自己破産者の住宅ローン

Question

この度、３年前に自己破産した（と本人は言っている）77歳の主人の父が住宅を購入しようとしています。自己破産者なのに住宅ローンが組めるのかすごく疑問に思っていますが、義理父が言うには銀行が今から購入する住宅の土地を担保にローンを貸してくれるとの事でした（利率は割高になるそうです）
現在、義父は借家住まいで手持ち金は600万ほどあるそうです。　
　義理父の田舎なので探せば700万円台以内の物件もありますが　銀行では自己破産者に購入する土地を担保にローンを貸すなんて事をされているのでしょうか？　
それと、主人も自己破産者なのでローンの保証人を頼まれましたが引き受けは不可能という事でよろしいでしょうか？
宜しくお願い致します。
義父が自己破産していると言っている事も少し疑問に思っておりますのでこのような質問をさせて頂きました。
自己破産者なのに手持ち金が600万円もあるという事は破産申請の時にはどこかへ隠していたという事でしょうか？
３年前に主人が自己破産するようになった原因も義父が関係していますし、義父はお金の事では正直に話してくれないので信頼がありません　恥ずかしながらこのような質問をさせて頂きました
宜しくお願い致します

noname#35582 · Accepted Answer

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

おそらく、私も義父さまは自己破産はされていないと思います。

> 自己破産者なのに手持ち金が600万円もあるという事は破産申請の時にはどこかへ隠していたという事でしょうか？
広く世間を見れば、３年間で蓄えた…ということも考えられなくはないんですよ。
自己破産する場合でも90万円までは手元に残せますから、600万円ならばあと500万円程度でしょう？
例えば、自己破産をし、借金については免責を受けた後で、たった10枚買った宝くじで３億円当たったら？多額の遺産が手に入ったら？
自己破産をしても保険を解約する必要もありませんから、何らかの理由で保険金が手に入るかもしれませんね。
あくまでも「広く世間を見れば」ですが。

> 銀行が今から購入する住宅の土地を担保にローンを貸してくれる
中古住宅でしょうか？
義父さまが自己破産をした…としても、「自己破産をした人にお金を貸してはいけない」という法律がある訳ではありません。
ですから、つい最近自己破産をした人でも、銀行等金融機関に対して「借金の申し込み」はできますよ。
断られるかもしれませんが（断られる可能性が高いですが）、そのローン等の「申込条件」を満たしていれば、「申し込み」はできます。
例え仮審査にしろ、一旦「申込書類」を受理して、その中の「個人信用情報機関の利用に関する同意書」をいただかなければ、個人信用情報を照会することもできませんからね。
個人信用情報を照会し、その内容を融資審査の参考にするのならば、それはイコール「申し込み」といえるでしょう。

ただ、「普通は」そのような人（個人信用情報に「瑕疵」がある人）にお金を貸しても、また「踏み倒される」可能性があるので貸しません。
そのようなリスクを押してまで貸しておいて「やっぱり踏み倒された」では、お金を預けてくださっている他のお客さまに対して、その金融機関はどう申し開きをするというのでしょう。

ですから、当然に「担保」を取ります。
担保評価額と借入額を比較して、銀行が「損」はないと判断すれば貸すこともあると思いますが、担保は土地だけではないと思いますよ。
普通は、上に建っている住宅も担保提供させられるので。
「万が一の場合」には、担保に取っている土地と建物を売れば、貸したお金の元が充分に取れる…という状況ならば、貸すかもしれません。

いくら借りる予定なんでしょうか？
連帯保証人もなしでＯＫなんでしょうか？
そもそも、借りたとしても、返済原資は何なのでしょうか？年金でしょうか？

義父さまが77歳ならば、おそらく「住宅ローン」を組める金融機関は少ないと思います。
77歳では、普通、「団信」に加入できませんし、「団信」に加入できることを条件としている住宅ローン商品が多いですからね。
ですから、「住宅ローン」ではなく、「有担保（不動産担保）ローン」だと思います。

