住宅＆土地のローンについて教えてください

現在２人とも３１歳の夫婦です。
このたび土地を購入、家を新築しようとしています。

ちなみに土地は１４００万で２００万は手付け金として払い済みなのであと１２００万。家は確定していませんが、おそらく２５００万前後になりそうなので３７００万円と概算したとして…

職場の共済でお互い７５０万、計１５００万は得られそう（２．２％くらい）なのですが、残りのローンをどうしようか迷っています。

金融公庫が銀行や労金に提携しているフラット３５（金利３．２％くらい）にもひかれていますが、今後の金利の動きも考えると何がいいのかわかりません。

ちなみに夫婦は同職で、月給約２５万くらい、ボーナスは５０万くらいです。プール金は５００万くらいです。

こんな状態なのですが、何かいいアドバイスやご回答をお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2007/01/05 14:49

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

失礼を承知で申し上げますが、ご質問文では「住宅資金」や「住宅ローン」についてのご回答・アドヴァイスを差し上げられる材料が揃っていないんです。
あと、判断材料の提示の仕方もこれでは…。
ただ、既に土地について手付けを打たれてしまっているので、今更「これでは資金計画が成り立ちません。今回は見送られるべきです。」と言われても困惑を招くだけになってしまうと思います。
一旦走り出してしまってから『ベスト』な状況を作るのは難しいものなので、この先、金融機関に相談に行かれる際に、抑えておくべき・確認すべきポイントはこういった点です－という方向からアドヴァイスを差し上げたいと思います。

まず、ご家族全体のライフプランニング表を作成してみてください。
それによって「お金の出方・使い方」が掴みやすくなるからです。
現在の「収入」や「住宅ローン情勢」だけで判断すると「失敗」になります。
何人家族なのか、お年寄りと同居されているのか、将来同居・介護の予定（？）があるのか、お子さんが何人いるのか、この先のお子さんの予定はどうか、進学はetc.
これらによっても「お金の出方・使い方」は、全く異なったものになりますよね？
家の修繕計画はもちろん（戸建の場合、10年～15年で100万円以上の大規模な修繕が必要となることが多いです）、車の所有の仕方も結構影響を与えますので、これらも念頭におかれた方がよろしいです。

そして、もし「無理なく返済をし、ローンが家族の負担になることは避けたい。」とお考えならば、
・現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済として返済期間を決める
・「ボーナス返済なし」とする
・金利は全期間固定の金利を基準とする
といったパターンで住宅ローンをシミュレートし、これによって得られた「毎月の返済額」を「現在の手取り給与」から返済に充てても、「現在と同等の生活水準が維持できる」ことを確認してください。

「60歳までに完済として返済期間を決める」と書きましたが、退職金でで一括返済をしようとか、年金で返済しようということは考えないようにしてください。

このほか資金についての考え方ですが、ご質問文の中に、
> プール金は５００万くらい
とありますが、「プール金」というのが何を指しているのかが分かりません。
(1)現在の貯蓄等の額
(2)住宅取得のために用意できる自己資金
(3)住宅取得のための自己資金を払ってなお残る予定の余裕資金
いずれとも受け取れます点からも、今回回答を見送らせていただいています。

> 土地は１４００万で２００万は手付け金として払い済みなのであと１２００万。家は確定していませんが、おそらく２５００万前後になりそうなので３７００万円と概算
土地1,400万円＋建物2,500万円という場合で、【住宅ローンを利用される】ならば、概算で出さなければならない資金は3,900万円ではなく、4,300万円程度となります。
住宅を取得されるとなると、登記や住宅ローンの借り入れには「税金」や「諸費用」が必要となり、その額は【取得額の１割は】見込まれた方がよろしいからです。
200万円を手付金として支払済みということならば、あと3,700万円ではなく、【あと4,100万円】と見積もってください。
さらに、引っ越し代、家具・家電の買い替え費用等を別途見込んでいない場合には、先ほど申し上げました「プール金」が(1)であれば、500万円では充分ではありません。
税金・諸費用を自己資金から支払った結果である(3)を「プール金」とおっしゃっているのでしたら、見積り額を3,700万円とされても構いませんが、ご質問文を拝見した限りではその点に触れられていませんので、判断がつきかねます。
また、いくら現在「生活」をしていても、住宅新築となると家具・家電って、買い替えが必要になることが多いらしいんですよ（賃貸マンション→分譲マンションですら）。
そして、住宅新築の場合、馬鹿にならないのが「カーテン代」だそうです（私が知る範囲には、５ＬＤＫの一戸建てを建てられた方で、カーテン代が30万円以上だったという方は相当な人数いらっしゃいます）。
これらを見積もっていなかったため「予想外の出費」が発生し、追加でフリーローンやカードローンを申し込まれる…というパターンをたくさん拝見した経験から、特にアドヴァィスを差し上げておきます。

> 月給約２５万くらい、ボーナスは５０万くらいです。
こういった書き方よりも、「税込年収」と「うちボーナス」を書いていただいた方が判断しやすいです。
「月給約25万円」という書き方ですと、基本給のみ（税引き前）なのか、超過勤務手当てや交通費を含めた手取り額なのか判断つきかねます。
25万円×12か月＋50万円＝350万円が、税引き前か税引き後なのかでは、返済負担率も変わってきます。
ボーナスも年間で50万円なのか、50万円×２回なのか分かりませんし…。
この書き方ですと、想定できる「年収」は350万円～500万円、２人分ならば700万円～1,000万円ですからかなり差が出てしまうんです。
これでは返済負担率の計算結果も当然に差が出ます。
家計診断をする場合には「実際の手取り額」で算出しますが、住宅ローンの返済負担率は「税込年収」＝源泉徴収票の「支払金額」で見ますから。
また、実際の返済を考える場合には、超過勤務手当てやボーナスなど「不確定収入」を除いて考えれば返済に無理が出ません。

