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土地を購入し、引渡し日が迫っています。

当方が利用する住宅ローンは、一般的な銀行の住宅ローンではなく、窓口を持たない金融機関から私の預金口座に振り込まれる形のものです。

引渡し手続きのための場所として、私が預金口座を開いている銀行に部屋を貸してもらうよう仲介の不動産会社がお願いしてくれたのですが、断られてしまいました。

そのため、銀行の店舗の窓口で引き渡し手続きを行おうと言う話になっているのですが、これはよくあることなのでしょうか?また、このような形で引き渡して続きをすることで特別に注意すべき点があれば教えてください。

なお、買主(私)、売主(法人)、売主側の抵当権抹消のための銀行担当者、仲介不動産会社担当者、司法書士が参加します。よろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

元業者営業です



>土地の引き渡し手続きを銀行窓口で行うと言われました。普通ですか?

普通ではありませんが、私も何度か経験があります。
基本、融資してくれる銀行以外は応接室を貸してくれません。
銀行にとって大切な顧客の場合は応接室を使わせてくれますが、「給与振込口座がある」程度のお客様の場合は、なんのかんの理由を付けて(空きが無いというのが定番)断られます。

おのずと現金での取引や、ご質問者様のようなケースでは「応接室以外」で決済するしかありません。

しかし、現実的には多額のお金を持ち歩くわけにもいきませんので、「窓口で決済」という事になります。
確かに、一般の方が大勢いらっしゃるので落ち着きませんが、手続きは一緒ですから、単に場所の問題だけです。
一応私は一番奥の人目に付きづらい場所を選んで「決済業務」を行いましたね。(まぁ、気休めですけど;;)

特に、「買主(私)、売主(法人)、売主側の抵当権抹消のための銀行担当者、仲介不動産会社担当者、司法書士が参加」との事であれば、特に問題はないと思いますよ。初めての方にとっては不安でしょうが、私たち業者やその他関係者にとっては「慣れっこ」ですからね。

ご心配には及びません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。安心しました。私も一番奥の人目に付きづらい場所を選ぶことにします(笑)。

お礼日時:2009/05/08 03:25

不動産会社で管理職をしています。



私も営業マン時代に何度かやったことがあります。
おそらく貴方が融資を組まないのでしょうね。
私の時は売主・買主・司法書士と私の4人だけのケースばかり
でしたが今回は5人はいますよね?

大きなお金は振込でしょうが仲介手数料や登記費用は現金払い
だと思いますので、人目があって落ち着かないので注意して
下さい。
それと事前に仲介営業マンと打ち合わせをよくして、「段取りを
しっかりしておく」ように注意を促しておいて、事前説明を
しっかりと受けておいて下さい。それでも心配なら銀行の出金伝票
や振込伝票(薄く鉛筆書きで金額を書かせたもの)を事前に持参
させ、しっかりとお金の流れを理解しておくとかも良いかもしれ
ません。

控室とまでいかなくても、椅子とテーブルがある打ち合わせ
スペースみたいなところを使わせてもらえるように営業マンに
再交渉させるとか。

そんなところでしょうか。
あまり心配されなくても良いかもしれません。
良かったら参考にして下さい。
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この回答へのお礼

事前の説明をしっかり受けようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/08 03:27

私が土地を売った時は、買主及び売主の銀行口座がある銀行(支店)で買主、売主、仲介業者の三人が、銀行の控え室で、買主の口座から出金し、売主の口座に入金の手続き及び土地の権利証を手渡ししました。

(現金ではないが、通帳面で確認して、現金と書類の交換と言う形)

以前買った時は、司法書士に委任状で全てを委任しました。(後日権利証を司法書士から受け取る形)

現金と権利証(抵当権抹消の書類など含む)との交換を銀行の控え室(売主、買主の両者が顧客であるため)で行うのは、司法書士に委任し手数料を支払うより合理的ではないかと思いますが、仲介業者が売主か買主の片方とグルの場合がありますので、司法書士に委任した方が安全かも知れません。(現金は授受しても、書類が偽ものの可能性がある)

この回答への補足

銀行の控え室が借りれないという話なのです。控え室を使わずに行うことについて教えてください。

補足日時:2009/05/07 08:44
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Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

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Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q新築一戸建て建売住宅を購入しました。カーテンレールの取り付けはどうしたらいいですか?