義父さまとご主人が借り入れをして土地を取得。持分は３分の１が義父さま、３分の２がご主人。　
その土地に義姉夫妻が住宅ローンを借りて住宅を建てた。
さらにその土地を会社の資金借り入れの際に担保提供。

この借り入れって全て同じ金融機関ですか？
少なくとも、義父とご主人の土地取得資金と義姉夫妻の住宅ローンは同じですよね？
そうでなければ、義姉が住宅ローンを借りる時には、土地取得資金の返済は終わっていたか。
いずれにせよ、ご主人は、義姉さんの住宅ローンの連帯保証人でもあったでしょう。
住宅ローンの対象物件（住宅）が建つ土地は担保提供をしていただきますから、その土地の所有者は「担保提供者」として「連帯保証人」になっていただくのが普通ですから。

今回の金融機関はその金融機関ではないと思いますが、77歳の「個人」にお金を貸す金融機関って、ある意味非常に興味があります。
返済期間は何年なんだろう…。

noname#35582 · Answer

＃２です。
詳細な情報をありがとうございました。
複雑な事情がおありなのですね。
実は私の父も、義父さまとほぼ同年齢で、しかも母が既に亡くなっていて親しい女性云々…の点で、とても他人事とは思えない部分があるんです（なので、また長文になってしまいますがお付き合いくださいませ）。

ＪＡというか元ＪＡの職員が係わっていますか…。
ＪＡは何か「特殊」で、時々（？）、ありえないことをしますので、一般の金融機関の常識が通じないところがあるんですよね。
ＪＡの共済も担当していた渉外担当だった人が、民間の生保会社に転職される…ってよくあることなのでしょうか？私の近くでも聞いた事がある話だったので（しかもやはり最大手のＮ生命）。

まず、ローンに関してですが、一部ＪＡのローン商品の説明書をインターネットで見ましたところ、借入申込者の年齢について上限を設定していないところもありました。
上限を問われなければ確かに77歳でも借りられますね。
資金使途を問わない「フリーローン」で「有担保」の商品もありました。借入金額は50万円～１億円と幅が広かったのですが、
> ＪＡ（その女性の以前の勤め先）の方が300万円くらいなら貸してくれると義父が言っていました
300万円ならば「普通は」無担保でも借りられる商品が多いです。
それなのに、土地を担保に入れて、しかも連帯保証人を付けて…ですか？
300万円を借りるとして、返済期間を80歳までの３年、金利を変動金利型の2.875％で考えますと、毎月の返済額は87,244円になります。
> 義父の年金は月に23万円ほどはあります
ということは、年間で276万円。
返済負担率が38％近くになりますから、「普通は」無理です。
返済期間を５年にすると毎月の返済額は53,906円になります。
そうしますと返済負担率は23.4％になりますから、「可能性あり」になります。
相手はＪＡですから、このあたりに条件を設定して
> おそらく、その女性の口ききが
あったからＯＫにする…というところじゃないでしょうか？
内規違反にもなりそうですが（＝当然にコンプライアンス違反）、相手はＪＡですからね…。

でも、その女性はまだ働いているのですよね？
単に「一緒に住みたい」だけならば賃貸でも構わないでしょうし、「一緒に住む家が欲しい」だけならばその女性が住宅ローンを借りて家を購入されればよろしいのに。その方が自然だと思うのですが。
77歳の年金生活者に借金をしてでも家を買え…って不自然だと思うんですけれど。
それに連帯保証人が必要ならば、会社のときと同様にその女性がなればよろしいのに。ＪＡに口を利いているのならばなおのこと。
それなのに、自分はローンとは無関係でいようとしている印象を受けます。
女性が義父さまから「債権」を回収する手段として、住宅取得を考えたような気がするのは、私の邪推でしょうか？

実際の返済を考えると、年金が毎月23万円（年金の支給は２か月に１回なので、１回あたりの資金額は46万円）あるとのことなので、すよね
税金等を払ったとしても、年間220万円は可処分所得になりますよね。
仮に毎月87,244円ずつ返済していくとして、年間で105万円程度。
220万円から105万円を差し引くと115万円。
その女性と２人で生活するなら、これで何とか「生活」もできてしまうかもしれませんね。
女性は殆ど自分の「お金」に手をつけずに済むんじゃないですか。

