旗竿地の奥の土地が後から売り出されました。位置指定道路の通行権等について教えてください

旗竿状になっている土地に住んでいます。
竿の部分は位置指定道路で，それに接する形で右側に３軒並んでいます。道路の左側はもともと住宅が建っていて，塀がありお互いに行き来できません。道路の突き当たりは畑で地主さんの家と隣接しています。
３軒とも同じ大手ハウスメーカーの建築条件付の土地であり，面する位置指定道路の持分は３分の１ずつです。
昨年，購入する際に，「道路はこの３軒で３分の１ずつ持分があるのだからトラブルは起きません」と言われ，ハウスメーカーの用意した，道路の持分３分の１と修繕の際は協力して直すと書かれた重要事項説明書にサインしました。

ところが，地主さんが奥の土地を売りに出すことになり，同じハウスメーカーの系列の不動産屋が扱うことになりました。奥の土地に家を建設すればこの道路を通るしかありません。しかし，ハウスメーカー側からは何の説明もなく，先日地主さんとの立ち話で「（この道路の）持分をハウスメーカーから分けてもらった」というので，びっくりして確認したところ，説明に現れて，口頭のみで「遅くなってスミマセン。ご理解ください」と言うのです。

そこで教えていただきたいのですが，

・昨年作ったばかりの重要事項説明書を無視して，後から口頭での話し合い？なんてありえるのか？
・今年の固定資産税は，家の分しか来なかったのですが，位置指定道路については税金はどうなっているのですか？重要事項説明書には，道路の３分の１の所有権を持つと書いてありますが，道路分の登記簿の写しが付いていませんでした。
・特に取り決めなしで奥に家が建った場合，奥の土地に建つ家の人の通行権はどの程度まで守られるのか？（人？車も?）
・奥の土地を購入する人に，持分を４分の１にするよう，新たに４軒で契約書を交わせるか？（道路の修繕費がかかるので）
・土地を扱う不動産屋に道路の修繕費等のことがあるので，道路についての取り決めがあると，買いたい人に説明してもらうよう，お願いできるか？
・仮に奥の土地の人が悪い？人で，通行権のみを主張した場合，こちらが取れる対抗手段は何か？（それがしたくないので事前に書面で約束をしたいのですが・・・）
・書面は司法書士にお願いしたほうが，文面に抜けがないでしょうか？費用の面が心配なので，自分達で作成する場合に参考にできるサイトがあれば教えてください。



同じハウスメーカーが関わっているにもかかわらず，売ってしまったら売りっぱなしの態度には腹が立ちますが，法律上は特に問題なさそうなので，悔しいです。何とか自衛策を講じていきたいと思っておりますので，お知恵をお貸しください。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2009/05/12 12:23

・重要事項説明書に間違い、不備があったとしても、それは業者の宅建業法上の問題であり第三者には関係ありませんので、畑の所有者あるいは家を建てる人と話し合いが必要かと思います。

しかし業者の責任は追及すべきでしょう。
・位置指定道路に限らず道路であれば一般的には固定資産税は非課税です。道路の持ち分がどうなっているのか？早急に登記簿を確認すべきでしょう。
・位置指定道路になっているならば、通行は認められるものと思います。
・新たに４軒で取り決めを交わした方がいいし、ハウスメーカー及びその系列の不動産屋に協力させるべきと思います。文面についても作らせたら良いと思います。

この回答への補足

０６２１ｐ様

すばやいご回答ありがとうございます。
早速，登記簿を確認します。
追加で質問なのですが，

重要事項説明書に間違い，不備があった場合は業者の宅建業法上の問題とありましたが，具体的に宅建業法上で問題となるのはどんな点でしょうか？

業者の責任は追及できますよね？その場合，具体的にどんなことなら要求できますか？
気になるのが，
家を購入した際に道路も新しく作って，ついてきた感じだったので，分譲の値段に道路の価格も入っているのだと思われます。（道路の値段はどこにも書かれていませんが）そうなると，持分を３分の１から４分の１に減らす時にハウスメーカーまたは新しく入る方に金銭的な負担を求めることは可能でしょうか？新しい方にお願いするのはもめそうな気もするので嫌なのですが，ハウスメーカーには言ってやりたい気もします。

週末には話し合いを持ちたいといわれているので，できるだけ情報を集めておきたい状態です。ご面倒ですが，よろしくお願い致します。

補足日時：2009/05/12 22:11

No.2 回答者： u2u2u2 回答日時： 2009/05/12 18:03

no1の方に補足します。

奥の人の通行権ですが、裁判をすれば貴方が勝ちます。判例があります。しかし、普通は話し合いで解決するものです。不動産業者が悪い。

問題は修繕の問題だけですよね。四分割しましょう。

この回答への補足

u2u2u2様
補足ありがとうございます。
やはり不動産業者が悪いですよね。だれもが知っている大手なので安心していたので，まさかこんなことになるとは思っていませんでした。
NO1の方の補足に追加の質問をさせていただきましたので，引き続きご回答くださるとうれしいです。よろしくお願い致します。