ご質問文の見積もりどおりとすれば、土地1,400万円＋建物2,500万円と取得だけで3,900万円。
諸費用は全てプール金とは別途用意した手元資金から支払い、手付金として200万円支払済み－ということでしたら「残り3,700万円」と考えていただいても結構です。

例えば、「土地1,400万円＋建物2,500万円で3,900万円。手付金として200万円支払済み。諸費用は全てプール金とは別途用意した手元資金から支払い、残り3,700万円のうち1,500万円を年利2.20％で共済貸付から借り、2,200万円をフラット35・年利で3.06％（今日のお昼に発表になった１月の適用金利の平均利率。フラット35は金融機関によって適用金利がことなりますが、その１月の金利幅は2.750％～3.550％です）で借りる。現在31歳なので、返済期間はいずれも現在の一般的な定年年齢である60歳までの29年。ボーナス返済なしの元利均等償還」とすると…。
・「共済」の毎月の返済額…58,344円
・フラット35の毎月の返済額…95,439円
となり、毎月の返済額は、153,783円となります。

ベストというならば、名義も資金（自己資金および借入）も、どちらか一方のみでこれがクリアできる範囲ですと申し分ないんですけれどね。

> 今後の金利の動きも考えると何がいいのかわかりません。
この回答は誰にもできません。自分で判断するしかありません。
ですが、万が一、収入が激減した場合（30代半ばまでの連帯債務・収入合算の場合、一番よくあるのは「妻」の出産・退職ですね。育児休業後職場復帰する予定だったけれど様々な事情によりそれが無理になった。収入が半減したので返済も苦しくなってしまった…というご相談が、残念ながら実際にはよくあるんです）を想定して、先ほどの「毎月の返済額」がいずれか一方の収入のみでは苦しい－という場合には、多少金利が高めでも「全期間固定」の住宅ローン商品を選択されると安全です。
全期間固定ならば、この先、住宅ローンの金利水準がどこまで上昇しても、返済額が増えることはありませんから。

ところで、ご質問者さまにとって、フラット35って何かメリットがありますか？
民間金融機関の全期間固定と比較して、フラット35に惹かれる何かがありますでしょうか？
話を聞きかじってなんとなく…ではなく、徹底的に理由を見つけてください。

あと、金利優遇の条件、繰上返済の際の手数料、火災保険の問題など、フラット35にしろ、民間金融機関の住宅ローン商品にしろ、たくさんあります。
具体的に検討されている住宅ローン商品の特徴を挙げた質問ですと、回答もしやすいと思います。
いずれにせよ、住宅ローンをご利用になられるお宅のご家族構成・状況はそれぞれ違います。
店頭でご相談に預らせていただく時には、お客さまからいろいろな資料を提出していただき、お話を伺ってどのようにするとよりよいのかをご提案させていただきます。
このような場ではそこまで伺うのは無理がありますから、

最後に、「共済」についてですが、金利年2.20％というのは、全期間固定金利ですか？
それとも変動金利型で「現在の適用金利」でしょうか？
年利2.20％というのが全期間固定ならば、最大限利用されるといいと思いますが、「共済」の貸付は「変動金利型」ということが多いので、場合によっては、あまり「お得」なものではありませんのでご注意ください（現在、変動金利型ならば、優遇後の適用金利が2.0％以下もザラにありますので）。

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2007/01/06 10:33

凡そ先の回答で疑問点が出尽くしてはいるのですが、敢えて若干踏み込んで回答します。

(1)総額が土地代１４００＋建物２５００＋経費１００＝４０００万円で、自己資金７００、共済借入１５００、ローン調達で１８００という内訳に対して、借入者の税込年収が（２５×１２＋５０×２）×２人＝８００万円、を前提条件とします。

(2)共済借入ということで夫婦共に公務員だとすれば、共済会借入１２００万円で土地取得の上で、建物建築部分を資金ストック５００万円＋残共済借入３００万円、建物残り＋経費部分を借入で１８００万円が金融機関からの調達見込み額となります。

(3)但し、共済会借入が土地への担保設定が必須となると、住宅ローン・公庫借入の場合には担保の第一順位設定が条件になりますので、つなぎ融資あるいは先行した共済会借入との担保の順位変更といった多少のテクニックが必要になりますので、商品・金利選択以外に取扱銀行による扱いの可否といった所を含めて早い段階での窓口相談があった方が後の展開上好ましそうです。

(4)加えて夫婦双方がローンを負うとして、妻側に出産等休業期間が生じないか、それを含めて夫婦間の持分割合（ローン負担金額）を同等に設定しても良いのか、調達タイミングによって土地・建物の夫婦の持分割合を微妙に修正するのか、連帯債務型・夫婦の個別調達と沿うぞ連帯保証のどちらの形態を取るのか、といった部分が検討点です。

(5)全体的には、公務員（？）夫婦によるローン調達で、合算収入８００万円で借入３３００万円と考えればローン基準では余裕でクリア、妻の出産・休職を想定して夫のみ収入４００万円で借入３３００万円と考えると微妙な内容、という感じですのでその辺りがローン審査のポイントになりそうです。