかよく分かっていないのですが・・・。


>贈与税は年間110万円までは非課税となっていますから、現状、毎年135万円の返済であれば、繰上げ返済などをして、毎年の返済額を110万円以下になるようにして、夫が返済していけば贈与税の問題はありません。
とありますが、繰上げ返済は月々の返済＋繰上げ金額で年間支払額が135万よりも多くなってしまいそうな気がするのですが、返済額を110万以下に減らすというのはどういう意味でしょうか？

3点目の連年贈与の話は良く分かりました。これは債務者を変えずにこのままでいた場合の話ですよね？

2000万の贈与となった場合の贈与税は1000万だなんて・・・。このままだとやばすぎですね。何とかしないと(>_<)

補足日時：2004/08/30 19:35

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2004/08/31 05:38

共有登記はローンを含めた購入資金の出資割合で持ち分を決めます。

どの様な経緯で夫の持ち分を10％にしたのか判りませんが、おそらく頭金を夫が負担してのではないでしょうか。

繰上げ返済で今後の返済額を減らすというのは、手持ちの資金が有れば100万や200万円などを返済して、借入残高を減らすのです。
そうなると、今後の毎月の返済額が減額されます。

連年贈与については、借換えをしない場合です。

この回答へのお礼

いつも迅速な回答、どうもありがとうございます。
kyaezawa様のアドバイスを元に、今日主人が税務署
でお話を伺ってきました。

その結果、土地の登記の持分を今まで支払ってきた金額分を私に、これから支払っていく金額分を主人に、といったように持分比率を変更すれば贈与税の問題は発生しない、とのことでした。

こういった内容の知識はほとんどないので私自身まだ100％理解できたわけではないのですが、とりあえず贈与税が1000万という事態は防げそうでほっとしています。これを機に金融関連の勉強をしなきゃな～と思っているところです。

kyaezawa様にはいろいろアドバイスを頂き、感謝しています。どうもありがとうございました。

お礼日時：2004/08/31 21:27