無謀なマンション購入をしてしまいました・・・

Question

月給（手取り）夫34万、私18万　合計52万
ボーナス（手取り）　夫65万×2回　

この収入で4000万の住宅ローン（35年）を組もうとしております。このご時世なので、8割はフラット35、2割は2年固定（終了後1％優遇）にしようと思っています。月々のローン返済は15万円ほど、管理費・修繕費・駐車場代で26000～27000円なので、合計18万位の支払いです。ちょうど私の給料が全て飛ぶという感じです・・・

子供がちょうど来年で小学校入学なので、転校や学区にとらわれるのを避ける為、マンション購入は今だと思い契約したのですが、月々18万円の支払いを考えるとずっと凹んでおります。（だったら買うな、ごもっともです・・・）

一応、年に100万繰り上げ返済を目指している事もあり、マンション営業の人にはローン全て2年固定にする事を勧められています。1%の優遇がありますので、そうすると確かに金利が急激に上がらなければ月々の返済はもっとラクになりますが・・・

この収入で4000万のローンは無謀だという事を色々読んでいるうちに気付きました・・・
帰ろうと思えば帰る家はあるので（主人の実家）、手付金100万を勉強料と思い購入をやめるのもチラっと頭によぎっています・・・（ただし、帰った場合は通勤時間は夫婦それぞれ１時間半になり、何より私が精神的にやっていけるか・・・）

やはり無謀だから購入はやめた方がいい、もしくはこういうローンの組み方がいいとか、色々ご意見を伺えたら幸いです。

ちなみに、夫婦ともに33歳、子供6歳1人（子供1人のみと考えているので増える予定はありません）

kirara3970 · Accepted Answer

ファイナンシャルプランナーしています。
現在の収入を維持できるのであれば数字の上では無謀ではありません。

リスクとしては
がん・長期入院
地震
奥様が出産などで働けない場合
上のふたつは保険で対応できます。
がん保険・所得補償保険・地震１００％の保険　月１万円でできます。
繰上げは年２００万円を目標にしてください。
ご主人の給与３６万円　生活費を１５万円　ボーナスは全額返済にあてる予定であれば余裕で可能です。
頭金などが不明なのでそれ以上はコメントいたしません。

Itsasunny · Answer

新築マンションは全額ローンは組みやすいですが、よっぽどの好立地・高性能でも買って住んだ瞬間に市場価値（転売しようとした場合）は２割は下がると考えて下さい。新築マンションはいくらでもありますから、同額なら誰も住んだことのない最新のものを買おうとするのが通常です。

人口は減少傾向にあるのに、マンションは供給過多になりつつありますから、以前のバブル期の様に買った金額より高く売れる可能性は殆どないでしょう。

築２０年もすれば、内部外部共に傷みが出てきますが、新築マンションの仕様は日進月歩で改良されていますので、購入されるマンションも今は最新式でもいずれは「古い形」のものになるわけで、いざ売却しようとした場合には、買った価格の半額になっていることもあり得ます。

住んだ年数分だけ償却される償却資産だと考えた上で、それでもどうしてもその立地でその金額出しても欲しいという場合には買われたら良いかと思います。

また、買われるなら、管理費等の他に、固定資産税・都市計画税（マンションは高いです）、専有部分の修繕費用は全て所有者持ちですから、これらの負担額もよく考慮の上で検討されるほうが良いかと思います。

賃貸マンションなら、ローン額とほぼ同額であっても１０年後にまた新しいところに移ることもできます。多少狭くてもローン額より安い家賃の賃貸に住んで、できるだけ頭金を増やしてから、購入というのも手だと思います。

「どうしても今すぐ持ち家！」で、「共働きだから、戸建よりマンションがベター」なら、中古マンション（築５～１０年くらいの）がお勧めです。（１００％ローンも金融機関によってはやってくれます）

学区や転校のことも確かにかなり重要ですが、それ以外のことで「しまった！」と思っても動けなくなるのが「持ち家」だということも考慮してみてくださいませ。ではでは…

kirara3970 · Answer

繰上げ方は絶対正しい方法はありません。
特に短期固定は将来変動します。金利の予定は自己責任です。
基本的な考え方は１００万円返済した場合利息の減り方の大きい方をそのつど判断することになるでしょう。

一方を返済していくともう一方の期間が長いとそちらの利息の方が大きくなります。
６０歳までには返済したいですね。
給与が同じとしたらお子様が小学校の間が一番返済しやすいです。

