出産前後の痔にはご注意!

実家が競売されました8月末に落札されました。
建物のみです。
まったく県外の不動産屋が落札し、9月に入ってすぐに落札業者から連絡がありました。

先方の申し出は、
(1)3年間月額6万で賃借し、その後200万で買い戻す。
(2)今すぐに300万で買い戻す。
です。

実家(父)は他にも多数の債務があり、自宅も含め不動産をすべて売却したいと考えています。しかし、建物が別名義になってるのですぐに売却することは難しいと思います。

そこで、質問です。
1.落札後、すぐに先方から連絡があったが、ネット等で調べると入札後入金し、初めて所有権は移転すると思います。
この期間は1週間とか短いものでしょうか?

2.私は第3者が建物も含め土地を購入してくれることが最良だと思うのですが、難しい状況です。
先方はすぐにでも返事をするように迫ってきます。
こういう業者は信用できるのでしょうか?

こちらは四国で、この業者は北海道の住所になってます。どう考えても建物がほしくて購入した訳では無いと思います。こちらに高額で買い戻さすことが目的ではないか?と思います。

どう対応するのが良いのか思案しかねております。
良いお知恵があれば教えてください。

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A 回答 (2件)

>その業者名はおっしゃるとおりです。



私は東京ですから全国規模で仕事をしています。
彼は北海道でも同業者でよく知っています。
私もそうですが「ほかに貸すから立ち退き要求をすると言っている」と云うのが殺し文句です。
従って、明渡しが問題ないなら断ってかまわないと思います。
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その業者は「国旗のような」名前ではないですか。


そして、その「建物だけ」と云うことは、法定地上権付きの建物ではないですか。
そうだとすれば、ほぼ間違いないでしよう。
本題に戻りますが、まず、代金納付の日が何時か、裁判所で聞いて下さい。免許証等身分を証明するものを持って行けば教えてくれます。
代金納付が終わらなければ、所有権は移転しないので、その先のお話しは進めません。
代金納付の日は、通常、売却許可決定のあった日から、1ヶ月から2ヶ月先となっています。
買い戻しがいいか悪いかは、yukan1025さんの考え次第ですから、お任せしますが、仮に、買い戻しをしなければ、その買受人は、他に転売する以外にないです。
地方都市では法定地上権付きの建物は、ほぼ間違いなく転売できないでしよう。

この回答への補足

その業者名はおっしゃるとおりです。
法定地上権付きの建物になっているようです。

裁判所に確認しましたが、本日付で確定したそうで、代金納付はまだだそうです。
相手は、こっちが買うor借りるをしない場合は、ほかに貸すから立ち退き要求をすると言っているようです。

父は建物のみを落札する業者などいないとタカをくくっていたようです。
父は買い戻すしか無いと周辺の土地を含め買ってくれそうな不動産屋を当たっているようです。
入札金額が186万、買い戻し金額が300万。しょうがないと言えばしょうがないのですが、、、
何か良い方法はないものか?と思うのですが、やはり打つ手はないものでしょうか?

補足日時:2007/09/13 17:20
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Q【至急】土地と建物の所有者が違う競売物件について

建物の所有者が母、土地の所有者がその長男という中古住宅物件の落札を考えています(競売にて)。
土地と建物はセットで競売に出されていて、今現在、母と長男が居住(占有)しており、土地及び建物について母と長男の間で金銭による貸借関係はないらしいです(裁判所の3点セットに記載あり)。

この物件を落札して引き渡しまでの交渉が完了したら、その内容に添って合意書を作成し保管しておこうと思うのですが、その場合、同じ内容の合意書を3通作成し、自分、土地所有者(長男)、建物所有者(母)、の3名が署名と捺印を押したものを各自1通ずつ保管するといった形で大丈夫でしょうか?

それとも土地所有者(長男)との合意書、建物所有者(母)との合意書というような別々の合意書を作成しておくべきでしょうか?

