擁壁の強度について

今年の春に土地を購入しました。

第一種住居地域、４０坪、けんぺい率６０％、容積率２００％です。
南北に１4ｍ、東西に１0ｍの敷地で、２方向をＬ型擁壁に囲まれ、
擁壁高さは３ｍ、擁壁の底板は３ｍほどの幅があります。
擁壁の確認済証はあります。

擁壁の強度のことや、擁壁の底板の幅が長く、底板上にのっかるよう
に家をたてる必要があること（底板を避けて家を立てるとかなり小さ
い家しか建てられません）が気になっていましたが、仲介の不動産会
社に聞いたところ、売主（造成業者）は擁壁の造成を何度もやってる
し、家を建てられないような造成をすることは考えられないし、工作
物の確認済証もとっているので問題ないと言いました。擁壁の底板の
件も、心配なら地盤改良で対応すればよく、建築会社と相談して決め
るべきことですと言いました。

第３者に擁壁の強度について調査してもらって、問題のないことを確
認の上購入するのが理想なのでしょうが、そこまで考えが及ばず、
不動産会社の言うことを信じて土地を購入しました。

その後、建築会社を決め（不動産会社とは関係のない会社）、最初に
土地や擁壁に関する資料を渡し、１ヵ月半近く間取り（木造２Ｆ建て
建坪３０坪）を考え、測量や地盤調査なども行い、見積りをだしても
らった上で契約をしました。

しかし契約直後になって、擁壁の強度が足りないかもしれない、最悪
家を建てられないかもしれないとの連絡があり、不動産会社から擁壁
に関する詳細な資料を取り寄せ、資料をみた結果、擁壁の上載荷重が
５kN/m2しかなく、このままでは強度不足で法的に無理があるとのこと
でした。

このままでは問題だが、擁壁の下の地盤の地耐力も加味してトータルで
１０kN/m2あれば問題ないとの事で、擁壁の下の地盤の資料を不動産会社
に要求しようとしているところです。（建築会社が資料を基に独自に擁壁
の構造計算をしようとしています）

質問ですが

１．建築会社に土地（擁壁）の安全性の確認の義務はないのでしょうか？
　　建築会社がリスク回避のためにも一番最初に確認すべきことのような
　　気がするのですが。問題が持ち上がってからこの長い間答えが出てい
　　ない状況で、建築会社の対応の内容や遅さが気になっています。売主
　　に直接聞けばすぐに答えがわかるような気がするのですが。
　　それとも、本来土地の安全性については売り主や買主の問題で、建築
　　会社に確認の必要性はないものなのでしょうか？
　　今色々とやってくれているのはサービスでやってくれているのでしょうか？

２．建築会社は今のままでは法的に基準を満たしていないと言っているのです
　　が、擁壁の強度に法的な基準は条例か何かで定められているのでしょうか？
　　ちなみに不動産会社も建築会社も購入した土地もすべて同じ県にあります。

３．擁壁の確認済証は法的な基準をクリアしている場合に発行されるものだと
　　思っていて、それがあれば問題ないと思っていたのですが、建築会社から
　　聞いた話だと、造成業者が提示した基準をクリアしているかどうかの証明
　　書であり、確認済証があるからといって、家を建てられるわけではないと
　　いわれましたが、そういうものなのでしょうか？建築予定の市役所に聞い
　　たところ確認済証があるのなら問題ないと思いますといわれたのですが。
　（市役所には電話でちらっと聞いただけですが）

４．擁壁の強度に法的に問題があった場合ですが、土地の費用を全額取り戻せ
　　る可能性はありますか？

No.5 回答者： kent5555 回答日時： 2009/08/10 05:47

質問日より一月過ぎていますが、未だに困っているようでしたら役立ててください。

＞１．建築会社に土地（擁壁）の安全性の確認の義務はないのでしょうか？
●専門家（建築のプロ）としての責任は有ります。
特に建築士で有るならば、建築士法第２条の２（職責）「建築士は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない」とあります。（擁壁（工作物）は別だと言う建築士がいたら残念ですが）
(1)建築会社の対応を良い方に解釈すれば、擁壁の強度不足を黙認ぜずに安全な住宅を目指している誠実な業者、となります。がしかし、
(2)悪く解釈すれば、擁壁の強度を立証しないと建築物確認申請が通らない状況になってしまい困った、となります。
建築会社の不手際が明らかであれば、追加費用は拒否できます。浪費した時間は戻りませんが・・・

