マンションの立ち退きを要求されています

賃貸マンションから立ち退きを要求されています。
私としては、非常に住みやすく便利なところだったので、このまま住み続けたいのですが。。。
状況は下記のようになっています。
引越しは仕方がないと諦めていますが、明渡解約金に引越料などの実費（引越し先の敷金・礼金、3ヶ月程度の家賃なども）が請求できるのか、また、この明け渡し期間が正当（妥当）なのかを知りたく思っています。
どうぞ、よろしくお願いいたします。


【状況】
・大家さんが田舎に引越しするとかで、マンションを他の会社に売却したらしいです
・その売却が成立したのは2007年4月20日らしいです
・2年契約で、現在住みはじめて1年ちょっとが過ぎたところです
・2007年6月30日までに明け渡してほしいといわれています
・2007年4月30日までに明渡合意書にサインしてもらえれば、下記の保障をしてくれるとのことです

【補償額】
・敷金の全額返還
・6月までの2か月分の家賃の免除

No.6 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/04/23 09:05

大家してます

＞正当（妥当）なのかを知りたく思っています。

正当な物ではないでしょうが妥当かどうかは別、双方が納得すればどんな条件も妥当でしょう．．．（笑）。

貴方に費用の負担などが一切でないのは当たり前、貴方にはなんら責任の無い事ですから

・そのまま住み続ける権利は有ります
・立ち退き料は一般に家賃の６－１０ヶ月分と言われていますね

私が双方の中間の立場なら

・敷金の全額返還
・原状回復義務の免除
・引っ越し費用の実費負担
・同程度の新物件の紹介、斡旋
・新物件の仲介手数料の負担
　新物件の礼金の負担
・迷惑料として家賃の２－３ヶ月分免除又は返却
　（したくもない引っ越しを強いられましたから）

敷金は返ってきた敷金を充当出来るでしょう

こんなところかな？．．．これなら貴方の費用負担も無いのでは？

私的にはこの条件で納得できないなら納得できない方に問題有り？．．．（笑）。

この回答へのお礼

m_inoueさん、お返事ありがとうございました！
大家さんをしてらっしゃるんですね。
本当にこの掲示板はいろんな専門の方がご覧になってて、すごくありがたいです(T_T)
こんなケースに遭遇するとは思っていなかったので、かなり不安だったんですが、皆さんの回答ですごく勇気付けられています。
ありがとうございます！！

＞正当な物ではないでしょうが妥当かどうかは別、双方が納得すればどんな条件も妥当でしょう．．．（笑）。
それはたしかにそうですよね。
お互いに納得できるラインを模索して、いい交渉ができれば、と考えています。

＞私的にはこの条件で納得できないなら納得できない方に問題有り？．．．（笑）。
詳しい条件を記載してくださって、ありがとうございます！
ゼヒ参考にさせていただきますね(>_<)
これから、皆さんのご意見を参考に書面を作りたいと思います。
がんばります！
本当に本当にありがとうございました！！！！

お礼日時：2007/04/24 21:18

No.5 回答者： sapporo30 回答日時： 2007/04/23 02:44

借地借家法で、定期借家契約ではない場合

今回の場合　２年契約で更新あり　となっていると思います。
今回のように大家が変わっても、その権利は変わりません。

この場合、貸し手側は、正当な理由がない限り契約解除ができません。
また、更新を拒否することもできません。
正当な理由があって、６か月前の通告で契約解除できるのです。
（もっとも、双方が合意すれば　即時解除や２か月後解除も
　有効です）

なので、質問者さんが取れる対応は
契約解除に応じないというのも取れます。
出てかなくても、何も問題ありませんし、契約更新も出来ます。
（家賃は、新オーナーに支払います。）

万が一、相手が更新に応じないとか言ってきても、動じなくて
かまいません。
更新期日を超えたら、法定更新といって、自動的に更新されます。
その場合、家賃を払っていれば相手は、なんの抗弁もできません。

但し、競売にかかった場合は、借手が不利です。
（今回は、任意売却なので、その心配はありません。）

２ヶ月だと足がでるので、
新物件に対する引越し費用　最低　１０万くらい
新物件の礼金　１から２か月
新物件の不動産屋手数料　１か月
火災保険などの諸経費　２，３万
敷金は帰ってきたものをそのままつかう
で、　２から３か月　＋　１２，３万ないと赤字になりますよね。
それは交渉していいと思いますよ。
あなたが費用を負担しなければならないことは、なにもないので・・・

あいてが駄目といえば、あなたも出ていきません。でいいと思います。

この回答へのお礼

sapporo30さん、お返事ありがとうございます！
とても詳しくアドバイスくださって、本当に助かります。
ありがとうございます！！

＞今回の場合　２年契約で更新あり　となっていると思います。
はい。「建物賃貸借契約書」には「この契約期間は、入居締結日から起算して2年間とします。以後も同様に2年ごとを賃貸借条件の改正期間とし、第9条の条件（賃料の改定についての項目になります）をもって更新するものとします。」と記載されています。
sapporo30さんの言われるように、「契約解除できない」ということであれば交渉時に強気に出ることができそうなので、ちょっと勇気付けられました（^-^）

とにかく、かかりそうな費用を算出して、文書にして新管理会社に渡したいと思います。
もうちょっと時間があれば、実物件の見積書を取って文書にしたためられるんですが…っ。
がんばります・・・っ。
ありがとうございました！！