新築一戸建て建売住宅を購入しました(正確に言うとまだ手続きの途中で引渡し前です)。
カーテンレールの取り付けをどうしたらいいものか考えています。

カーテンレールの取り付けはオプション工事になっていたので、見積りをお願いしようと建売業者(売主)に相談したところ、「カーテンレールはカーテン屋さんにお願いしたほうが好きなものを選べていいですよ」とのことでした。やりたくないのかな?とも思いましたが確かにそう思うので見積りはたのみませんでした。

私としては、カーテンにはお金をかけたくない(既製品で充分だと思っている)のでどうしたものかと思っています。カーテン屋さんはやはりカーテンを購入しないとカーテンレールもつけてくれませんよね... カーテンレールだけ付けてくれるところってあるんでしょうか?

主人は、自分が取り付けるからいいよと言っていますが素人に簡単に取り付けられるんでしょうか? 売主さんがいうには、下地まで30mmあるから最低でも35mm以上のネジを使う必要があるとか... それを手動で付けるとなるとかなり大変ですよと言っていました。

同じように建売を購入した方々はカーテンレールはどうされたのでしょうか?
なにかいいアドバイスをお願いします。

新築一戸建て建売住宅を購入しました(正確に言うとまだ手続きの途中で引渡し前です)。
カーテンレールの取り付けをどうしたらいいものか考えています。

カーテンレールの取り付けはオプション工事になっていたので、見積りをお願いしようと建売業者(売主)に相談したところ、「カーテンレールはカーテン屋さんにお願いしたほうが好きなものを選べていいですよ」とのことでした。やりたくないのかな?とも思いましたが確かにそう思うので見積りはたのみませんでした。

私としては、カーテンにはお金をか...続きを読む

Aベストアンサー

お金を掛けたくないのでしたら、自分でやるしか方法が無いように思います。
既製品て良いとの事ですが、既製品でも、ピンキリですよ。
一番安価なタイプでしたら、窓枠の木にビス止めですから、ビスの長さもせいぜい15~20mmですから、それほど、大変ではありません。
でも、ドラーバーのみの作業ですと、丸1日掛かり、次の日は、手の皮が向けるかもしれません。
安価な電気ドリルは、1,000円程度からありますので、そちらを購入された方が良いと思います。
あと、ちょっと高級な、レールですと、窓枠には、止められないタイプがります。
その場合のネジが35mm以上と言うことでしょうか?
その場合も、した穴を開けてやらないと、クロスを破いたりしますので、注意して作業して下さい。

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q不動産の買付証明書・・助けてください

先日新築戸建てを探していたところ、なかなかいい土地が見つかり、不動産屋に早くしないとなくなるかもしれません。という言葉に焦って、留めておくという意味で、買付証明書という物にサインしました。(印鑑は押していません)
ですが、後々冷静に考えてみたところ、西向きで、午前中、お日様が入らないということから、購入をキャンセルしようと思い、不動産屋に連絡したところ、買付証明書にサインしてあるから、やめるとなると損害賠償問題になります。ということをいわれました。本当に損害賠償問題になるのでしょうか?
買付証明書には、末尾記載の不動産を夏季の条件をもって買付することを確認いたします。とだけ書いてあり、末尾記載部分の項目である
・買付価格 
・手付金額
は記入してありますが、
・契約締結日
・代金決済・所有権移転登記
・その他の条件
という項目には何も書いていません。
助けてください・・・

Aベストアンサー

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http://www.e-sumikae.co.jp/hajimete/kouza/houritsu-015.htm
http://www.fudosan-ms.com/sapporo/horitu.html
http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-013.html
http://next-home.livedoor.biz/archives/50762543.html
http://www.sakurajimusyo.com/column/study/q_and_a/q_and_a-0070.html
http://homepage2.nifty.com/ge/k_a2.htm

但し、購入申込人が、売主より買付証明書を承諾する返答を聞いた後に、「買います」と発言し、それに対し売主が「承諾します」と返答を発した時点で契約は締結します。(これを諾成契約といいます)
なお、宅地建物取引業法の謳う37条書面(売買契約書のこと)を作成しない場合は、宅地建物取引業者が行政罰を受けるだけ。
契約が締結済であることには変わりありません。

ちなみに、37条書面違反どころではない土壌汚染隠蔽(今年6月.大林組等)の行政罰でも、わずか7日間の業務停止でした。
この7日間には、定休日の2日間を含みますので、実質5日間の停止になっただけ。
37条書面違反程度では、初犯だと口答注意しか行わないことが少なくありません。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010613_3_.html

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。
回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http:/...続きを読む

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q家を新築しました。住民票移転や登記について教えて下さい