＞２．建築会社は今のままでは法的に基準を満たしていないと・・・
＞３．擁壁の確認済証は法的な基準をクリアしている場合に発行・・・
●技術に関することなので、同時に答えます。
擁壁は２ｍを超えると工作物確認申請が必要となります。根拠法は建築基準法となり全国統一です。申請の際、構造計算書を添付しているので、確認済証（確認申請書の副本付き）を見ることによって強度等を知ることが出来ます。買主は売主（造成業者）に「副本をください」と請求出来ます。
確認済証は、設計の適否を確認し、適合しているとのお墨付きです。
（設計内容で、チェックすべき項目はオッケーだよの証）
検査済証は、施工の監理状況の適否を検査し、適合しているとのお墨付きです。
（見えるところはオッケーだよ、見えないところは監理者（建築士等）が大丈夫だよと宣誓しているから、オッケーとするよの証）
検査済証があるのは、良いことです。が、監理者の能力や誠実性に影響されます。

造成業者と建築業者の温度差は、「設計するときに上載荷重を任意に設定できる」ことにあると思います。
大まかな条件設定ですが、
５ｋＮ／ｍ２→駐車場として利用～木造平屋建の範囲
１０ｋＮ／ｍ２→小屋裏利用の木造２階建まで
１５ｋＮ／ｍ２→木造３階建、となります。
（小ネタ：造成後の建築計画が不明なときは、１０ｋＮ／ｍ２と設定するのが、平成１０年頃までは主流でした。現在は１５ｋＮも増えています。）
造成業者の設定が低かったと感じます。しかし、杭基礎や建物の配置などの設計しだいでは、５ｋＮ／ｍ２でも２階建は可能です。

４．土地の費用を全額取り戻せる可能性はありますか？
●訴訟等を考えると、擁壁補強か、建築物を軽くする（瓦→金属屋根に変更、擁壁に近いところは平屋建）か、杭基礎にするなどの技術的解決が良いと思います。

長文となり失礼しました。この回答が役に立てば、幸いです。

No.4 回答者： salineroya 回答日時： 2009/07/13 16:54

確認済証のことが取り上げられていますが、擁壁の場合、必要なのは検査済証です。

これはあるのでしょうか？確認済証あっても、検査済証無ければ、今ある擁壁安全とみなされず、無きものとして、計画進めざるを得ません。深基礎、又は杭基礎です、予算あれば地下室も選択肢の一つ。又、確認済証は申請書のトップについていると思いますが、申請書には図面と構造計算書がついております。この計算書の中に、表面載荷が記載されています。もし、その数字が5KN/m2であれば、建築物を上に載せるようには、計画されていなかったということです。15KN/m2も見込んであれば、瓦葺きの屋根の2階建て配置を気にしなくとも、建てられたと思います。もし、契約破棄されたいのであれば、売主側が十分な情報を買い手に伝えていなかったわけですから、可能かと思います。

この回答への補足

すみません。書き忘れです。検査済証もあります。

構造計算書の中に適用載荷重という欄があり、そこの値が5.000kN/m2と記載されていて、建設会社よりこれではまずいとの指摘が入りました。建設会社が構造計算書をすべてみたところ、擁壁の下の地盤の支持力が記載されている値どおりであれば、適用載荷重が5.000kN/m2でも問題ないとの連絡があり、売主に地盤の支持力を証明でいるような資料（通常は構造計算書に添付されているらしいですが）を出すようにいっているのですが、どうもないようで、確認・検査を行った財団法人に確認をとろうとしているところです。

補足日時：2009/07/13 22:13

No.3 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/07/13 00:48

不動産会社が入り重要事項説明書と言うのが交付されてると思います。

その内容を知りたいですね～
やはり仲介業者に責任が出てきそうな感じ
分譲会社等では良く山や丘を切り開いて高低差の有る棚田式の宅地を擁壁を築造して大規模に作って販売していますが、この高低差の有る擁壁こそが将来の大トラブルの原因だとは、どの住宅雑誌を買っても書いていません。全国の地方自治体によって都市計画地域内では崖条例や宅地造成規制法が定められていて、２ｍ超える高低差の有る崖が有る敷地には構造計算され、且つ役所の建築確認許可を取った一定の強度を持った擁壁を作るか、又は崖から相当距離離した場所に家を建築するかのどちらかにしなければ建築許可が出ないのです。

http://ikemen.client.jp/newpage16REAL.html
つまり建築確認がおりないと知りながら販売したということになるかな～
不動産屋に損害賠償請求と重要事項説明の違反になる可能性ありかな～
弁護士、国土交通省に聞いてください
追記
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …
2ｍ以上の擁壁を築造するには建築基準法（地域によりそれより厳しい法律規制）による確認申請等が必要です。ただしかなり昔からその土地にあった擁壁などならこの限りではないです。擁壁が新しく土地を造成する時に2ｍ以上の擁壁を造ったなら必要という事。