自分は業者ではなく競売初めてでして..トラブルが怖いので、ご教授いただきたく質問を投稿させていただく次第です。

オススメのサイト、注意点等々、その他ご指摘いただけましたら助かります。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

NO.3ですが、債務者と揉めるなどというのは、入札する時点でわかります。
競売物件説明書などに、買受人が引き受ける権利に「なし」と書かれており、物件明細に記載の無い(件外物件)建物などの記載があったり、留置権の主張や他人への一部賃貸借などなければ、揉めることはほぼありません。もちろん現地調査も踏まえてですが。
まあ我々は、それが食い扶持なので、わかった上で覚悟してやるわけですが・・・・・

ですから、揉めるべくして揉めることはあっても、何ら特別障害の見当たらない物件では、金が無く引越しできない。引越し先が見つけられない、以外のトラブルはあまり考えられません。

競売と言っても、何らかの債務が支払いきれずに強制的に物件を裁判所が売却して換価するだけのことで、そこに住んでいる方のほとんどは普通の当たり前の方々です。逆に我々等が落札して挨拶に行けば、先方は先方ですごく警戒しているものです。

債務者は、執行官の現地調査の際に、「落札されてから~立ち退かなければならない」という説明を受けていますので、当たり前の方なら、その認識は持っていることがほとんどです。

ですから、甘やかさない程度の引越し期間の猶予と、その費用の目処さえつけば、約束どおり履行するものです。
そう怖がることはありません。
揉めるべきして揉めた物件では、数々の修羅場を経験していますが、あくまでほんの一部です。
皆さん経験は無く、そのほんの一部のネット上の書き込みや書籍など見て、そう思われるのでしょうが、意外とそうではありませんから。

自己で競売物件明細書が確実に理解するのが難しい場合は、裁判所の競売係りで良く尋ねて下さい。
あくまで所有権の移転と、残金支払い後の明け渡しの強制執行は裁判所の職権で可能ですが、それ以外は自己責任ですから。

NO.3ですが、債務者と揉めるなどというのは、入札する時点でわかります。
競売物件説明書などに、買受人が引き受ける権利に「なし」と書かれており、物件明細に記載の無い(件外物件)建物などの記載があったり、留置権の主張や他人への一部賃貸借などなければ、揉めることはほぼありません。もちろん現地調査も踏まえてですが。
まあ我々は、それが食い扶持なので、わかった上で覚悟してやるわけですが・・・・・

ですから、揉めるべくして揉めることはあっても、何ら特別障害の見当たらない物件では、金が無く...続きを読む

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 親名義の土地を使用貸借して、自分名義の自宅を建て住んでおりますが、自分の債務不履行(連帯保証による)で競売にかけられたとき、建物が建っている親の土地はどういう扱いになるのでしょうか。またこの場合も応札者があらわれるものでしょうか。

Aベストアンサー

使用貸借契約であれば、あなたの建物が競売されたとしても、競落人は、使用貸借付きの建物を取得するだけです。使用貸借以上の権利にはなりませんから、親から建物収去・土地明け渡しを請求されたら、それに応じるしかありません。使用貸借には、借地借家法の適用はありません(物権である借地権か賃貸借契約かがある場合です、同法1条)。もともと非常に弱い権利なのです、タダだから当然ですね。競売手続では、評価書等にその旨の記載がされますので、応札者が出てくる可能性は低いですが、嫌がらせで購入する人などが現れる可能性は否定できません。競落後、賃貸借契約の締結を求めてくる可能性もあります。よほど有利な内容でない限り、これに応じるのは避けるべきです。

Q土地が他人名義、建物は父親、土地の固定資産税滞納による差し押さえについて。

実は、先週遠くに住んでいる、一人暮らしの父親が倒れまして、
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●この場合他人に貸すにはどう言う手続きが必要ですか?
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Aベストアンサー

建物の名義がお父上のものなら、底地の差し押さえと言っても、固定資産税の滞納ぐらいでは、競売にかけるだけの金額にならないので、土地が売買されたとき精算されます。もし、お父上が住んでいる内に土地を購入すれば、借地権と居住権がありますから、場所にもよりますが、土地価格の30パーセントから50パーセントで購入できると思います。

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Q参加差押 と差押の違い

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宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
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・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
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Q競売の使用借権付建物について

競売で使用借権付建物がある場合において一括売却とされる理由について教えてください。

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Aベストアンサー

銀行の融資において土地利用権が使用貸借の場合
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本人が死んだら土地利用権が消滅するためです。

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Q公売で法定地上権は付くでしょうか?

