家を建てたいのですが・・・

よろしくお願い致します。

住宅を購入しようと昨年から試行錯誤を繰り返していろいろやっているのですが、どうもうまくいきません。

問題点1.　持ちマンションの売却損
持ちマンションがあるのですが、売却損が600万円ほどでて銀行融資が受けにくい状態です。
マンションの状態はよいと思うのですが、昨年に広告を打った価格帯に無理があり1件のオファーもありませんでした。
不動産業者にこの金額で大丈夫、売れます。といわれ出したのですが後に調べていくうちに非現実的であったことが解りました。

問題点2.　どうも不動産業者との相性が悪いのか、人生で一番高い買い物をするのになんて品粗な営業マンなのと思わざる終えない、全く購買意欲をかき消すような営業マンとしかあえません。

問題点3.　何度か銀行に申し込みしましたが、現時点で申し込み不可となります。
要因は解りませんが、マンションの売却損が大きな理由のようです。
あと、BBCでしたでしょうか、自分の情報もとってみましたが、これといって悪いところはありませんでした。
年収は700万円くらいです。借金もこれといってありません。

現在、万策尽きたかなと、皆様にお知恵を拝借したいと思い投稿しました。
どうか良きアドバイスをお願い致します。

No.4 回答者： gunjoiro 回答日時： 2008/05/22 06:33

　今回のお話だと、「買い替えローン」が適用かなと思いましたが・・。

セカンドハウスと回答されてる方もいらっしゃるのですが、マンションを売却前提ですので、買い替えローンの内容が強いかなと。買い替えローンの場合は、そういう売却損（旧住宅ローン残債）＋新住宅ローンが対象融資となります。
　売れないので今のマンションをとりあえず残しつつ、新住宅を買うというのであれば、先の回答者様の仰ってる「セカンドハウスローン」になりますね。


　買い替えローンですが、当然のごとくその返済に耐えうる年収等の個人属性がとても重要です。普通の住宅ローンに比べ、審査は非常に厳しくなります。新住宅の上に旧住宅ローン残債が上乗せなので。セカンドハウスローンにしても、マンションローンを残したまま、新住宅のローンを組む形になるので、更にそっちの方が審査は厳しいです・・。


　今、もう買い替えローンで申請して、審査NGだったんですかね？あんまり詳細を詳しく書いてないので解りませんが・・年収700万に対し、旧マンションのローン残債がいくらで、新住宅はいくらなんですかね？　個人信用情報の開示をした訳ですよね？それで特に問題点がないのであれば、やはり今のローン申請額が高すぎるのだと思います。


　手持ち現金がいくらなのかも書かれてないので言いようがないのですが、売却損と書かれてる位なので、そんなに資金はないのですね？そこを何とか親に工面してもらうなどして、売却損を少しでも少なくするしかありません。

　しかし、当然ですが旧住宅に関する担保解除、新住宅の担保設定、新ローンの保証料・・等諸費用が多額になりますから、その辺も工面しないとならないですよね。


　とりあえずどちらにしても、マンションが売れなければ話は進みませんので、よい業者を探さない事には始まらないのではないでしょうか。


　あとちょっと気になったのが、「家を建てたい」ですよね。新住宅は土地から選んでる状態なんでしょうか？建物の見積もり等ももう出ているんでしょうかね？そういう新住宅の条件が揃ってませんと、買い替えローンの申請・・というより新住宅における審査ができないですよね。まあ審査NGと結果が出てるようなので、もう新住宅についてはあらかた決定してるとは思いますが・・・。建売なら全てわかりますけどね。

　ちょっとそこも気になりました。

No.3 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/05/20 20:59

１．マンションのだぶつきは昨今の社会現象でしょう。

間もなくもっと深刻になると思います。
　特にここ最近出た新築マンションは少し前のマンションよりも安いので結局新築を買った方が安いという状態になりかねません。抽選の結果苦労の末購入できた物件以外は築浅の物件は特に厳しい状況が続くと思います。
　マンションの状態が良いという主観はどうでも良いでしょう。単に物件の人気の問題だと思います。

２．頑張って良い営業マンを探してください。大手よりも独立したての不動産屋の方が気合いが入っているかもしれません。

３．借り換えローンを実行しようとしても、次の物件が高すぎるのでしょう。

　貯金するか、金利には目をつぶり銀行以外の金融機関まで探してみるかという点になるのでしょうね。

No.2 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/05/20 20:39

詳細な状況がわかりかねますが・・・

現在の「持ちマンション」がローン支払い中のまま
次の家を購入（建てる）する資金を借り入れする際
毎月の返済は持ちマンションの支払分＋新しい家の支払分の合計額と
なりますから、それをクリアできるだけの収入が必要となります。

また、住宅ローンは基本的に「持ち家がない人」が対象になります。
すでに自分名義の家などを所有していますと別荘と同じ扱いの
セカンドハウスローンとなりますので資金的なゆとりはもちろん
なぜ２軒の家が必要なのか理由を明確にしなければなりません。
概ねセカンドハウス＝贅沢品と判断されますから
通常の住宅ローンよりも金利は高めだったり
審査も厳しいものとなります。

よって、先の回答者様もお答えになっていますが
まずは現在のマンションを売却し発生する売却損については
手持ちの預貯金等で賄うなどとにかくローンを完済してしまうことが
先決ではないでしょうか。

売却にあたっては、売れた＝すぐに引き渡しまでしなくとも
買い手を見つけ（仮契約）これに併せて新たな住居を見つけられ
売却損については、手持ちの預貯金で全てカバーできる等の
事情をご説明になれば応じてくれる銀行もあると思いますよ。

信頼できる不動産業者さんや担当者さんをお探しになり
このあたりの事情も含めてじっくりとご相談になってみては
どうでしょうか？

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/20 19:58

そもそも問題点１，３が重大な問題であり、これは同じ問題ですから、基本的には売却損に対する対策をとればよいわけです。

で話は簡単で、実際に売れそうな金額にて売却をすることとして、売却損相当額の現金を用意すれば、売却に関しては何の問題も無く可能になります。ただ次の持ち家取得に必要な頭金などの資金も必要なのでさらに＋αの資金をためる必要があります。

ただこれまでの返済実績がそれなりにあれば、用意する資金はもう少し少なめでもＯＫを出す金融機関はあるでしょう。

方法としては上記のとおりになりますし、逆に言うと上記以外というのは困難です。