確認申請ださずにやったかも・・・

No.2 回答者： isaokunn 回答日時： 2009/07/12 09:38

１基礎の安全性について調査する義務が建築会社にはあります。

しかし、通常の建築会社（ＨＭも含む）には構造設計者がいませんので擁壁の計算書の内容をすぐには理解は出来ないと思います。推測するに、外部の構造設計者に擁壁の設計図書（図面、計算）を見てもらい内容の確認をしてもらっての返事だと思います。故に時間がかかっているのだと思います。文章を読む限り建設会社には落ち度がないように思います。

2.法的には上載荷重の規定がない地域のほうが多いです。土地の利用状況が基本です。

3.法律で条件を規定していない限り、設計者と依頼者（不動産会社）の間で設計条件を決めて設計します。法律に書いてないことをだめだという権限は役所にはないはずです（行政指導の範疇）。
実務の設計では擁壁に上部基礎からの荷重がかからない事を条件（十分離す、基礎を深くする等）に設計したり、逆に３階建てなのでもっと荷重を重くしたりと土地の利用状況で変えています。

4.確か、地盤のことは予測が難しいので、売主に説明義務ははなかったいと思いますが、擁壁は人工物ですので、常識で考えると設計条件を買主に説明する義務があるように思います。弁護士さんに相談するのが１番だと思います。

下記に住宅の保険のことを書いてあるＵＲＬを添付しておきます。この保険に対応しようとしての建設会社の返事だと思います。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kenti …

この回答への補足

回答ありがとうございます。

外部の構造設計者に確認の依頼をしているようですが、依頼したの
はつい最近のようです。資料を渡して２ヶ月はたっているのですが、
なぜ今頃？という疑問がありました。建設会社も結構な経費がかか
っており、なんとかして家は建てさせて欲しいといわれているので
すが、それならなぜ、もっと早く確認しなかったのかなと思った次
第です。

とりあえず造成業者から、どのような利用状況で構造計算をしたの
かを聞かないと始まらないようなので、早急に聞いてみたいとい思
います。

建設会社からは、不動産屋相手にあまり強気？にでると情報を隠し
たりすることもあるので、慎重に対策を検討する必要があると言わ
れて、調査に時間がかかっています。（おそらく建設会社はなんと
かして問題なく家を建てられるようにするがために事をすすめてく
れているのだとは思いますが）

もう３週近くも、家がたてられるかどうかわからない状況で、契約
内容とおりの家を立てることができなくなっていて、さすがに私も
家族も精神的にまいっている状態です。

対策もなにも、買主の私が、情報を提示しろと不動産屋や売主に言
えば、すぐに何かしらの答えが出て、次のステップへ進めるものと
思っているのですが。

補足日時：2009/07/12 10:37

No.1 回答者： noname#102385 回答日時： 2009/07/11 17:26

cyoi-obakaです。

宅地造成における上載荷重の設定は、自治体によって許可基準がまちまちですので、一概に5kN/m2だからOUTとか10kN/m2だからOKとかは言えません。
ただ、一般的に宅地造成の場合、木造2階建て程度の住宅を築造する条件設定をするのが常識ですから、5kN/m2の上載荷重設定は少な過ぎると思いますヨ！

さて、建設会社の対応ですが、あなたとの契約又は調査等の委任状が交わされる以前では、代理人資格がありませんから資料集めに限界があります。
通常、擁壁の設計資料等は建築主であるあなたが建設会社に提供しなければならない重要資料と成りますヨ！
役所からの回答が質問記述の内容に差異がなければ、ちょっと審査に手落ちが有ったかもしれませんネ。

土地購入金の全額返還（土地売買契約の白紙撤回）は、不動産の取引における重要事項説明に反しているか否か？に依りますが、この事によりあなたの希望する建物が築造出来ないとする結果が明確になった場合に弁護士さんに相談してください。
いろいろな判例があり、その状況によって判決内容が異なりますので、何ともここでは回答出来ません。

以上です。大して参考にならない回答で申し訳ありません。
　

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。

木造2階建てで5kN/m2の上載荷重設定は少ないのですね。

擁壁等の資料(簡易なもの)や確認済証は建設会社に最初に訪問した
時に渡しました。それで足りないものを指摘されたら、私が不動産
会社から入手するつもりだったのですが。今頃になって建設会社か
ら擁壁の資料を入手しれくれと言われるとは思わなかったので。

最初から擁壁に関する詳しい資料（構造計算書等の資料も）を私
が入手して建設会社に渡す必要があったということなのでしょうか。

役所には確認済証のことについてちらっと聞いただけなので、今度
資料をもって訪問し詳しく聞きたいと思います。

土地売買契約撤回の件ですが、まだ擁壁の強度の答えがわかていな
いので、問題があるとわかったときに考えるようにします。

補足日時：2009/07/11 17:44