マンション修繕積み立て金及び建替え

中古マンションを購入しました。
１１００万でリフォーム５００万です。
１０年で完済予定ですが・・
管理組合の報告では、現在修繕積立金が２億を超えています。
現在のところ大きな修繕計画もないようです。
もしかしてひそかに「建替え」があるのでは・・と思っています。
（築２６年）
その場合は、部屋の中まで建替対象となるのでしょうか？
リフォームするので、その辺が心配なのです。
マンション建替えについて教えてください。

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/06 09:42

>もしかしてひそかに「建替え」があるのでは・・と思っています。

密かに建て替えを行うことは無理ですね。

建て替えを行うには必ず管理組合集会決議で４／５以上の賛成票がなければ可決しないこと法律（区分所有法）でなっています。

そのため老朽化したマンションの建て替えはほとんど進みません。

またこのような決議を行うには集会を行う前に議題などを所有者全員に連絡する必要があります。適正な手続きを行って開催しなかった集会決議は無効となります。よって密かに決定するとか、理事会で決定するなどのことはできず、所有者全員が知った上で、決議して決定されます。

そのため老朽化したマンションの建て替えはほとんど進みません。

あと建て替えは全部壊して立て直すといことですので、部屋の中という概念はありませんね。

なお、大規模な修繕などは３／４以上で可決することになっています。集会決議で可決した場合は、共有部分の工事について必要に応じて専有部分にも立ち入ることができます。
共有部分の配管の補修などのために専有部分に立ち入ることなどはあります。なお、正当な理由がないのに立ち入りを拒んだ場合、そのために拡大した被害については立ち入りを拒否した人が損害賠償責任を負います。

ちなみに部屋の中といっても構造体の壁は共有部分で、壁の表面つまり壁紙程度のところだけが専有部分と考えられています。床は仕上げ分までが専有部分です。
またサッシのガラスなどは共有部分ですし、ドアも鍵穴部分以外は共有部分です。ベランダなども共有部分に専用使用権が与えられているだけにすぎません。
案外、専有部分の範囲は狭いことに注意してください。

なお、リフォームについてはたとえ専有部分であっても、管理規約で制限していることがありますので、管理規約を確認してから行ってください。とくに床のリフォームは騒音問題の発生原因なので、近隣の承諾が条件になっているところなどがよくあります。

この回答へのお礼

専有部分の範囲の狭いことに軽いショックを覚えています。
詳しい説明ありがとうございます。
修繕費が２億を超えているのは、少し多いかも・・と不動産会社に言われ「建替え？」と思ったわけです。
管理組合に修繕計画を見せてもらいます。
サッシもペアガラスにできないんだろうか？
鍵も２つ防犯のために付けたいのだけど、できないんだろうか？
なんだかブルーです。
明日、工務店と打ち合わせなのですが・・・
ありがとうございました。

お礼日時：2008/03/08 23:25

No.5 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/03/06 01:26

規模によりますが２億で建て替えが出来るような規模なのでしょうか？

築２６年は一応新耐震基準のあとの可能性はありますがギリギリラインです。耐震工事くらいは考える可能性があるかないか完工でなく確認申請が１９８１年５月よりあとであるかどうかの確認をしたらいいと思います。

外壁のクラックや今までの大規模修繕計画がどのように実行されてきたかを確認すべきでしょう。ＥＶがそろそろだと思いますのでその交換費用になるかもしれませんし、「主」や「理事長」を挨拶と称して訪れ情報収集することをおすすめします。

よほど雨漏りがあったり構造体の状況が悪いようでなければ建て替えは大規模修繕の費用が膨大になった時にやることでしょう。定期総会などでみんなで考えていくものなので今の管理組合の情勢を聞く事は非常に重要です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
過去の修繕内容はチェックをしております。
気になるのが、配水管の交換がまだのようで、リフォームするにあたり
専有部分だけでも配水管交換した方がよいか迷います。
耐震診断もしているようですが、結果がどこにも記載されていないですし・・・・挨拶と称して情報収集してみます。

お礼日時：2008/03/08 23:28

No.4 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2008/03/05 23:55

建て替えが検討されているかどうかは、近々の総会の議事録などで確認できます。

とりあえず理事会役員にでも確認してください。まあ、築36年であれば、やるところもあるでしょう。ただ、思い立ってから5～10年で行われることがあるので、今はなくても将来はわかりません。

建て替えとなれば、まずは既存物件を取り壊しますので、部屋も当然対象となって取り壊されるでしょう。

No.3 回答者： no009 回答日時： 2008/03/05 21:28

＞もしかしてひそかに「建替え」があるのでは・・と思っています。

ご心配無用です。たったの2億円ではマンションと呼べる建物は出来ません。
＞その場合は、部屋の中まで建替対象となるのでしょうか？
建替えとは今ある建築物を解体して、新たに立て直すことです。いま存在する建物はすべてなくなります。

繰り返しますが、（マンションの規模にもよりますが、）2億くらいなら大規模改修工事が関の山というところです。

No.2 回答者： localtombi 回答日時： 2008/03/05 20:59

管理組合がしっかり機能しているなら、年に１回理事会が開かれているはずです。

オーナー宛に開催通知も来るはずです。オーナーは自由に参加できますから、そこで聞いてみたら如何でしょうか。

No.1 回答者： super-dog 回答日時： 2008/03/05 20:36

>もしかしてひそかに「建替え」があるのでは・・

住民の一定以上の同意が必要なので密かにはありえないと思いますが。
とりあえず立て替え基準を調べたらどうでしょうか。