お礼日時：2007/04/24 21:12

No.4 回答者： echino 回答日時： 2007/04/23 00:48

不動産屋です。

微妙なラインですね。妥当といえなくもないです。
その根拠は
通常の敷金の相場は２ヶ月分であり相手側からの提示はあわせて４月分
となっているから。

しかし、すでに出ていますが敷金は基本的に賃貸者のお金ですので
それが返還されたとしても、当たり前といえます。
なんといってもまだ１年ですし、タバコなどをすっておらず、特約も
ないようなら全額返金は当然のことです。

またこうしたケースで契約書どおりに進めない場合の相場は
６ヶ月分の家賃となっています。
（引越し先の敷金、礼金、前家賃で４月、引越し代で２月）
私ならあと２月分あれば期日で、でていくことが出来そうと伝え
それで話をまとめようと手を打つところです。

この回答へのお礼

echinoさん、お返事ありがとうございます！
不動産屋さんもこの掲示板をご覧になってるんですね。
びっくりしました！
専門家の方からの意見はすごくありがたいです(T_T)
ありがとうございます！！

住まいが大阪市内なので、敷金の相場が関東圏より高いのです…。
ですので、たぶん6か月分でも厳しいです。。。
タバコは吸っていないですが、犬を飼っていますので、そのあたりで敷引きがどーんと取られる予定ではありました。
（きれいに使っているつもりではいますが・・・(汗)）
今回は、マンションを取り壊して新しく建てるということなので、敷引きという概念が吹っ飛ぶんじゃないかなぁ、とは考えています。
できる限り、引越しなどにかかる実費はいただきたいなぁと思っています。
がんばりますっ(>_<)
ありがとうございました！

お礼日時：2007/04/24 20:59

No.3 回答者： dogday 回答日時： 2007/04/22 21:42

＃2です。

紛争の解決とは、お互いに妥協して、これ以上文句は言わないという事で損害分をお金として受け取ったりします。
契約は2年あるのですから、あと1年は、あなたが住み続ける事もできるのです。その代わり1年間家賃を払う義務も生じます。
契約者が退去時の6ヶ月前に言わないといけない契約があれば、相手も同等の権利がありますので、その損害賠償はできます。
そのお金を払わないから、この妥協でどうだ？という提案ですので、納得ができなければ、契約は終了せず、調停、または裁判という、第三者が天秤をかけるのです。
確かに理不尽な申し出ですので、弱気に出る必要はありません。補償額と内容が納得できない旨を書面にて提出して、進展がない場合は、司法判断にて紛争を解決する旨を伝えてください。
そういった書類は、必ず2通作成し、1通は保管して下さい。裁判になった場合の提出書類になります。

この回答へのお礼

またのお返事ありがとうございます！
司法判断ですか(>_<)
すごく大事になりそうです…。
できれば、あまりこのことに時間をとられたくないのが本音です。。。
でも、自分の権利は主張しないと、損だけしてしまいますものね。
ありがとうございます！
何とか有利になるようにがんばりたいと思います！！

お礼日時：2007/04/24 20:52

No.2 回答者： dogday 回答日時： 2007/04/22 17:52

まあまあ妥当な条件です。

契約とは平等な関係なので、借り手が1ヶ月以上前に申告すれば解約できるのと同様、貸し手も1ヶ月以上前なら解約できます。それに対し保証金は支払う必要はないのです。
ただし、契約書の効力として、2年契約を完了するまで権利の主張はできます。
思ったのですが、補償内容に、大家による売却先の管理会社との斡旋を条件を追加にすれば、引っ越さないで新規にその部屋を借りる事ができると思うのですが。敷金礼金は発生しますが、敷金は全額返済の上、家賃2ヶ月無料ですし、売却先は借り主を探しているはずですので、家賃が劇的に変化する事ははないと思います。

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます！
妥当な条件ですか。。。
引越するにしても、同じ地区内での移動を希望しているのですが、
同地区内だと補償額ではたぶん足が出てしまうんですね。。。
やっぱり、書面などで交渉、ということになるのでしょうね。
売却先の会社は、今のマンションを取り壊して新しく建て直すそうですので、同じところを借りなおすのは難しそうです。。

あと、契約書には「貸し手からは6ヶ月前の通告して契約を解除」とあるのですが、それでも今回のように2ヶ月前の通告で通用するのでしょうか。
ご存知でしたら教えていただければ幸いです。

お礼日時：2007/04/22 20:46

No.1 回答者： macinspire 回答日時： 2007/04/22 17:44

専門家でもなんでもないのですが、

googleで検索するといろいろ事例が見つかります。
相場というものはあって、ないようなもので、交渉しだい、ということのようです。
敷金全額返還は当然のことですので、補償にはなりません。
生じると思われる損失部分（引越し、新居の礼金敷金、周囲への告知、各種手続き）を算出して、額を具体的にして文書で交渉することになると思われます。
http://www.chintaisenmon.com/
http://naiyou.net/tachinoki.htm

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます！
私もgoogleでいろいろ検索してみたのですが、
みなさん6ヶ月以上前に通告があって・・・という内容だったので、
私の場合とちょっと内容が違うなぁと思い、質問させていただきました。

損失を算出するにも、合意書の取り交わしまでほとんど時間がありません。。。（平日は深夜まで働いておりますので）
新居の敷金礼金が一番大きな金額になるので、なんとか書面として出せるようにがんばりたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/22 20:40