国税局の公売で土地のみが公売の対象ですが、その土地には第三者所有の建物があります。建物の所有者は土地の所有者に対しては土地に対する賃貸借契約書も無く地代も支払っていません。その建物には土地および建物の所有者以外の方が住んでいます。これを公売で買った場合下記のように考えても間違いないでしょうか?
(1) 公売により土地と建物の所有者が別人になるのではないので(公売前から土地と建物の所有者は別人)建物に対して法定地上権は発生しない。
(2) 建物の所有者は土地は使用貸借だから買受人には対抗できない。従って買受人は建物所有者に対して建物を撤去し土地の明け渡しを要求できる
(3) 現在の居住者には上記の理由により、土地の買受人に対抗できない。
 他にも考慮すべきことがありましたらよろしくご指導ください。

Aベストアンサー

そもそも法廷地上権とは、土地の所有者が自らが所有者となる建物を建築した場合にのみ成立するものです(これは税法に限りません)。

従いまして、

>(1) 公売により土地と建物の所有者が別人になるのではないので(公売前から土地と建物の所有者は別人)建物に対して法定地上権は発生しない。

については論理はおかしいが法定地上権は発生していないという結論は正しいです。

>(2) 建物の所有者は土地は使用貸借だから買受人には対抗できない。従って買受人は建物所有者に対して建物を撤去し土地の明け渡しを要求できる

明け渡しを要求すること自体は、たとえ借地権があろうと法廷地上権が存在しようと可能です。
それが法的に認められるかどうかは別の問題です。つまり、

>(3) 現在の居住者には上記の理由により、土地の買受人に対抗できない。
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そもそも法廷地上権とは、土地の所有者が自らが所有者となる建物を建築した場合にのみ成立するものです(これは税法に限りません)。

従いまして、

>(1) 公売により土地と建物の所有者が別人になるのではないので(公売前から土地と建物の所有者は別人)建物に対して法定地上権は発生しない。

については論理はおかしいが法定地上権は発生していないという結論は正しいです。

>(2) 建物の所有者は土地は使用貸借だから買受人には対抗できない。従って買受人は建物所有者に対して建物を撤去し土地の明...続きを読む

Q土地の使用貸借による建物と競売

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Aベストアンサー

>将来担保が実行された時には、法定地上権が成立するのでしょうか?

 成立しません。建物に抵当権が設定された時点で、建物の所有者と土地の所有者が同一ではありませんので、法定地上権の成立要件を満たしません。

>もし成立しないとすると建物を競落した人は、土地の所有者に土地利用(使用貸借)を対抗もできづ、結局立ち退きを求められることになってしまうことになり、

 そのとおりです。

>使用貸借が法定地上権に変わるとの趣旨の回答がありましたが、正しいのでしようか。

 間違いです。土地所有者の関わりのない建物の抵当権の実行により、使用貸借より遙かに負担の重い法定地上権が成立するとすれば、土地所有者の利益を害することになります。

Q競売:前所有者の抵当権は全て確実に抹消されますか

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されており、物件A以外は全て既に抹消されています。これらの他の土地建物が、物件Aの抵当権に関わることはありますか。

民事執行法第59条の1.に、「抵当権は、売却により消滅する」とあり、競売においては裁判所が買受人への所有権移転及び前所有者の抵当権等抹消の嘱託登記をするようですが、同条4.には「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とあります。債務額が億単位で、自分が支払い義務を承継しても履行できないため、今回の物件について「買受人が弁済する責めに任ずる」ことが発生しない確証を得たいです。

あさって水曜日が入札期限ですので、至急ご教授いただけますと、大変助かります。ご回答よろしくお願いします。

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
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3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されてお...続きを読む

Aベストアンサー

ご心配は無用です。
物件明細書の3項「買受人が負担とすることとなる他人の権利」欄が「なし」
となっているはずです。
だから何億円あっても買受代金だけ納めればいいです。
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差押の登記がされている不動産の所有権移転を債権者や裁判所の許可書や同意書無しで勝手に移転できるでしょうか。
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Aベストアンサー

差押の登記がされた不動産でも、通常の場合と同様に所有権移転登記をすることはできます。(この点は、仮登記の場合と同じです。)しかし、登記後に競売等の換価処分が行われると、差押登記後にされた移転登記は抹消され、新たに競売等で落札した者に移転登記がされることになり、仮にあなたが不動産代金を支払っていても、法的には不動産の所有権を主張できなくなります。できればあなた自身が差押をした債権者(又は代理人の弁護士等)と直接話をして、代金支払いと引き換えに差押登記や抵当権等の登記が解除されることを約束させることをお勧めします。(種々の理由で債権者が解除に後日応じないケースが時々ありますから)

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競売価格の決め方は一般的にどのような計算で出すのか教えて下さい。私の知りたい競売価格は次の条件の時です。

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その「競売価格」の意味が、裁判所のする最低売却価格なのか、それを買いたい者がする買いたい価格なのかわかりませんが、前者ならば裁判所の指定する鑑定士が評価します。
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