建築条件付契約後の土地分筆は契約履行着手？

いつもここの掲示板で勉強させて頂いてます。
２ヶ月前に建築条件付の土地を契約しました。その際に同時に工事請負契約まで済ませてしまっています。（ここで完全なる失敗を犯してしまいましたが・・）
そこの土地は、２つの区画を一つに合算後４人の契約者が決定した後に４つに分筆します。

その上で間取りの詳細プランを作成中なのですが諸事情により解約をしたいと思っています。
手付放棄を覚悟していましたが別のハウスメーカーの業者の方に相談したところ「土地の売買契約を結んだ後に分筆したのであれば契約の履行に着手したとうことで違約金を請求される可能性がある」と聞きました。

契約書には「契約書の履行に着手した場合は売買代金の２０％相当額を違約金として支払うものとする」と書いてあります。

契約した業者には、これから確認するところですが契約後にもめごとの多い業者のようなので融通は効かないような気がしています。
このままそこで話を進めるしかないのかと頭が真っ白になっています。

このような時点で本当にそんな大金の違約金を請求されてしまうのでしょうか？
ご存知の方是非アドバイスをお願いします。また相談機関などご存知でしたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： nougakiman 回答日時： 2006/07/17 13:42

こんにちは。

残念ながらこのケースは完全に契約の履行の着手ですから、解約という事になると契約書の通り違約金の範囲の話となってきます。
ただし、２０％相当となっていても解約のケースで皆さん２０％支払っているとは限りません。
質問者様がどれ位の金額の物件を購入し、自己資金がどれ位あって、手付金をどれ位入れて契約し、また解約事情が何によるかによって交渉の余地もありますよ。
気変わりという事での解約であれば、相手も簡単に手付金の放棄での解約には応じないでしょう。
一番良いケースは自己資金もほとんど無しで、ほとんど住宅ローンの場合です。
いわゆる無い袖は振れないというやつで、お金がどうしても都合つけられないという理由での泣き落とし作戦です。
他の理由では、奥様と打ち合わせをして、業者さんには離婚を理由にするとか・・・
慰謝料の関係もあって、もうこれ以上払うお金が無いとか・・・
良い業者さんだといいですけどね～　

この回答へのお礼

やっぱり履行の着手ということになるのですね。
無知なまま契約を進めてしまったのは
本当に恐いと感じました。

本来の理由は、契約後にあまりにもそこのメーカーの悪い噂ばかり耳に入ってしまいそのうち第一希望の土地ではなかったのでいやになってきたという理由ですが・・・
家族で打ち合わせをして担当者に相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/07/18 12:14

No.2 回答者： nougakiman 回答日時： 2006/07/18 15:44

そういう理由だったんですね。

極端な例でいくと、住宅ローンが承認されなかった場合に白紙解除出来るという契約も、
あくまでも停止条件付きの契約ということで、契約の着手の履行という観点でいくと、
購入者が書類を揃えて住宅ローンの事前審査ではなく本申込をした時点で着手の履行です。
どの程度の規模の業者さんか分かりませんが、うまく決着しても、
合意契約解約書を作成して双方で保管しておく事をお忘れなく。
後で何か言ってきても役に立ちますから・・・

この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。

現時点では、ローンの本審査はまだしていません。
仮審査も別のＨＭの物件を検討していたときにそこの営業の勧めでＵＦＪで受けただけで現在契約している営業にはその際の仮では通ったということを伝えたのみです。

実際、ローンの本審査なしで着工に着手するとこいうことはありえるのでしょうか？？

また決着した場合合意契約解約書は業者のほうで作成してもらうものなのでしょうか？

その業者は、他の物件でも客ともめても融通が利かずなかなか解決しないという話を聞いたのでだいぶ不安です。

とにかく家族で「転職先の話がばれて予定より早く会社を辞めさせられることになったのでローンが組めなくなってしまった」という理由で早急に伝えてみようということになりました。
実際に家が建ってローンが通ったら転職しようと考えていたので・・・
うまくいくといいのですが。

お礼日時：2006/07/18 21:13

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/07/18 15:57

>２つの区画を一つに合算後４人の契約者が決定した後に４つに分筆します。

とのことなのですが、この分筆は既に行われているのかというのが一点。
もう一つは土地の分筆のしかたについて購入者の希望を取り入れた形での分筆となっているのかどうかです。

購入者の意向にかかわらず分筆が行われるものなのであれば、契約の着手とみなすのは問題がありますが、契約する人の意向が反映された分筆が既に行われたとすれば、契約履行着手後の解約となるので、賠償は避けられそうにありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

ここの業者はＡ～Ｄ区画という形で売りだれていて一応それぞれの区画は決まっていました。しかし２区画まとめて契約するのもＯＫという内容です。
結局Ａ～Ｄそれぞれ業者の決めた区画で購入者が決定しました。その後に初めて分筆の手続きをしたということになります。

分筆されているかどうかですが先日土地を見に行ったら境界線に小さい四角のブロックに赤い線が書いてあったものが埋め込まれていました。
これは、もう分筆済みということですよね？
とくにわたしには何も連絡がありませんでしたが・・・

こういう場合は、やはり履行の着手ということになるのでしょうか？

お礼日時：2006/07/18 21:21

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/07/19 00:34

>一応それぞれの区画は決まっていました。

そうですか。

>しかし２区画まとめて契約するのもＯＫという内容です。
これは分筆費用には関係しません。

>これは、もう分筆済みということですよね？
そうですね。

>とくにわたしには何も連絡がありませんでしたが・・・
特に連絡は必要ありません。

>こういう場合は、やはり履行の着手ということになるのでしょうか？
ご質問の場合ですと、微妙です。
仮に裁判までした場合、履行の着手と見なされない可能性も十分にありますが、断言は出来ません。
とりあえずは業者の主張がどうなるかですね。