家を新築し、もうすぐ完成予定です。 おそらく今月中には引渡しがあると思いますが、まだ引渡前なのに、業者から住民票を移転するように言われました。何か登記をする上で 住民票移転が必要だということを言われましたが、それって正しいのでしょうか? まだそこに住めないのに住民票を移転するのっておかしくないですか? 
それから登記に関してですが、法務局に登記をすると その時点で住んでいなくてもいろいろな税金(固定資産税とか都市計画税等)がかかるのでしょうか?
一応業者との契約では引渡日をもって所有者を区分し、租税公課等は日割り計算となっていますが、税金の納税通知は そういう契約を考慮してくれるのでしょうか? なんかはじめての経験で、よく法律等を知らないので業者に言われたまま行動していますが、ちょっと不安になり 質問させていただきました。 よろしくアドバイス願います。

Aベストアンサー

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示を変えるという手順を踏むのが本来の方法です。
しかし、この方法だと、あなた自身に(手続等の)負担がかかるために、運用としてなされることが多いようです。特に、金融機関で融資を受ける際に、居住用物件であるかどうかを、この住所で判断することもあるからです。
いささか、法律的に望ましくないとは思っていますので、私がお勧めするという趣旨ではありません。また、市区町村の住民登録事務の窓口で、望ましくないという旨の説明を受けることもあるかもしれません。

また、税金についてですが、登記をすると、不動産の取得税が課税されます。都道府県から、納入通知書が送付されてきます。
それとは別に、1月1日現在の所有者に対して、固定資産税が課税されます。これについては、日割り計算をするのが慣例です。
課税されるのはあくまでも1月1日現在の所有者ですから、納入通知の際、(納付書には)1月1日現在の所有者にのみ請求されます。その固定資産税を、業者とあなたとで精算することになるわけです。日割額の支払時期や方法については、業者と打ち合わせてください。

末筆ながら、新築おめでとうございます。

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示...続きを読む

Q建築確認申請書・確認済証はどこからもらうもの?

今住宅ローンの借り換えを考えております。

審査の必要書類をそろえていたところ「建築確認申請書・確認済証」の2点がどうしても見当たりません。

今の家は5年前に分譲住宅を新築で購入しました。

この2点の書類について聞くとしたらどこに聞けばよいのでしょうか?
それと再交付などはしてもらえるのでしょうか?

Aベストアンサー

重複する点もありますが。

基本的に、施工者あるいは設計者が審査機関から受取、引渡時に建築主に渡されるます。

ただ、ローンの借り換えとなると、当社のローンがあるわけですよね。
その当初ローンの審査の際に、建築主から、あるいは施工者(設計者)から銀行に一度行っているはずです。
まれですが、返却されていないこともあるのではないでしょうか。私は建築会社 営業やってますが、過去にそういう例が一度だけありました。

ですので、竣工書類、あるいは当初のローンの書類と一緒になっていないか。銀行に貸したままになっていないか。あるいは、なんらかの理由で施工者(設計者)の手元にないか確認してみてください。

あと、確認申請、済証の番号は、引渡書類に記載がある場合があるので、確認してみてください。(施工会社によって異なりますが)

Q贈与はなぜわかるのですか?

知識が乏しく単純な質問で恐縮ですが、

親から子への贈与は一体いつだれが調査するのでしょうか?
銀行が税務署に逐一報告しているとは思えませんし・・。
例えば親の口座からお金を引き出し、子供の口座に入金するような場合です。あるいは手渡しなども考えられます。

よく子供用にお金を貯めておき、必要な時(子供の住宅購入資金や結婚資金など)で親から子へお金を渡す事は当然ある事ですが、こういう時はどうなるのでしょう?
口座を経由せず手渡しならわからないのしょうか?
あるいは最初から子供名義の口座にして貯めておけばいいのでしょうか?
課税調査のシステムがよくわかりません。

あわせて夫から妻に対するお金の出し入れも贈与になるのでしょうか?
すみませんが宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修正申告書を出して、追徴本税を払い、過少申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担します。

不動産を持った場合に判明するのが一般的でしょう。
不動産の所有権変更などがあった場合は、法務局から税務署にデータが報告されます。
税務署では「売った人間」「買った人間」両者にお尋ねという質問文を発送し、回答を得ます。

不動産をいくらで買ったのか、その資金はどこから得たのかという質問に答えます。
答えたくなければ答えなければ良い話ですが、調査官が「おこんにちは」と家に来られるより良いので、多くの方が答えます。
それで「不動産購入資金としてもらった」のが分かるというわけです。

家を新しく建てたという場合には、ローン控除が受けられますので、これを受けるために「いつ、どんな家を購入して、その資金はどうしたか。」などを不動産登記簿や住民票など必要書類を添付した申告書を提出します。
この資料に「誰からいくら現金を貰った」と記載するので、分かります。
書かなければバレナいだろうとは、思うのですが、銀行からのローン残高とか手持ちの資金からいくら出したのかなどを記入していくうちに「ごまかして書いてもバレそうだ。正直に記載しよう」となるのです。

