借地上の建物だけを娘に譲渡

地主の息子です。

借地人Aとは1969年に50年契約と土地賃貸契約。

契約書第四条に「借地人は賃貸借の存続期間中賃貸物を第三者に賃貸し又は使用権を譲渡しもしくは興えんとする時ああらかじめ地主の承諾を得るものとす」とあります。

今年に入って借地人Aの娘Bから
借地上の建物をAから譲渡されたので
承諾してほしいと申し出がありました。

借地権者はAのままで建物をBへ。
Bが税務署に提出する
借地権の使用貸借に関する確認書
下記参照

http://123s.zei.ac/myhome/syakutisiyou.html

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/soz …

借地権の使用貸借に関する確認書に
承諾のサインをしても、問題ないでしょうか?

地主のわたしに不利益になるようなことなどありますでしょうか?
または承諾料を請求すべきでしょうか?
承諾の際になにか気をつけることはありますでしょうか?

No.1 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/25 18:54

借地権は建物とセットなので単独で譲渡することはできませんね。

なので、通常建物の譲渡については契約者本人の変更になりますので、名義変更手続きが必要でその際に名義書換料が支払われるのが普通です。

質問のケースはそれとは異なり、使用貸借により借地権の又貸しをするという方法ですね。
使用貸借は相続しませんので、Ａさんが死亡した場合、契約は打ち切られます。しかし娘さんは相続人なので、他に相続人がいないなどの場合借地権そのものも相続します。

なお、使用貸借は相続しないのですが、相続人同士で同意すれば契約を引き継ぐことがありますので、Ａさんのと娘さんの間の契約についてのみ認め、契約者本人死亡後の使用貸借契約は認めないなどと明記しておくことの方がよいと思います。
どちらかが死亡した場合、相続しないはずの使用貸借契約が、遺族同士の話し合いだけで勝手に継続されてしまう可能性もありますので。


なお、Ａさんはいずれ娘さんが相続することを見込んで、贈与税対策でそのようなことをしていると思います。また、相続の場合は名義変更料は不要です。


＞地主のわたしに不利益になるようなことなどありますでしょうか?

以上の状況を考えるとわかると思いますが、本来相続まで待てば名義書換料をいただくことはできないのですが、贈与なら名義書換には承諾が必要であり名義書換料が頂けます。
使用貸借の場合はよく知らなかったのですが、参照されているサイトを拝見すると不要のようですね。

つまり、現時点で譲渡なら名義書換料はいただけ、使用貸借なら頂けないということになります。
譲渡の場合相続税より高い譲渡税がかかり、その上名義書換料までかかります。使用貸借を認めてもらえば、安い相続税で済んで、名義書換料もいらないというわけです。つまり借地人にとってばかり都合のよい方法で、地主としては贈与ならもらえたであろう名義書換料がもらえないということになります。

もっとも、相続ならもらえないものだったのではじめからもらえるものではなかったと考えて、承諾するかどうかは個人の判断にゆだねられます。