賃貸人の権利（対 業務用物件）

困り果てて、本日このサイトを発見するに至りました。よろしくお願いいたします。

現在、１級建築士により「台風・地震により倒壊または大破壊の恐れあり」と診断された老朽化した木造建築物を薬店に貸しています。
明け渡しを希望し、その旨を伝えて１年以上経ちます。薬店のお客さんに倒壊によって危害が及ぶのが心配で取り壊しを決心したからです。

諸経緯があり、立ち退きと契約更新を断る旨を伝えましたところ、相手が弁護士を通じて「立ち退き料と相応の保証金」を要求してきました。

文字数制限により諸事情は割愛させて頂きますが、
「おしえて！HOME'Sくん > ライフ > 住宅 > 不動産・引っ越し」の
質問No.1933503
に対する回答の中で、「minoue」さんが書かれている以下の文章についてお伺いいたします。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
業務用物件には「正当な理由を要す」は適用されません（駐車場と同様です）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
上記のコメントがありますが、これはどういう内容なのでしょうか？
住居用に貸したものについて、立ち退きを要求する場合は「正当な理由」が必要だと勉強しました。また、「正当な理由」の条件に、「立ち退き料」が含まれると認識しております。
私としては、minoueさんのコメントは「相手が業務用として借りている場合は、立ち退き要求に際して正当な理由は必要ない」と解釈できるのですが…。

もしminoueさんご本人がこの質問を見てくださっているなら、是非ともお教え頂きたいと思っております。また、この件についてご存知の方がおられるなら、その方にもお教えいただきたいと思います。

稚拙な文章で申し訳ありませんが、何卒お知恵をお貸し下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/10/26 10:47

はい、本人です．．．（笑）。

＞「相手が業務用として借りている場合は、立ち退き要求に際して正当な理由は必要ない」と解釈できるのですが…。

「相手が事業用として契約している居住用で無い物件の場合は、契約に基づいて対応する」として下さい

＞住居用に貸したものについて、立ち退きを要求する場合は「正当な理由」が必要だと勉強しました

わたしもそのように理解しております

＞「正当な理由」の条件に、「立ち退き料」が含まれると認識

　「正当な事由を補完する要因になる」と言うことでしょうね

前回の回答の前提は

・事業用物件で有る
・居住用ではない
・新たに特約をした

こうなっていたと思います

これは不動産屋（宅建免許有）から教えて貰ったですが

・事業用物件の場合はお互いがプロと見なされるので基本的には契約に書かれている事が全てと思ってください

・契約に「賃貸人が期間満了前に本契約を解約する場合は６ヶ月前に予告するので、予告期間終了後はすみやかに本物件から退去のこと。」
こう書かれた特約が有ればそれは契約として有効

この様に教えて貰いました、で回答も「参考意見」とさせていただきました

「正当な事由」などの保護が受けられるのは「居住用物件」に限られるそうです

貴方の質問で私も不安になりましたので先ほど同不動産屋に再確認の電話をしてみました．．．（笑）。

答えは同じです

・事業用で契約した居住用でない物件の場合は契約に基づいて対応する
・ただし、事業用の契約の場合は貸し主からの解約条項が無いのが普通
・基本的に契約期間中は双方とも一方的に解約できない

