未完成マンションの契約について

Question

現在、新築マンション（賃貸）へ引越しを考えています。先週、めぼしい物件を見つけ契約を進めているのですが、疑問に思うことがあり、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

１．申込書というのを記載したのですが（この時点では仮契約ですよね？）、個人の判定が住んだとの連絡が昨夜あり、3日以内に初期費用全額を支払うようにとの事を言われました。まだ、本契約書を結ぶ前にすべての初期費用を支払うものなのでしょうか？（不動産屋さんは普通です、宅建法では問題ないといっているのですが・・・）
⇒一応、異議申し立てをして、家賃1ヶ月分の手付金という形にしたのですが、少し不安になりました。

２．現在契約を結ぼうと思っている物件は建築中であり建築現場は確認しましたが、詳しい間取り等は、図面上でしか確認していません。不動産屋さんは、はじめ、本契約は6月にと言っていたのですが、今電話があり、本契約書を作成中とのこと。外観もまだ完成していないのに、また、入居予定が7月15日（3ヶ月も先）なのに本契約書を結ぶものなのでしょうか？また、初期費用をそのとき全額支払うべきなのでしょうか？少々不安です。

いずれは支払うものなのですが、すべてがすぐに、すぐにと言われるのでそんなに焦ってするものなのか、こちらに考える時間を与えてくれないものなのか、少し不安です。すいませんが、誰か教えてください。
よろしくお願いします。

mu128 · Accepted Answer

新築の場合ですと、いろいろと問題が多いことは事実です。
１．についてですが、契約書の規定を確認してからお金を支払うようにして下さい。契約書の中に、とんでもないような規定が入っているかもしれません。特に、原状回復費用や違約金等のことは念入りに確認して下さい。契約費用のことですが、契約書の規定にも問題がなければ、全額払ってしまっても良いかと思いますが、ただ、新築物件ですので、本当に資料どおりの条件なのかはわかりません。７月１５日に入居予定ということは７月１０日くらいに完成予定でしょうか。６月中旬くらいにはおおよその状態はわかるので、そこで判断してこれなら良いかなと思うのでしたら契約する方が良いでしょう。というのも、新築物件の場合は、中を見ないで契約する人が多くいます。あまり正式な契約を遅らせていると、他の人に決められてしまうかもしれません。
２．については、早めに契約（契約書と契約金の授受）を要求することは当然のことです。急にキャンセルされても困りますので、そのように対処します。契約書を用意していないのに契約費用の全額を要求することは賛成できませんが、早めに入金するようにと要求することは悪いことではありません。７月１０日完成予定でしたら、６月１５日くらいまでには契約を完了するように要求することは普通のことです。私がその業者でしたら、期限までに契約を完了してくれない人がいたら、他の人と契約するようにします。新築の場合ですと、キャンセル待ちの人もいるかもしれませんので、大家さんも不動産会社も強気なのでしょう。
なので、入居審査に通ったとしても、６月１５日までに契約を完了することを条件としてくるかもしれません。あまり早すぎるのはどうかと思いますが、１ヵ月前くらいでしたら、要求どおりにした方がいいでしょう。

ただ、新築の場合ですと、完成が遅れたり、説明時にはあると言っていた設備がなかったり、思ったより間取りが狭かったり・・・いろいろと問題になることが多いです。今、質問者さんが住んでいるところも賃貸物件の場合ですと、退去する場合には、１ヵ月以上前に言わなくてはならないでしょうから（その期間についてと退去月に日割り計算できるか否かは契約書を確認して下さい。）、完成日が多少遅れることも計算に入れておいた方がいいです。私の経験上、新築物件は完成予定日よりも遅れることの方が多い気がします。また、新築物件に入居された入居者の一部の方は、納得できる内容ではなかったという人もいました。
新築の場合は、入居希望者も多いのですが、キャンセルする人も比較的多いです。なので、契約を早めにすることを要求しているのでしょう。また、既存のマンションでしたら１つか２つの空室を募集するので、そんなに急がせないのですが、新築ですと全ての部屋を決めなければなりません。また、業者間の競争率も激しいです。そういった理由から、余計にプレッシャーをかけてくるものと思います。（しかし、時期的には７月はあまり動かない時期ですので、そこまで競争が激しいとは思えないのですが・・・。３月完成の新築ですと大変です。）

sala22#2 · Answer

参考までに、私の場合を書きますね。。。

１．申込書と一緒に、申込金をまず支払いました。　金額はいくらでも構わないと言われたと思いますが、確か１０万円支払いました。
それからローンの審査などがあって、約１週間後くらいに契約しました。　
諸費用はそれまでに振込むということでしたので、そのようにしました。　
書かれていませんでしたが、頭金は入居までに振込めばよかったです。

２．建築中に本契約もしました。新築の物件は、大体そうだと思います。（建つ前にオプションや床の色・ドアの色など、選んでおくものがたくさんありますので、建ってからでは間に合いませんよね？）
現物を見てから決めたいのであれば、完成してから選ぶということになりますが、それはどなたかのキャンセル住戸か、完成までに完売しなかったので、ノーマル使用で作られたお部屋になります。　
おそらく、少し安くしてくれます。　
私も実際に回っていたときに完成したての新築マンションなのに、諸費用はサービスしますと言われましたよ。

売り手としては、完成までに全部売りたいわけですし、人気のある物件はやはりすぐ完売になりますから、本当に気に入った物件であれば、建築前でも契約した方がいいと思うのですが、建ってから気づく事もたくさんあるので、やはり信頼できる会社である方が絶対いいです。
何もないのが一番ですが、何か不具合があった時の対処（アフターサービスなど）が全然違うと思います。　
あと、長期修繕計画などもしっかり確認しておいた方がいいですよ。
大手のマンションですが、この計画書をみせてくれといったら、完成してから作りますというような感じの答えが返ってきたので、びっくりしたことがあります。
計画を立てていても、修繕費はたりなくなるものなのに、計画してないとは！？売ったもん勝ち？？ですよね＾＾；
呆れました。
他にも、契約書の内容はよく読んで下さいね。
ま、入ってからじゃないとわからない事も多々ありますが、売主と施工会社がしっかりした会社であれば、めったな事は出来ないでしょうから、大丈夫だと思います。

ただ、焦っているようなのが気になりますよね？
大人気だから、さっさと売りたいのか、余っているから何とかしたいのか？　営業マンの性格にもよるでしょうが、、、
　
もう一度しっかり見直してみて、問題ないようでしたら、本契約を進められてもいいと思いますよ。

未完成マンションの契約について

新築の場合ですと、いろいろと問題が多いことは事実です。

参考までに、私の場合を書きますね。

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