これ以外にも「ばれる」のは、近所の人がする「タレこみ」です。
また、贈与行為を隠していて税務署につかまって追徴されたという人が、積極的に「おれはバレタ。残念だ」と新聞に発表するわけではないので、「ばれないんんじゃないの。聞いたことないし」というレベルになってると考えられます。
恥ずかしいので口にしない人のほうが多いでしょう。
実際には、贈与税の無申告で追徴されたという方は結構いるようです。
公になってないので「現金だとばれない」という都市伝説ができてるのでは?が私の意見です。


夫から妻に対して現金を渡す行為は「相互扶助義務」の範囲でしたら贈与税はかかりません。
つまり生活費として渡してるなら、その金額が「それは、いくらなんでも多いだろ」という額でない限り贈与税は非課税です。
また所得税も非課税です。

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修...続きを読む

Q新築完成から引渡しまでの流れ

新築しています。
ほぼ完成に近い状態です。

完成から引渡しまでの流れを教えて下さい。
工務店と施主が一緒に建物をチェックしたり、残金の支払いをしたり、するんですよね?

どんなことがどんなタイミングで行なわれるのかを知りたいです。

Aベストアンサー

*工事終了(引き渡し2週間前)
工事が終わりました。無事完成です。
 ↓
*完了検査(工事終了直後)
確認申請で提出した図面・仕様の通りに建物が出来ているか、確認申請を審査した役所または指定確認審査機関の検査員が検査します。
問題がある場合には、是正工事を行い、写真等で是正結果を報告します。
 ↓
*設計検査(工事終了後すみやかに)
監理者(通常は設計者と同じ)が検査します。
キズや施工不良の有無、可動部(扉や窓、収納など)全箇所に不具合がないか、設備機器類がすべて正常に動作するか、などを検査し、問題箇所を指摘します。
施工者は是正工事を行います。
 ↓
*施主検査(工事終了後すみやかに)
設計検査と前後して、お施主さんの検査を実施します。
ここで指摘がなかった項目については、お施主さんは了解したものとみなされますので、納得のいく出来になっているかどうか入念に検査してください。
 ↓
*是正工事(引き渡しまでの期間で)
完了検査、設計・施主検査で指摘があった項目の是正工事を行います。
是正がすべて完了したら、確認審査期間に報告、監理者・施主は確認を行います。この確認で再度ダメがでる可能性もありますので、引き渡しの数日前に行うのが一般的です。
 ↓
*引き渡し・取り扱い説明
鍵をお客さんにお渡し、一回施錠、解錠を行っていただきます。
本鍵を玄関ドアの鍵に指すと、工事中に使用していた鍵が使用不能となります。工事用鍵が使用できなくなったことを確認します。
設備機器類の取り扱い説明も行います。
鍵・建物の引き渡し書・請け書、確認申請書(副本。正本は確認審査期間が保管しています)、取扱説明書綴り、保証書、完了検査済証(間に合わないこともあります)をお渡しします。
残工事がある場合には、その実施時期について確認しておく必要があります。
 ↓
*工事費支払い(契約条件による)
契約の支払条件にもよりますが、引き渡しを受けたらただちに残金の支払いをするのが原則です。
ローンを借りている場合には、建物の登記を済ませ、完了検査済み証を受け取らないとローンが実行されません。つなぎ融資をうけるなど資金の手当てをするか、工務店さんに事情を話して支払を待ってもらえるよう事前に了解を得ておく必要があります。
また、現場がはじまってからの変更、工務店・設計者ともに予期できなかったトラブルなどによって、工事費には増減が発生してる場合がほとんどです。この項目、金額についても事前に調整しておかなければなりません。
 ↓
*建物登記
司法書士さんにお願いする方が多いですね。費用については過去に多数質問されていますので、検索してみてください。
 ↓
融資実行
抵当権設定登記を行い、融資が実行されます。

ざっとですが、こんな感じではないでしょうか?

*工事終了(引き渡し2週間前)
工事が終わりました。無事完成です。
 ↓
*完了検査(工事終了直後)
確認申請で提出した図面・仕様の通りに建物が出来ているか、確認申請を審査した役所または指定確認審査機関の検査員が検査します。
問題がある場合には、是正工事を行い、写真等で是正結果を報告します。
 ↓
*設計検査(工事終了後すみやかに)
監理者(通常は設計者と同じ)が検査します。
キズや施工不良の有無、可動部(扉や窓、収納など)全箇所に不具合がないか、設備機器類がすべて正常に動作す...続きを読む


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