住宅ローン 本審査

いつもお世話になっています。
３週間ほど前に仮事前審査（借り入れ希望額に対しての返済能力の審査）を受けＯＫが出ました。
その時に、銀行の担当者から
「次は、土地と家の担保評価になりますので、そちらでＯＫが出れば
１００％ＯＫとなります」と言われました。

そして、図面がだいたい出来上がったので
家の図面を提出して事前審査を受けました。
本日、銀行の担当者から連絡があり、
「土地と家の担保評価もＯＫでたので事前審査も通過しました」
と言われました。

今度は本申し込みで、もう一度審査があるんですよね？？
仮事前審査の時に言われたように、もう１００％融資可能なのでしょうか？
事前審査に通過したと言われ、嬉しくなり聞きたかったことを聞き忘れて
しまいました。

それからもう一つ質問ですが、
これからドアを一枚なくしたり、目隠しとして設置していた壁の高さを変えたり、洗面所を
一箇所なくしたりするのは、事前審査時に提出した図面と違うと
判断され、融資が受けられなくなったりすることはありますか？？

No.4 ベストアンサー 回答者： soggen 回答日時： 2008/10/05 11:11

事前審査から本審査でのNGは下の方が仰っているように珍しいことではありませんが、大幅な仕様変更や申告内容の虚偽、団信加入不可などがない限り、

安心してもいいと思いますよ。（１００％とは言い切れませんが）
あと図面の違いもドア1枚なくす位問題ないと思いますよ。（個人的には）銀行は建物の中身なんてよく分かってませんから。
ただ建物の形状や延床面積が変化すると不味いでしょうね。
一般的に建物の延床面積と建物の税引価格と担保保全率で建物の価値を計算するので
延床面積が変わるようなら再審査ということもあり得るかもです。（まあそんな例は聞いたことありませんけどね）
銀行が見るのは貸し付けたお金が正常に返済できるかどうかですからね。あまりご心配なさらず、
もし図面が変わるようなら融資担当に話せば何とかしてくれますよ。
仮に担当君が駄目なら融資役席に言えば何とかしてくれると思いますよ。それでも駄目って言われるなら別の金融機関に持って行っちゃったほうがいいかもしれませんね。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
とても参考になりました。ありがとございました。
　
ドキドキしながら本審査の結果を待ち、早く家作りが
楽しくなれば・・・と思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/11 10:52

No.3 回答者： Domenica 回答日時： 2008/09/29 15:29

＃２です。

> 後からでも変更できますというハウスメーカーの言葉を信じていた私達は騙されているのでしょうか。
多分、ハウスメーカーも騙すつもりはないと思います。

まず、＃２で私が申し上げた
> 提出した図面と違う「違法建築」の建物を建ててしまう輩が。
の一文は、「提出した図面と違う」＝「違法建築」ではありませんよ。
「提出した図面は適法の建築物」であったにも関わらず、その図面とは違うように建物を建て、それが「違法建築の建築物」になっていることがある…ということです。
賃貸マンションですと何か月か前にありましたよね。
一般住宅で多いのは、「建ぺい率」や「容積率」の点で、建築確認に「提出した図面」ではクリアしているけれど、実際に建てた建物は「建ぺい率」や「容積率」がオーバーしているというパターンです。
「建ぺい率」の問題があるので、庭になっている筈の部分にまで部屋を広げていたり、「容積率」の問題があるので「吹きぬき」にしてあった部分に上階の床を作り、部屋を増やしていたり…というパターンです。

> ここで、事前審査後の図面の変更はできないと言われとてもショックです。
このサイトは、例え「正解」であったとしても、他の回答者の意見を「否定」したり、「間違い」を指摘したりすると、回答が削除されたり、修正されたりする（「否定」や「指摘」部分をカットされる）ことがあるんですよ。
私は住宅ローンに関する質問について相当多数の回答をしてきましたが、何度かそのようなことがありましたので…。
「明らかに間違っている」回答内容についても、できるだけ「触れないよう」にしていますので、そのあたりは「推察」していただけると助かります。

> 窓の種類を変えたり、洗面台の位置を変えたりするのも不可なのですか？？
> もっと変更したり変えたい物がたくさんあったのに。。
前述の理由により、私自身の経験からの回答は、「『変更できない』ことはないと思います。」という表現にとどめさせてください…。
ＨＭの新築プランなどですと、現在では、洗面台、キッチン、浴室などは、メーカーから「キット」が販売されているので、「Ａ社のａ・Ａ社のｂ・Ｂ社のａ・Ｂ社のｂ・Ｃ社のａという種類があって、この中から選べば金額は変わりません。」というパターンも多いです。
このような場合ならば、「総トータルの建築費用」も変わってこないので、その点においても問題にはならない「はず」です。

ですが、当初の計画では浴室には特に機能をつけることは考えなかったから１００万円の予定だったけれど、浴室暖房・乾燥・ミストの機能をつけることにしたら２００万円になった…ということになりますと、「総トータルの建築費用」が変わってくることもありますよね。
「総トータルの建築費用」が変われば、「資金計画」自体の見直しをすることになり、「総トータルの建築費用」が増えれば、場合によっては、「誰かから、どこかから借りなければ」ならない…ということが起こりえます。
「当初計画」の時点よりも「借りる額」が増えれば、「返済しなければならない額」も増えるということで、「返済しなければならない額」が増えれば、借入者の『総返済負担率』も上がります。
『総返済負担率』が上がってしまえば、状況によっては「事前審査ＯＫ」・「本審査ＯＫ」でも、金銭消費貸借契約までにＮＧになることはあるんです。