改めての答えもこのような話でした

貴方の場合はそれ以前に、

「老朽化による取り壊し」は別な意味で正当な事由になると思いますが？

ついでに、

・ただし、いくら契約に「大家からの解約は６ヶ月前に・・・」が有っても短期間（１－２年）での解約は借り主の事業の利益を著しく損なうので認められないでしょう

とも言われていました

前回の質問者は２０年以上賃貸し、新たに特約を結ばれましたので本人が承諾していると判断できます、その場合は対抗が困難と思われます

前回・今回の回答の根拠はこの不動産屋の教えです
他の業者などへは相談していませんので別な回答も存在する可能性は有るかとも思いますが一応信頼できる業者です

最後は個々の事例毎の司法の判断でしょうね

個人的には貴方に充分な勝ち目が有ると思います

・いつからの契約か？
・何年間の契約期間か？
・老朽化を借り手が認識していたか？

そこら辺りの事情も大切でしょう

「店舗兼住宅」の場合は事業用と認定されない可能性は有ります

貴方の場合、契約書の更新に関する記述がどうなっているかも問題になりそうです

この回答への補足

「お礼」フォームの続きをこちらにて書かせて頂きます。
現在は、敗訴した事により今後再起訴する事も視野に入れて、名義は父に戻しております。

薬店は該当物件の横に新しく本店を建築し、「該当物件を倉庫として使う」「倉庫として使うために、人が出入りできる程度の通路を設けたい」として申し出てきました。父はドア１枚程度の穴だろうと思い込み、「小修繕ていどなら」と許可したところ、壁１面を撤去し、さも１つの建物であるかのごとくつないでしまいました。工事中に偶然発見し、工事業者に中止を求めましたが聞きませんでした。
当然、借りる際に該当物件がかなり老朽化していることは認知(裁判での証言として記録あり)している上での行為です。裁判では「中止命令を裁判所に申し立てなかったから無効」「この程度の工事は小修繕に該当」との事で、契約解除が認められませんでした。

さて、頂きましたご回答の中にありましたので、追記させていただきますと
３：老朽化を借り手が認識していたか？
については、前述の通り裁判内での証言として認識していたと記録が残っております。
１・２については、帰宅後に正確な年数を調べて書かせて頂きます。

補足日時：2006/10/26 17:08

この回答へのお礼

わざわざご確認までして頂き、感謝に耐えません。
文字数制限に引っかかったので、質問時はかなり省略して書かせて頂いております。

先ず該当物件の所有者ですが、薬店との契約時は父名義でした。その後、老後の収入を不安に思った祖母へ名義変更し、祖母が重度の認知症で被後見人となった後に薬店ともめ始めました。

次いで、当初の契約は父と祖母がお世話になった医師が仲介して成されたものです。医療従事者である者にとって、医者が黒と言えば白いものも黒になります、特に田舎では。その事もあり、契約時に口約束で終わらせざるを得なかった「退去に関する条件」が無効になりました(裁判にて敗訴)。

以下、必要と思われる経緯は追記のフォームにて書かせて頂きます。
お礼用のフォームなのに申し訳ありませんでした。

順番が逆になってしまいましたが、改めてお礼を申し上げます。

お礼日時：2006/10/26 17:07

No.2 回答者： mu128 回答日時： 2006/10/26 11:17

第三者の意見ですみません。

質問者さんが言いたいことは、自分が貸している店舗を老朽化を理由にして立ち退きをさせたいのだが、相手方が立ち退き料を請求してきた。でも、店舗などは居住用の場合と違い、立退きをさせるために立ち退き料を支払う必要がない、ということでしょうか。
私見ですが、立ち退き料は支払わなければならないと思います。しかも、店舗の場合だと営業上の損失分（目安として半年分くらいの店の利益分）をも追加しなければならないかもしれません。

立ち退きをさせるためには、正当事由が不可欠であることは調べていただいている様子ですが、別に店舗の場合は払わなくても良いということはありません。ほとんどの場合は、その営業上の損失分の関係で、居住用よりも賃貸人の立ち退き料負担額はかなり増えます。

しかし、建築士から建物の危険性を指摘されていることは、正当事由の１００％とは言えませんが、かなりの割合で認められるものだと思います。相手方の要求がどのくらいかはわかりませんが、そのあたりについては交渉していくしかありません。金額的に片方が納得できないのなら裁判等で解決することになります。取り壊すことを前提としておりますので、その薬局の方が契約時に支払った敷金等は返還して下さい。あとは、貸した期間にもよりますが、相手方も什器や設備を整えたこともあるでしょうから、多少の金額はお支払いした方が解決の近道になると思います。
相手方が弁護士をつけたということで、質問者さんの方も不動産業者等の意見を聞きながら、それでも対応が難しければ弁護士をつけた方がよいかもしれません。
以上、私見であるゆえ、一つの参考意見として聞いて下さい。