> 生計を同一にして一緒に暮らしていれば内縁の妻ということになり
> 義父にかけた保険金を受け取る事が可能になってくるからではないでしょうか‥
> 義父は自身の生命保険も解約していて無保険だと私たちに言っていましたがＮ生命へ２件契約がある事が判明しました
保険会社は、夫婦でない男女が互いを受取人に指定することを認めていないはずですから、義父さまの保険の受取人は義父さま本人になっているでしょうね。
保険料の支払いも義父さまがしていることにして。
義父の死亡に際する相続において、その女性は「特別縁故者」と認められるかもしれませんから、そうなれば仰るとおり保険金を受け取ることが可能になるかもしれません。

> 義父から連帯保証人を引き受けてもらいたいという話で先週会いました
（中略）
> 主人が連帯保証人を快諾したのも遺産として土地と家を相続できると思っているからですが義父が女性に債務がありそちらの方の支払いを優先して住宅ローンの支払いのお金を女性からもらう事ができなければ私たち夫婦が住宅ローンの支払いを代わりにしていかなければいけないのでは？という最悪のパターンもみえてきました　
最悪…というか、充分に考えられます。
お金を借りておいて「返済不能」になれば（ならなくても「返済をしなければ」ですね）、連帯保証人に返済をしてもらえばいいだけ。
ご主人やご質問者さまが連帯保証人になられれば、当然に返済の義務を負いますし、もともと「連帯」保証人には、「検索の抗弁権」がありませんから、ＪＡが最初から義父さまには返済を求めず、連帯保証人であるご主人やご質問者さまに返済を求める…ということも可能です。
連帯保証人が返済をしてくれればその家に住み続けられますし、完済してくれれば「儲けモノ」でしょう。

> むしろ相続できるどころかこちらがローンの支払いをした挙句に債権のあるこの女性に住宅も引き渡さないといけなくなるのでは？と考えると怖くなってきました
義父さまが家を手に入れれば、それは義父さまの「プラスの財産」です。義父さまが亡くなった時には相続の対象となります。
義父さまに借金が残っていれば、それは義父さまの「マイナスの財産」です。義父さまが亡くなった時には相続の対象となります。
いずれにしても、その女性から見れば、連帯保証人が「自分」でなければ、何の損もありません。
婚姻届を出していなければあくまでも「他人」。
プラスの財産が多ければ遺言によって相続をするか、「特別縁故者」として名乗りを上げればいいし、マイナスの財産があっても「他人」ですから「関係なし」ですからね。

ローンに関しては、直接ＪＡに問い合わせてみるとか。それも支店ではなく本店の方に（本店すら怪しければ都道府県の「信連」に）。
連帯保証人になるかもしれない…というのならば、「知るべきことなので知っておきたいから」というカンジで相談されればよろしいかと思います。
「何年前に自己破産をしているのだが、連帯保証人を依頼された。認めてもらえるのか。」とか、具体的に「77歳の父親が家を買うための資金をＪＡが貸してくれると言っているのだが…。」とか。
保険の関係も、不審な点（コンプライアンス違反と思われる点）があるのならば、問い合わせてみられてはいかがでしょう。

私情も入ってしまって、その女性（とＪＡ）を疑ってかかる内容になってしまいましたが、いろいろ考えても「腑に落ちない」点が多いので、連帯保証人に関しては、情に流されず慎重になさった方がいいと思います。判を押してしまってからでは遅いですから。

noname#136967 · Answer

ご主人が自己破産された事を、義父が自分も自己破産したと思い込んでおられるのでは。手持ちが６００万円も持てることは皆無ですが、もし、自己破産されていた場合は処罰されます、ローンを申し込んだ時点などに。無論、自己破産したものについては、どんなローンや分割払いでも生涯に渡って、申し込みさえ出来ません。

自己破産者の住宅ローン

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

この回答への補足

＃２です。

この回答への補足

ご主人が自己破産された事を、義父が自分も自己破産したと思い込んでおられるのでは。

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