引越しは私の場合、当時の会社の人に手伝ってもらいました。
引越し後で１００万円（緊急予備費）ということで頭金５００万円二個度割る必要はありません。

noname#20102 · Answer

怖いことを書くようですが、マンションは購入するときの価格はほんの氷山の一角です。
買ってから信じられないくらいお金がかかります。
キッチンや風呂、トイレ、換気扇など、すべて消耗品です。
賃貸の時は考えもしなかった出費が、数百万単位でかかってくるのです。
よく「節約すれば」という考え方もありますが、節約してできた数十万程度のお金は、ちょっと電化製品や水周りが壊れたりすればすぐに飛んでいってしまうものなのですよ。

普通に考えても、33歳で35年ローンということは、69歳まで18万の住居費が「最低」かかるということです。
65歳からの年金受給額をまず調べてみましょう。
18万も払う余裕はないはずです。
繰り上げ返済して早期に完済しても同じことです。老後資金をどこで貯めますか？
4000万の物件に対して手付金が100万で済んだのはラッキーです。
解約するというのも一つの方法です。

ただ、奥様がもう出産済みで、継続して就労することが確定であること。
これは強みです。
本当に60歳、65歳まで同じ収入が続くのであれば、決して不可能なローンではないと思います。
ただ生活は厳しいでしょう。

ローンの組み方で提案ですが、併用する短期固定を5年固定などにして、そちらの割合をもう少し増やしてみてはいかがでしょうか。
例えば、フラット3000万、5年固定1000万というように。
お子さんがまだ小学生のうちは、そんなにお金はかからないと思われます。
だから今のうちに、多少無理してでもローン元金を減らすことに全力を捧げます。(それこそ数年間は爪に火を灯してください)
この場合、最初の2年間くらいはフラットの繰上げを優先します。(手数料が無料だし、金利が高いほうを減らせるから効果的)
そして3年目くらいからは貯金をして、5年後の固定期間終了時に、一気に短期固定の残債を大きく減らす繰上げをするのです。
そうすれば短期固定の金利上昇のリスク回避にもなりますし、平均した金利はとても低く抑えられるはずです。
我が家では昨年、フラットと10年固定を併用して、フラットの方をがんがん繰り上げしているので、実質的な借入金利がとても低くなっています。
ただ最近は10年固定の金利が上がってきて全期固定と大差ないので、せめて5年固定にするといいかなと思います。
将来の人生設計までよくシミュレーションして、検討してみてくださいね。

noname#19931 · Answer

無責任な言い方かも知れませんが、いいのではないでしょうか。

多分、ご主人の収入で十生活できるレベルですよね。

いろいろなご意見があるようですが、購入したために生活を切り詰めて、爪の先に火をともすような生活をされるようなら、ご購入はやめたほうがいいと思います。家を購入することが目的ではなく、そこで明るい生活をすることが目的のはずですから。

また、こうしたらいいなと思うこととして
可能であればボーナス返済を組まないで、毎月の返済でできるだけ長い期間でローンを組むことをお勧めします。
景気の影響によりボーナスが大幅減額され、ボーナス返済に四苦八苦している人が沢山いました。ボーナスを含め余剰がでれば繰上げ返済すればいいだけのことです。
借り入れは毎月の返済額が返済できそうな金額で組むのではなく、余裕も持って返済できる金額で組むのが基本です。というのは、銀行は繰り上げ返済には文句をいませんが、延滞すれば、返済のために追い詰められた生活がやってきます。

また、金利がどのようなカーブで上昇するのか判りませんが、できる限り長期で金利を固めたほうがいいと思います。あくまでもご自身の判断ですが、少なくともつい最近までの金利水準は異常と思います

kirara3970 · Answer

2度目です。
頭金はできるなら５００万円　貯蓄１００万円にできないでしょうか？
所得補償とがん保険に入っていれば長期入院の準備はあまり要りません。車が最悪壊れてもローンで買えると思います。
その他緊急な出費はご両親の急な葬儀ぐらいであれば１００万円の貯蓄でも困らないと思います。

新築のとき家具の予算も考えておきましょう。カーテンは自分でブラインドが一番安かったです。少しずつそろえても良いでしょう。

生きていくのに最低「衣食住」です。住宅を購入後は「衣食」と電気代、水道代、通信費、保険などで２５万円あれば余裕だとだと思います。私は自宅でバーベキューなどで自宅ということを楽しんでいますので、外食はほとんどしていません。
昼食も毎日が無理でも休みの日は多めに作りおきしておけば週２日ぐらいはお弁当にできると思います。