この回答への補足

補足フォームではございますが、ご回答頂けた事に感謝いたします。ありがとうございます。

m_inoueさんへの補足・お礼フォームに現在までの経緯を一部ですが書かせて頂いておりますので、ご覧頂ければ幸いです。

やはり立ち退き料は発生するのですね…
ただし、裁判を１度行っており薬店側の答弁でも認めておりますが、当初の契約ではあくまで倉庫として借りるとありました。
それがいつの間にか一般医薬品の売り場として、不特定多数のお客さんを相手に商売をしています。
賃料も、倉庫に対して高額を要求すると世間から笑いものにされる(契約時の父の言い分です)との事で、(倉庫として)月額１０万円にて契約しております。

ここで１つ質問なのですが、このように当初の契約と異なった使用法である場合、立ち退き料は現在の薬店の営業店舗としての利益から換算されるべきなのでしょうか？
それとも、最初から営業店舗としての契約なら賃料もはるかに高額に設定しているはずですから、契約書重視で倉庫としての賃料を参考に算出されるのでしょうか？。

お教え頂けますよう、何卒よろしくお願いいたします。

補足日時：2006/10/26 17:36

No.3 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/10/26 13:57

業務用の借家契約（賃貸借契約）が駐車場と同じという事は有りません。

更新の拒絶をする為には正当事由は必要です。

今回のケースでは台風や地震により倒壊の恐れ有りとの診断結果が出ている訳ですから、その部分は大いに正当事由として成り立ちます。但しその上でも財産上の給付（立退き料）を用意する必要が生じる事が多いです。

合意解除、若しくは合意の上での期間満了による解約とならなければ最終的には明渡しの訴訟を起こすしか有りませんが、一応相手方の主張する立退き料の要求は根拠が有るものと考えて対応した方が良いです。

契約期間満了の6ヶ月前までに更新をしない旨の文書を内容証明にて送付します。そこで妥当な額の立退き料の提示をする事も有りです。仮に裁判になれば老朽化と立退き料の2点を持って正当事由と見做すかどうか、借主が建物を必要とする度合いや従前経過等も鑑みて判断されるでしょう。質問者側も弁護士に相談して対応した方が好ましいかもしれません。

この回答への補足

ご回答頂きまして、ありがとうございます。
m_inoueさんとmu128さんへの返答フォームにも書かせて頂いておりますが、文字数制限のため１度に書き切れませんので、この場をお借りして経緯を追記させて頂くことに致しました。

「倒壊の恐れがある」理由として、建築士によると「撤去された壁面が原因」であり、また「撤去された壁に代わって強度を保つような工事をした形跡がない」との事です。これは明確に文書化してもらっています。

端的に言うと、倒壊の原因を作ったのは貸与している薬店側であります。こちらとしては、父が幼い頃に今は痴呆ゆえ父のことすら分からない祖母と暮らした思い出の家ですので潰さなくて済むのならつぶしたくありません。
しかし、万一来客中に倒壊して生命に危害が及ぶような事があれば、物件所有者としていたたまれません。

因みに先日、上記の理由から「倒壊の恐れあり。危険。」という旨の看板を出しますと通知したところ、看板を立てたら営業妨害で刑事告訴すると弁護士を通じて言ってきました。

持ち主として第３者に対する責任を果たそうとしたのですが…生命を守るための措置は、営業利益の前には妨害でしかないのでしょか?