ですから、ＨＭ、不動産屋、マンション販売業者などは、「資金実行が終わるまでは『借金』を増やさないように」とアドヴァイスすることがあるんですよ。

この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございました。

無知すぎて情けなくなります。
今頃になって、会社のことが不安になり企業データを調べたら
１８年度は赤字決算でした。。。
１９年度は、利益欄の入力無し。
１８年度・１９年度の売上高は同一金額です。
ローンの心配が無くなってきたのに、新たな心配が。。

なんだか家作りは疲れますね。
いろいろな心配ごとが多すぎて、食欲も落ち、体重も落ちました。。
ダイエット食品よりも効果がありますね・・。

お礼日時：2008/09/30 23:11

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2008/09/28 14:24

住宅ローン審査経験者です。

あくまでも「ご質問者さまの住宅ローンの審査」をするのは、お申し込みになられた金融機関とその金融機関が利用する保証会社なので、外部の人間には
> もう１００％融資可能なのでしょうか？
というご質問にはお答えしづらいです。

ですが、実際の「事例」としては、事前審査ＯＫでも本審査ＮＧになることは珍しくありませんし、状況によっては、本審査ＯＫでも金銭消費貸借契約までにＮＧに変わることもあります。

その「銀行の担当者」というのが、単なる「渉外担当」ではなく、住宅ローンの審査もしている人ならば、100％とは行かないまでも、「ＯＫになる可能性は高い」と思います。

ただ、単なる「渉外担当」は、これまでの経験でしか話をしないこともあるので、「自身の経験では、これまで事前審査でＯＫが出た人が本審査でＮＧになったことはない」という場合ですと、「１００％ＯＫ」と言ってしまうかもしれませんね（不動産屋やハウスメーカーの担当者にもありがち）。
仮に「銀行の」担当者が「住宅ローンの審査もしている人」だとしても、「保証会社における保証審査」は「保証会社の審査担当者」が行いますので、「銀行の」担当者が「１００％ＯＫ」と言うのは「行き過ぎ」だと思います。

たとえ、仮審査で「ＯＫ」となっていても、もちろん、本審査で審査は行われますし、新築戸建てなどのように、本申し込みから金銭消費貸借契約までに日数を要するような場合には、金銭消費貸借契約間近に「最終審査」をすると思います。

> 図面がだいたい出来上がったので家の図面を提出して事前審査を受けました。
> これからドアを一枚なくしたり、目隠しとして設置していた壁の高さを変えたり、洗面所を一箇所なくしたりするのは、事前審査時に提出した図面と違うと判断され、融資が受けられなくなったりすることはありますか？？
う～ん…。
それによって違法建築物にならなければ大丈夫だとは思いますが…。
目隠し用の壁ならば、強度に影響はないと思います。
でも、ドアを１枚なくすということは、建物への出入り口が１つ減るということですよね？
ドアというのが室内の扉の話ならば、扉をなくしてそこは壁になりますか？それによって強度を増すのでしょうか？
洗面所が１つ少なくなると価値は変わってくるような気もしますが。
それに、それによって「建築費用」に変更は生じませんか？（洗面所といっても価格はピンキリですからね。）
銀行に「計画変更」があった旨を伝え、「変更後の図面」や「変更後の必要資金見積もり」の提出が必要かどうか確認された方がいいかもしれません。
必要資金が少なくなっていれば、「オーバーローンを狙って、当初は多めに資金を見積もったのではないか」と受け取らないとは限りませんし…。
竣工間近に銀行が「現地調査」に出向いて（するところもあれば、しないところもありますけれど）、その際に銀行の手元にある図面と建築されているものが違っていれば、「どういうこと？」となりかねないと思います。

たま～に居るんですよ。
提出した図面と違う「違法建築」の建物を建ててしまう輩が。
「違法建築」の建物は、例え担保にとっても売却ができませんから、担保として意味を成さないんです…。
ですから、「現地調査」をするんですけれどね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

後からでも変更できますというハウスメーカーの言葉を信じていた
私達は騙されているのでしょうか。
窓の種類を変えたり、洗面台の位置を変えたりするのも不可なのですか？？
事前審査前に仮審査を受けているので、図面を提出するだけで
事前審査が可能（建築確認申請はしていません。）とは聞いていたのですが、なんの確認もないまま
ＨＭ担当者から事前審査を申し込みました・・・と言われ、ＯＫでたところでした。

ここで、事前審査後の図面の変更はできないと言われとても
ショックです。もっと変更したり変えたい物がたくさんあったのに。。

明日、銀行で聞いてみようと思います。
もし、不可といわれたら諦めるしかないですね。

お礼日時：2008/09/28 18:10

No.1 回答者： noname#136967 回答日時： 2008/09/26 15:28

これからの配置かえなどは一切出来ません。

また、本審査と事前審査の差はものすごく大きいものでして、事前審査では対象とならなかったことが多くありますので、金融機関などの職員の言う言葉を鵜呑みにはしないで下さい。事前審査のおおよそ２～４割以上が本審査で通過できないのが住宅ローンの本審査の厳しさであります。金融機関は全く問いません、申込み先などは。