頑張ってください。

suzume00#2 · Answer

お礼の中で、

＞プラス駐車場だと3万はかかります。

とありますが、この金額は首都圏ですね？

だったら、車を手放しましょう。
車本体・駐車場代・車検・ガソリン代・保険・・・で、年間いくら使っているか、ちょっと計算してみてください。

首都圏だったら、レンタカー・タクシーを使用し、重い買い物は宅配（ちょっとした高級スーパーだったら３０００円以上とかでやってくれます）を利用しましょう。
これらを使いまくっても、駐車場代より安いはずです（ウチはそうしてます）。

soramame00 · Answer

ローン返済の他に、固定資産税がかかってくるのをお忘れなく。

dod1972 · Answer

銀行的に見れば、返済額×４倍＜税込み年収ですから、審査的には余裕があるのでしょう・・・ということは、不可能ではないラインだということです。

ただし、以下のことは念頭に入ってますか？？

・＞8割はフラット35、2割は2年固定（終了後1％優遇）にしようと思っています。

基本的な考えは、それでいいとは思いますが、フラット３５は、団信付いてないのは分かってますか？応分の保険に加入しないと駄目です。（団信保険など考慮した利率なら、失礼しました・・・）

・住宅ローンで、一番怖いのは、長期療養です。俗に、死んだらチャラですが、ご主人、奥様が、何らかの病気・事故で、長期療養になっても、払っていける資力・保険・会社の補償＆給与体制になってますか？ギリギリのラインで組む際は、これが一番の懸念です。

・各種節約術を駆使して、返済原資を捻出できる余地はないですか？

これらの事を勘案して、再検討してみてください。

walkingdic · Answer

手取り計算なので概略年収に直すと多分９５０万前後ですよね。
確かに単純に考えた債務額は年収の４倍を超えて５倍以内ということで、楽に返済できる話ではないですね。
ただ、大半を全期間固定で選択して月１８万であれば、夫婦で働いている限りは大丈夫でしょう。
確かにきついですけど。妻の収入がなくなると一気に非常にきつくなるので、働き続けることと、極力繰上返済、それも返済額圧縮の繰上返済をするようにして、毎月の返済額を押さえるようにすれば、ご年齢がまだ３３才ということもあり、無理とまではいえないと思います。
（繰上返済では期間短縮はとりあえず考えず、お子さんの学費がかからなくなってから期間短縮するようにして下さい）
つまり確かに月１８万を継続するのは危険が伴いますが、現状は収入に余裕があるので、今のうちに毎月の返済額を圧縮することでリスクを軽減するというやり方になります。

単純にいうと、ローンの支払いは当初１５万ですが、５年間で５００万貯めて５年後に５００万を返済額圧縮で繰り上げると１３万に下がります。つまり全体で１８万／月の負担が１６万／月に軽減されるわけです。
出来れば一年で１００万の繰上ではなくもう少し増やしたいですね。（年１５０万の繰上だと、ローン返済額は５年後に月１２万まで下がります）

お子さんが一人ということもあわせて考えますと、共稼ぎが前提ではありますが出来ないという話ではないですね。ただ当面は上記繰上返済に精を出してリスク軽減を考えた方がよいです。（早い時期の繰上の方が効果が大きいです）

短期金利の選択でとりあえず金利負担を減らすという選択肢はお勧めできません。それこそ破綻する危険を伴います。借入額が大きいときには特に危険です。

無謀なマンション購入をしてしまいました・・・

新築マンションは全額ローンは組みやすいですが、よっぽどの好立地・高性能でも買って住んだ瞬間に市場価値（転売しようとした場合）は２割は下がると考えて下さい。

繰上げ方は絶対正しい方法はありません。

この回答への補足

怖いことを書くようですが、マンションは購入するときの価格はほんの氷山の一角です。

無責任な言い方かも知れませんが、いいのではないでしょうか。

2度目です。

お礼の中で、

ローン返済の他に、固定資産税がかかってくるのをお忘れなく。

ファイナンシャルプランナーしています。

銀行的に見れば、返済額×４倍＜税込み年収ですから、審査的には余裕があるのでしょう・・・ということは、不可能ではないラインだということです。

手取り計算なので概略年収に直すと多分９５０万前後ですよね。

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