相続で土地名義を変更

父が亡くなり、妹と私で遺産を分けることになりました。
父の遺産は土地のみで、土地の５分の３は妹の夫名義、５分の１ずつが妹と父の名義になっています。その土地の上に妹夫婦名義の家が建っています。当初は土地の１０分の１相当の現金での相続を希望しましたが、妹側が現金を用意できないとのことで、土地の１０分の１を私の名義に書き換える方向で話が進んでいます。妹は、将来お金ができたら買い取るつもりだと言ってますが、その場合は借地権割合（７割）を差し引いた額で取引されることになるのでしょうか？また、名義を変えると税金の請求が来ることになりますが、納税に備えるために、妹に対して土地の１０分の１に相当する借地料をもらいたいと思いますが、それは可能でしょうか？
これらの事についてについて覚書等を作っておく必要がありますか？
どうぞよろしくお願いします。

No.3 回答者： matthewee 回答日時： 2009/01/05 23:51

１．土地が妹、妹の夫、父の共有であり、その土地に妹、妹の夫の共有の建物が建っている場合、「借地権」は存在しません。

　なぜなら、妹、妹の夫の共有の建物は、自己所有地（＝父との共有）に建っており、借地しているわけではないからです。
　共有であれば、その土地の全てを共有者のひとりが独占的に使用しても何ら問題はありません。ただ、そのときには他の共有者は、その土地を利用できないだけです。

　ですから、法定相続割合に照らせば、質問者さんはこの土地の１／１０の所有権割合を有していますが、借地させているわけではないので「地代（＝借地料）」という概念には当てはまりません。
　妹夫婦は、自己所有地（＝共有）に自己の建物を建てているだけです。

　強いて主張するなら、共有者でありながら、この土地を利用できないことによる損失分相当額を妹夫婦に要求することは可能かもしれません。もっとも、妹夫婦には損失分相当額を支払う義務はないので、あくまで質問者さんに対する善意として支払ってくれることがあるかもしれません。

２．土地の固定資産税、都市計画税は共有者のうち代表者にだけ市町村から請求が来るので、おそらく質問者さんには納税通知は来ないと思います（＝共有者間で税負担を按分せよということ）。

３．共有地は借地ではないので、当然「借地権」もなく、「借地権割合（７割）を差し引いた額で取引される」ということもありません。

　将来、妹夫婦がこの土地と建物を第三者に売却することがあれば（＝土地だけを売却するという可能性は低いだろうから一括売却を想定）、その代金のうち、土地の価格の１／１０が質問者さんの取り分となります。この場合の土地の価格は、概ね更地価格と同額かやや低い水準です。
　妹の買い取り価格も、ここで想定される価格が基本になると思います。

この回答への補足

ご回答くださり有難うございました。
お陰様で借地権についての疑問が晴れました。
納税通知が私には来ないかもしれないという事も初めて知りました。
私が土地を使用できない損失分相当と、固定資産税の負担分を相殺する方向で話し合いをしたいと思います。

補足日時：2009/01/06 22:51

この回答へのお礼

補足欄とお礼記入欄を間違えてしまいました。

お礼日時：2009/01/06 23:04

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2009/01/04 19:16

多分相続税は非課税と思います。

借地料を受領すると、借地権が発生します。そうすると借地借家法が適用されます。

使用貸借にして、借地借家法の適用を受けないようにすべきです。
固定資産税程度は使用貸借として可

売買を長期間されない予定でしたら、相続登記したほうがよいと思います。

売買で課税されても、売買代金より高額になることはありません。　心配することではありません。　

この回答へのお礼

ご回答くださり有難うございました。
使用賃貸という考え方もあるのですね。
参考にさせていただきたいと思います。

お礼日時：2009/01/05 18:28

No.1 回答者： waosamu 回答日時： 2009/01/04 18:24

相続税は支払わなければいけませんが

相続登記はやらなくても別にかまいません。
登記をすると登録免許税を支払う必要がありますからね。
固定資産などを妹夫婦に払ってもらう代わりに借地料分と相殺するなどど提案はいかがでしょう？
　それで、持分を払う金ができたら相続登記をする。
一回相続登記をしてしまうと、その後に遺産分割に基づく持分移転をしたら２重に免許税取られますからね。

　もちろん、上記の項目を遺産分割協議書などを作る。

この回答へのお礼

ご回答くださり有難うございました。
借地料の件は妹夫婦と話し合ってみたいと思います。
将来妹夫婦に土地売却となった場合の借地権割合の件についてはまだ疑問が残っています。

お礼日時：2009/01/05 18:26