賃貸マンションの退去時のトラブル（敷金返還について）

賃貸マンション（1K:8畳で掃き出し窓と腰窓とクローゼット付・キッチン2畳程度）の退去立会い時に精算書に署名、捺印してしまいました。
敷金として\154,500を支払っており、下記の差額が1ヶ月～2ヵ月後に振り込まれます。
【精算書の内容】
・クロス貼り替え(かべ)40m2×\1,000＝\40,000
・クロス貼り替え(天井) 9m2×\1,000＝ \9,000
・床クッションフロアー貼り替え　9m2×\2,400＝\21,600
・清掃　\32,500
合計金額\105,500(税抜き)

知人に聞いてみたところ払う必要はないと言われました。
先日、管理会社＝貸主に原状回復トラブルやガイドラインについて電話しましたが、
「ガイドラインは法律ではない。うちでは関係ない」というような内容で
強く言われてしまいました。
署名も捺印もしてしまっておりますが、返還は可能なのでしょうか。
みなさまのご意見を賜りたく存じます。
何卒、よろしくお願い申し上げます。

No.5 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2008/06/19 10:02

あなたは同意契約をしてしまいました。

これを反故にするには
・任意で、相手の了承を取りける
・違法性を指摘して、撤回させる
しかありません。
違法性については、訴えるあなたが罪状と証拠を提示するしかありません。例えば事実を誤認させた錯誤の契約とか、契約書内容自体に違法性があるとか。

ガイドラインは、法ではありません。判例としては存在しますが、諸条件によりケースバイケースですから、それに則ってすべてが容認されるものではありません。そもそも法に違反しなければ、当事者同士でどのような契約を結んでも、自由契約の原則から、有効になります。

結局は、裁判起こす覚悟で相手と対峙し、相手が折れてくれる（示談）の待つか、ホントに裁判して主張を認めさせるしかありません。そうでなく、任意でいまさら交渉しようとするなら、非常識です。
まあ、折れてくれるというのも、本当に非を認めたというより、厄介なクレーマーにこれ以上付き合いたくないから、金払ってでも縁切りたい、と、思われてるだけかもしれないんですがね。そのような烙印を押されるって可能性もあるのです。

＞必要ないといわれました
素人の浅はかな入れ知恵を信じても、無意味です。

No.4 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/06/18 10:09

賃貸契約のガイドラインとは、正に質問のような退去時の敷金トラブルを避けるためにあるものです。

ガイドラインは法律ではありませんが、判例に添った内容になっており、ガイドラインに準拠した契約を結んでおけば退去時にトラブルことは少ないですよ。といった意味合いのものです。

ガイドラインに添わない契約を結んだからと言って、違法ではありません。
契約は個々の事情を考慮して、結ぶことは自由です。

例えばガイドラインでは、クロスの汚れ、たたみの日焼けなどの自然損耗は、家賃に含まれているものと解釈されており退去時に請求できない、とされてます。　しかし家賃を安くすることによって、それらの自然損耗も退去時に清算してもらう、という契約でもいいわけです。

つまり質問者さんが裁判にまで持ち込めば、ガイドラインに添った判決が下されて、敷金は返還される可能性はあるでしょうけど、現在の状態では契約が優先され、請求されたら払わなければならない。ということです。

裁判して闘うか、契約の勉強代として諦めて払うか、のどちらかになるでしょうね。

No.3 回答者： 1500gt 回答日時： 2008/06/18 09:43

何年間住んで　いたのにかもよります。

特約の条件を知りませんので　はっきりは言えませんが。

結論から申しますと　そんなもんでしょう。
清掃代は　高いですが　クロス　クッションフロアーは　相場よりやすいです。

知人に聞いてみたところ払う必要はないと言われました。
専門家なんでしょうか？
正しければ敷金全額返金請求して下さい。
勘違いされておられるみたいです。

敷金と現状回復義務の意味を。
家賃等の滞納が無ければ敷金は　返金です。
現状回復義務は貴方が契約した事に付いて履行することです（請求が来たなら払う事）
納得が行かない時は　小額訴訟になりますが　大変ですよ　止めておいた方が良いと思います　額も少ないし　大家さんと　交渉すれば　少しは減額してくれるかも知れませんので、
家主より　参考にして。

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/06/18 09:34

大家してます

＞返還は可能なのでしょうか。

ほぼ不可能、裁判でも無理でしょう

＞署名も捺印もしてしまっておりますが、返還は可能なのでしょうか。

この合意事項が新たな契約と同等な効力を持ちます
いわば示談書と同様です

＞ガイドラインは法律ではない。

正解
「契約時」の「指針」．．．ただし裁判ではこれにほぼ従った判決が多い
ガイドラインにはキチンと書かれていますが借り手側がわざと読み飛ばす部分が有ります

「(3)　現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則です」

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

「契約後」にしかも「精算した後」ではなかなか難しいでしょう

＞知人に聞いてみたところ払う必要はないと言われました。

契約内容と精算前なら一部正解

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/06/18 03:12

　実印に“上”を示す彫りやマークが付いていないのは、どこが“上”かを自分の名前を見ながら確認し、“これに判をついて良いかどうか”をもう一度考える時間をとるためだと親に教えられました。

　正当な要求かどうかを確認せずに署名捺印したのは不用意だったような気がします。

　何らかの“止むを得ない”事情で不本意にも署名捺印したことを申し立てて敷金返還を求めての訴訟（少額訴訟ですが、相手が受けなければ本訴となります)を起こさなければ、「ガイドラインは法律ではない。うちでは関係ない」という相手からお金を取り戻すことは出来ないと思います。
　ただ、ひょっとすると『少額訴訟で・・・』と言ったら相手が交渉のテーブルにつくかも知れません。