補足日時：2009/05/12 22:37

No.3 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2009/05/13 00:04

No.１です。

宅地建物取引業法では重要事項説明書において、「私道の負担に関する事項」は説明しなければならないし、重要事項説明書で不実の事を告げたり故意に重大な事実を告げなかったりしてはいけない、という事が規定されています。
今回の件は重要事項説明書の内容と違うわけですよね？「道路の持分は３軒で１／３ずつ」と言っていたのに業者の持分もあった、というのは大きな問題ではないかと思いますが。
実際に宅地建物取引業法に抵触するのかどうかについては、具体的なものを見てないのでわかりませんが、監督官庁に相談してみるのも一つの方法かもしれません。宅地建物取引業者についての監督は県が窓口になります。県庁や県の出先機関などで聞いてみてください。

業法的に問題があるかどうかは別にして、新しく家が建つ事に伴う協定書の変更については、業者にとりまとめてもらえばいいのではないでしょうか。それくらいはすると思いますけど。

道路を作る工事費などは、もちろんお買いになった宅地の値段に含まれているはずですが、お買いになったのはあくまでも宅地であり道路の分は値段も出てないでしょうし、金銭的負担の交渉は難しいように思います。

ところで今回の件は、道路の持ち分が説明と違っていた、という事でお怒りの気持ちもわかりますが、４軒目の方ときちんと協定書を交わせれば大きな問題ではないと思います。また、奥の畑への進入路がその道しかなかったのであれば、避けては通れない問題だと思います。
まずは、４軒目との新たな協定書をきちんと交わせるように業者をうまく利用するのが先決ではないでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
道路の登記簿を取ってみて，新事実が発覚しました。

持分が１軒目→３分の１
　　　２軒目→３分の１
　　　３軒目→６分の１
　　　地主　→６分の１
となっていたのです。

１軒目，２軒目については問題ないのですが，つい先月入居した３軒目は，昨年の１２月に持分３分の１という重要事項説明書にサインしています。説明書の内容は１，２軒目と同じです。
しかし，６分の１の登記は今年の４月になされています。その３日後に地主の６分の１も登記されています。
これは，重要事項説明書と登記の内容が違っているということですよね。素人が考えてもおかしいことなので，県の関係機関に相談してみることにします。

協定書の変更については，初めは渋っていましたが，作ってくることを約束しましたので，それを待ってみます。

そうですよね，一番の願いはご近所の円満な付き合いですので，金銭的なことはあまり考えていないのですが，ちょっと聞いてみたかったので，書いてみました。

ちなみに奥の畑は広くて一方は公道に面しています。広すぎると売れないようなので，公道に面した土地と，我が家の側の位置指定道路に面した土地に分割したのです。作ろうと思えば，その土地の端っこに公道に出ることのできる私道を作れるはずなのに，それをしなかった上に挨拶もなかったので，なんだかなぁ～といった気持ちです。

色々相談に乗っていただきまして，ありがとうございました。
４軒の協定書作りに向けて，がんばります。

お礼日時：2009/05/15 00:19

No.4 回答者： u2u2u2 回答日時： 2009/05/13 08:51

no2です。

http://www.kindaika.jp/q_and_a/buy/detail/03.shtml
参考にしてください。
貴方が購入した当時は３人のみの利用を前提としていたので、重要事項説明の違反にはならないと私は思います。
業者の説明不足は否めませんが。
私道分としてのお金は計算されているのでしょうか？
土地代金÷（私道面積＋有効面積）・・Ａ
土地代金÷有効面積・・Ｂで坪単価を出します。
近隣の坪単価がＡ・Ｂどちらに近いかを検討すれば私道部分の扱いが分かると思います。まず、他の区画の二人の金額を計算してください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
詳細は，ＮＯ１の方のお礼につけました。
登記簿を取ってみて，１．２軒目の重要事項説明書に問題はありませんでした。３軒目はかなり怪しいですが・・・。

坪単価については，旗竿地だったこともあり，
近隣＞Ｂですので，お金については，図々しいですよね。すみません。
いきさつは色々ありましたが，
道路の修繕費が３分の１から４分の１になるのでありがたいと思ったほうがいいですよね。
協定書作りに向けて，がんばります。

色々と教えてくださり，ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/15 00:42