共有者の一人が過去に結んだ借家契約は無効・立退きになるのでしょうか？

借家についての複雑な質問です。事実関係は、下記の通りです。私自身は貸主の相続人です。
(1)私（Ｗ）の祖父（Ｘ）（３０年前死亡）の名義のまま未分割の土地・建物（「不動産」という）があります。
(2)祖父（Ｘ）には私の父（Ａ、Ｘの長男）を含めて４人（他はＢ、Ｃ、Ｄ）の子供がいました。
(3)祖母（Ｘの妻）も既に死亡しています。
(4)Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄはそれぞれに仲が悪く連絡もなく、上記「不動産」の遺産分割はなされないままでした。
(5)「不動産」の建物は戦前の築造で古く、空家にするとすぐ朽ち果てる恐れがあるため、ＡはＢ～Ｄと相談することなく、借家人（Ｚ）と平成２年に、「借家契約」を結び、Ｚは契約の自動更新を重ねて、現在まで１８年居住しています。賃料は極めて安いもので、Ａとしては建物を朽ち果てないように使ってもらっているという感覚で、賃料を蓄財に利用する意図はなく、改修費などでほとんど手元に残っていません。
(6)その間、Ｂ～ＣはＺが借家人として居住していることを知りながら、誰一人、Ａに対して直接異を唱えたものはいませんでした。
(7)一昨年Ａが死亡しましたが、管理はＷが継承し、Ｚはそのまま引き続き居住しています。家賃は将来の調停などに備え、Ｗがこの不動産専用の口座を作り、そこに貯めて手をつけておりません（固定資産税はその口座から支払い）
(8)ところが、今年になって、ＢからＺに対し、「この不動産はもともとＡのものではないし、共有財産でＡ以外の誰も、借家として貸すことに同意したわけでないから、そもそも契約は無効であるから、即刻立ち退くように」と再三執拗な嫌がらせが続いております。
(9)私としては、遺産分割の調停が出来るようになる状態まで、空家を回避するためにも借家人Ｚに引き続き居住して欲しし、Ｚもそれを望んでいます。

そこで質問ですが、Ａが４分の１の権利者として独断で結んだ借家契約は、１８年前までさかのぼって無効となり（あるいは今から直ちに無効となり）、Ｚは立ち退かなければならないのでしょうか？
Ａも法律に詳しくなく、良かれと思って借家人に入ってもらったわけで、ＺもＡが「不動産」の相続者と信じて契約し１６年住んできております。契約の有効性、借家人保護の観点も含めいかがでしょうか？
もとより、新しい借地借家契約の適用外の旧来の借家契約です。

No.3 回答者： teinen 回答日時： 2008/02/01 23:24

　実務上，法的に誰を保護しなければならないかという視点で考えます。

　本件の場合，最も法的に保護すべき人は，賃借人のＺさんです。ＺさんはＡさん（のちにＷさん）が所有者又は全ての共有者の代表者であると認識し，賃貸借契約を締結し，居住し，家賃を支払ってきた訳です。通常，賃貸人がその家屋の所有権者が誰であるかを登記簿によって調べた上で賃貸借契約を結ぶことはありませんから，ＺさんがＡさん（のちにＷさん）を賃貸人と認識することに過失があったとは言い難い状況です。
　賃貸してすぐに，他の共有者（相続人）から立ち退きを求められた訳ではなく，１８年も居住した後に言われたということですから，それまでは平穏かつ公然に賃借していた訳です。加えて，Ａさん・Ｗさんは全くの無権利者ではないのです。多少なりともその家屋の共有者であるわけです。Ｚさんは無権利者と契約していたわけではないのです。
　民法に沿って言うと，Ｚさんは，表見代理の法理や賃借権の時効取得などを主張できる立場にあり，契約無効の申立に充分対抗できます。
　よって，Ｚさんは法的に保護されるでしょう。

　だからと言って，Ｗさんまで保護される訳ではありません。亡くなられたＡさん及びＷさんは，遺産分割協議が成立していない物件であることを認識していながら，Ｚさんに賃貸し，その家賃を（別口座にしていようがいまいが，）得ていた訳ですから，Ｂさんから相続割合相応額を渡すようＷさんに請求することができます。
　相続人は４人とのことですから，Ｂさんは，１８年間の家賃収入から固定資産税やその家屋の維持管理に要した経費を差し引いた額の４分の１をＷさんに請求することができます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。私としては、まずは借家人の「住みたい」という希望がそのまま継続してくれることが第一でしたので、心強く思いました。私としては、家賃の返還請求が来ることは覚悟はしていますし、返還請求が認められても、実際の家賃が月３万でしたから、過大な負担にはならないと覚悟しています。ただ、家賃の返還請求は、「不当利得返還請求権」に基づくものと思いますが、この場合、消滅時効は１０年ではないでしょうか？１８年前（しかも私が子供の頃の話）まで負担する義務はないと思うのですが。。。

お礼日時：2008/02/02 09:31

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/01 17:46

もしかしたら＃１さんが参考にしている判例と同じものかもしれませんが、過去の質問に参考になりそうはものがありましたので紹介しておきます。

このケースでは賃貸契約ではなく使用貸借契約だったようです。

http://okwave.jp/qa509112.html

この回答へのお礼

判例のご提示ありがとうございます。使用貸借契約としては、借家人は保護されると読めますね。少し安心しました。

お礼日時：2008/02/02 09:27

No.1 回答者： commitment#1 回答日時： 2008/02/01 16:57

まず、この問題は借地借家法とか旧借家法とか、借家内容に関する問題ではありません。

相続により共有財産となった不動産を、一部持分を有する人間が他の共有者の承諾を得ずに使用収益していることについて、というテーマで民法のジャンルかと思います。

類似ケースの判例によりますと、
まず、Aが多少なりとも持分を有している限りは、AとZとの契約自体は有効。BがZに対して直ちに明渡し請求することに妥当性はない。
しかしB、C、DはAに対しては持分に応じた損害賠償・利益の請求はできる。
という趣旨です。

法律専門家ではありませんので、追加質問等はご容赦ください（笑）