補足日時：2006/10/26 17:43

No.4 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/10/26 18:47

色々とお困りなのは理解出来ますが、この様な質疑のサイトでは補足項目で今までの経緯を本題以上に長く記載されたり、本題とは違った切り口での追加質問というのは収拾が付かなくなりますので、申し訳ございませんが本題（正当事由の要否や立退き料の要否）に付いての回答のみとさせて頂きます。

尚、余談では有りますが事情が大変込み入っていると共に、質問者にとっても重大な事案である様子ですから、この様なサイトで質疑を重ねる段階では無く、弁護士等の専門家を交えて事を進めていく必要を感じます。

この回答へのお礼

beyondthetimeさん、ご指摘ありがとうございます。
つい感情的になり、皆さんのご迷惑を省みず書き連ねてしまいました。

ご回答頂きましたお三方、並びにご覧になられている方へお詫び申し上げます。

現在、弁護士を探し始めたところです。
前回の裁判で、相手側が支離滅裂な陳述をした(と思っております。ヒガミも少なからずあると自覚していますが)にもかかわらず敗訴した経緯から、弁護士だけに任せるのではなく、当方も賃料としてお金を頂く立場からプロとして自覚し知識を深めるべくご相談させて頂きました。

大変参考になるご回答ばかりで、とても感謝しております。

ひょっとしたら別のアプローチをご存知の方がいらっしゃるかもしれませんので、今しばらく閉じずにご回答を賜りたいと思っております。

目障りでございましょうが、何卒ご了承ください。
改めまして、ご回答を頂けたこと、重ねてお礼申し上げます。

お礼日時：2006/10/26 20:03

No.5 回答者： mu128 回答日時： 2006/10/27 09:46

ＮＯ２です。

とても大変そうですね。
質問者さんのこの相談は複雑であり、内容を読んでいくうちに、これは弁護士に相談された方がいいと判断しました。以前、アドバイスした際には、老朽化のこともあるので引越し代くらいを立退き料として渡すくらいが妥当なところだと思ったのですが、そんなに簡単なものではなさそうですね。

立退き料はいくらということはありません。最終的には裁判所で決定してくれると思います。営業上の損失分も、いつごろから倉庫から店舗になったのか・それに対して何も異議をしなかったのか・などによっても違いますし、相手方のした工事が結果的に建物を危険な状況にしてしまっている点などを主張していけば、立退き料の負担金額も少なくなるでしょうし、もしかすると、正当事由が１００％認められ立退き料なしで明け渡しが可能となるかもしれません。

お気持ちはわかります。建物に何かあれば人に怪我をさせたり命の危険だって考えられます。怪我をさせてしまっても占有者である借主に過失がないと証明されてしまえば、所有者である質問者さんに損害賠償が発生してしまうことも考えられます。それらを含めて、どのように対応をしておくべきか、保全措置をしておいた方がいいのか・・・など弁護士とよく相談してみて下さい。そのままにしておいたり、素人考えで行動してしまい対応が遅くなると、その分、所有者としての責任が追求されてしまいます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
前回は司法書士さんに頼んでの手続き＆裁判でした。
確かに司法書士さんは一般人の我々からすると弁護士さんより敷居が低く(決して悪い意味ではありません)、薬店・薬局などの特殊な業種について勉強してくれました…が、肩書きも大事なんだなぁと。
我々の業種で言うところの、薬剤師と薬種商ですもんね、やれる事も変わってきますし。
今度は、その司法書士さんに弁護士さんを探してもらって早急に対応していくつもりです。

あたたかいご回答、ありがとうございました。

お礼日時：2006/10/28 10:00

No.6 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/10/27 10:59

＃１です

残念ながら貴方の場合は問題が込み入りすぎて一般的なアドバイスでは対応出来ないと思います

私も貴方からの一方的な話だけで書いていますので本来はどうなっているのかが判りません
先方にも先方の言い分が有ると思います

ちゃんと弁護士に依頼し、司法の判断を仰ぐべきでしょう

おそらく弁護士によっても回答は変わると思われます

最後は裁判でしか無理なケースでしょう

この回答へのお礼

こちらからお呼びしたとはいえ、真っ先にご回答いただき、また親切にお教えいただけた事、大変感謝しております。

父の言い分を聞いても、賃貸業を義理や人情などという言葉でごまかし、なめてかかった節があります。

契約を文書で交わすこと

それが如何に大変で重要な事か、今回頂いたご回答で再確認いたしました。

本当にありがとうございました！

お礼日時：2006/10/28 10:04