住宅の持分とローン名義

新築住宅購入の際、持分を聞かれ、どうしたらよいか銀行で聞きながら作業していたとき、「自由です」とのことで、２分の1づつにしました。しかし、ローンは全額主人名義です。これは夫婦間での贈与の対象になってしまっているということでしょうか？
もしそうなら、銀行はなぜそのように自由にさせたのでしょうか。
もう5年もたっており、例の「お尋ね」を受け取った覚えはありません。これから、借り換えなどするときに、おかしいことに気づかれ、贈与税を追加徴収されてしまうのでしょうか。
頭金は０円（１件目の家の売却金で繰り上げ返済はしました。実質頭金のようなものです）、共働きで、収入の割合は10：8程度です。
また、今から名義を主人だけにするとしたら、法律家に支払う経費はどの程度でしょうか。
とても不安でｓｙよろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 皆様からの、具体的で親身になるお答えを、大変感謝して読ませていただいております。申し訳ありませんが、あと少しお付き合い願います。
  ローン名義は夫のみで、妻は連帯保証人にもなっておりません。当然なるものかと思っていたのですが、なくても大丈夫でしたと報告があり、そのままスルーしてしましました。あとで税金の控除などに気づきましたが遅かったです。
  また、妻は借入時に育児休業中で無給であったことが原因で、あまり収入に連帯することにならなかったのだと思います。復帰すればこのくらいの収入になります、という意味で、何年か前の源泉徴収票を参考に提出しましたが、本当に参考程度でした。
  最終決済した時はすでに育児休業を終え、仕事に復帰していました。
  このような状況なのですが・・・。

    補足日時：2015/04/12 23:21

No.4 ベストアンサー 回答者： unos1201 回答日時： 2015/04/12 21:27

共働きですと、収入やローン金額に大きな差がない限り、贈与扱いにならないで済むことがあります。

私の家がまさに土地も家も半分の登記で、ローンの支払いは片方だけでしたが、住宅減税はローンの名義人の方にだけ使えました。

税務署にも家を購入する前に相談に行き、青色申告会などにも相談し、特に問題ないでしょうとのことでした。しかし、子供が出来て、その間収入が無い期間が長いと、負担している割合が贈与として認定されるケースもあるかもと言われました。

つまり、今後、どちらかが失職したりして収入が無い期間が長くなると、その段階で贈与扱いとして認定されることもある、逆に、働き続ければ、基本的に収入のうち負担している割合は区別つかない、明らかにローン名義人でない方が働いた金額以上の出費を継続していないなら、それなりに住宅ローンの一部、本当に半分かどうかは本人の申告しかないので、問題にならないのです。

実際に、私の場合、６年目程度に税務調査が入ったのですが、貯金通帳や住宅ローンの書類、その他を見てもらい、収入があるので問題なかったです。税務調査も同じ業種全部がその時に調べられ、その後１０年弱、一切調査されていませんし、ローンも支払い終わりました。

困りそうなのが、長期のローンの支払中に相続の問題が出た場合かも知れません。しかし、購入した金額との差額で税金がかかりますので、死亡時にローン名義人の保険で全額補てんされると、その半分程度から控除額を引いたものに相続税が計算されそうです。

相続税は余程高額の物件で無ければ配偶者はかなり控除されますので、最初から半分の名義の方が楽です。

心配なら税務署や無料の税理士の相談などを利用し聞いてみて、それから、必要なら有料の相談に切り替えて名義書き換えを検討してもいいと思います。基本的に配偶者が連帯保証人になっていますので、そうなら登記を半分ずつでも問題ないですし、登記の変更でかかる費用は１０万円から２０万円程度の収入証紙と司法書士などへの報酬になります。私は父の相続で別の物件を相続したのですが、それでも相続の場合は若干安い、名義を変更する際にむしろ贈与税扱いされますので、そのままにした方が税金を支払わないで済みますからお得だと説明されそうです。

税務署も収入がある人からは、贈与として認定するのでなく、ちゃんと正当な所有者として認定されます。専業主婦で登記を半分にしたら、これは確実に贈与、心配なら税務署に相談すると丁寧に対応してもらえます。後から指摘されるのでなく、相談なら、どうすることで今後相続税や贈与税が違うかも説明してくれますので、それから登記を変更するかどうかを決める方が有効です。税務署の見るポイント、登記の名義人の割合が変更したり、相続したり、新築を建てたとき、それ以外は収入があった人が申告しなくなると、住宅ローンが絡むと贈与扱いにできるかチェックするみたいです。これも税務署で教えてもらいました。

No.3 回答者： ma-fuji 回答日時： 2015/04/12 08:06

＞ローンは全額主人名義です。

これは夫婦間での贈与の対象になってしまっているということでしょうか？
お見込みのとおりです。
贈与税の対象になります。
ローン総額の１/2から１１０万円を引いた額が対象額ですね。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

＞もしそうなら、銀行はなぜそのように自由にさせたのでしょうか。
それに応じて夫婦がそれぞれ負担すればいいですから、持ち分をどうするかは自由です。
ローンを組むとき、なぜ、ご主人だけにしたのかはわかりません。

＞これから、借り換えなどするときに、おかしいことに気づかれ、贈与税を追加徴収されてしまうのでしょうか。
それはわかりません。

＞今から名義を主人だけにするとしたら、法律家に支払う経費はどの程度でしょうか。
それを依頼するなら「司法書士」です。
司法書士により違いますが、２０～３０万円くらいでしょう。

参考
http://www.kawado.jp/houshuu/baibai.html

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2015/04/12 00:38

例えば5,000万円の物件で、持分が夫と妻で各１／２とします。

5,000万円は全額夫名義のローンだけれど、妻に収入があり、その内2,500万円分が妻の負担ですから、妻が月々の返済分の半額を夫の口座に入金していれば、持分１／２の裏付けになります。

これなら贈与にはなりません。
妻は妻の持分を負担していますから。

要するに、妻の持分１／２を妻はどのようにして負担するのか、が明らかになっていれば良いのです。

そのローンは妻が連帯債務者になっていると思いますが。
夫と妻が一緒になって返済します、って言うことです。

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2015/04/12 00:27

1/2は当然と思っています。

税務署の方も同感の方が多いのでは。
共稼ぎってのは税務上隠しようのない事実なので、
どっちの名義で払っておろうが、贈与と言えば贈与になりますし、
最終的に住宅の１／２は相当の高額でなければ、認められますから、
まったく問題がないと思います。私は悩むのがいやなので、
いつも、事前相談はしてますけどね。当然匿名扱いですが。

＞もう5年もたっており、
法がすべての根拠で動いている方たちですから、これだけでで十分とおもいますがね。（悪質とは思えませんので）