狭い土地のデメリット

Question

はじめまして
物件を探し始めて半年がたち、自分達の希望をほぼ満たす物件にめぐりあえたのですが、
１つ心配なところがあります。
建物面積が109m2の４LDK（三階建て）で希望通りなのですが、土地が坪16.6（55m2）しかありません。
建ぺい率60％の容積率200％第一種中高層地域ですが、東と北が道路に面している角地の為、建ぺい率が10％緩和され70％で計算でき109m2が可能になっています。
価格や近隣の雰囲気・校区も希望通りなのですが、土地が狭いという事だけが気がかりです。
駐車場が1台しかとめられないという点は納得済みでそれ以外のデメリット等ありましたら是非ご意見うかがいたく思います。辛口の意見でも結構ですのでよろしくお願いいたします。

yuko0401 · Accepted Answer

地元の不動産会社で物件をweb検索サイトに載せるデータ入力事務をしている者です。

まず、狭いながらも住宅地用の土地として売っていたものだとしたら、工夫次第で家が建つものだと思って良いと思います。というのも、以前約20m2の土地を広告に出すか？と広告関係担当と上の者とで相談したことがあり「２台分の地下車庫より少し広くしたくらいの広さじゃない？」ということで、扱いを止めたことがあります。

あと私は会社までバス通勤ですが、よく知った場所が造成しているのを見て、隣が昔からある病院というその立地から「駐車場でも造るのかな？」と思った場所にできたのは、３軒の分譲住宅地でした。３階建のやはり狭い土地（60m2台だったかな）でした。売主が聞いたことのある会社で、私の会社は媒介がほとんどなので、予想通りその登録が廻ってきたのですが、間取を見て面白かったです。確かに広くはないですが、収納などはうまく工夫している。それに価格が安い。
そこは本数の多いバス停（昼間は２分置きくらいにバスが通る）が目の前で、中学も真近く、コンビニも程好い距離にあり、スーパーは少し離れていましたが程々の距離で、目の前が交通量の多い都道という以外は環境は良いです。少し広めの２棟はすぐ売れ、一番狭くて角にあり、歩道橋が真近くという棟が最後まで残りましたが、それも間もなく売り手がついたようです。

やはり間取の工夫次第だと思います。業者の方とよく話し合って、希望が通るような建物にした方がよろしいかと私も思います。
デメリットとしては…広いリビングダイニングはまず無理でしょうね、１階と３階に居室を設けて４部屋にするとしたら、浴室や洗面所はどうしてもLDKと同じ階になるでしょうから。
まあ、不動産会社に勤めていながら、自室が３畳(^^;)という狭い公社団地に住んでる身としては、LDKで12帖で狭い？うちなんて９帖もないわ!!って感じですけど。

blackhill · Answer

将来の資産価値も気になる点です。今は家族のニーズに合致していても、いずれ子どもたちが独立し、ご夫婦だけになる時期がきます。部屋数ばかり多く、ゆっくりできるスペースがない。階段の昇降がつらい、耐力壁のためリフォームが難しいなどの問題がでてきて、処分するにも買い手が見つからない心配があります。もっとも、スケルトン・インフィル仕様で建てると、その問題は軽減されますが。
　間もなく、本格的な人口減少時代が始まり、住宅が大量に余ってきます。特殊な条件の住宅ほど売るのが難しく、値崩れが激しいと思われます。子どもたちが独立した後の人生の方がずっと長いことを考えた上で選択されることをお勧めします。

takedabush · Answer

今までの回答者の皆さんは設計で何とかなるとの見込みでお話されていますが、容積率を目いっぱい使い切る設計はちょっと難しいと思います。
　立地条件によって角地で容積率緩和を受けられても、その他の制限でうまくいかないケースをよく知っています。不動産業の営業は建築の知識はゼロに近いです。角地緩和があるので、なんて言われてもうかつに乗らないことです。
　まず場所です。東京都内か他の県かによって、また高度地区によって北側斜線制限が変わりますが、今回は北道路付けのため余り考慮しなくても良いでしょう。道路の幅が4メートルですと、容積率が160%に減ります。狭い道路の場合、道路斜線は結構きついですよ。3階の半分は斜線制限にかかって天井高さがかなり低くなってしまい、子供部屋が成立しない、なんてこともよくある話です。階段と廊下ばかりが幅を利かせ、８０m2前後のマンションと使い勝手が変わらないこともあります。また、隅切りは要らないのですか。手付金を入れる前に設計図を作ってもらい、納得がいけば買いましょう。納得いかなければやめましょう。
　設計図のポイントですが、建売でなけれな５０ｃｍ離して建築しなくてはならなかったり、近隣トラブル（工事車両の置き場、足場の問題など）や室外機、給湯器の置き場がなかったりしないかがまず見てください。将来外部のメンテナンスが出来るクリアランスがあるかはご自身で良く確認されるべきです。ただ、工事をするのはあなたではないので建築の専門家の意見を聞きましょう。

kuni123456 · Answer

建築する会社は決まっているのでしょうか？
もし決まっているのでしたら一度プランを立ててもらいましょう。
ご存知かと思いますが、建物は建ぺい・容積率のみならず、
斜線制限や高さといろいろ制限がありますから
その土地に自分たちの望む間取プラン、場合によっては建築面積が
建たない可能性もあります。
そのうえで総額の資金計画を立ててからでも
土地の契約は遅くないと思います。

izanai · Answer

都心に住んでいるので、うちの方でも同じような住宅は結構増えてきました。
もともと1件だった所を分割して販売されることが多いせいか、やはり見た目的には「余白がない」ように見えてしまいますが、何よりもご家族が気に入っているのなら問題はないと思います。
それが1番大切ですから!!
どうしてもってことで強いて言えば…
*東京の場合なら、都心部であるかどうか、都心部なら将来手放そうと思った時にも買い手が付くと思います。
*階段部分を含めての「建物面積が109m2の４LDK」は、家具を入れてしまうと結構狭いのでは??
*玄関あるいは駐車場が鬼門(出入り口には良くないといわれております）になっているかも??と思います…でも、気にならないならどうでも良いことです。
過去に近所の物件を見学させて頂いたことがあるのですが、販売する方も、買いやすい物件にするために、いろいろと工夫されて作られている物件が多いようなので、結構すぐに買い手が付くようです。

狭い土地のデメリット

地元の不動産会社で物件をweb検索サイトに載せるデータ入力事務をしている者です。

将来の資産価値も気になる点です。

今までの回答者の皆さんは設計で何とかなるとの見込みでお話されていますが、容積率を目いっぱい使い切る設計はちょっと難しいと思います。

建築する会社は決まっているのでしょうか？

都心に住んでいるので、うちの方でも同じような住宅は結構増えてきました。

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