土地譲渡にかかる税金又は土地売買にかかる税金について

はじめまして。身内の土地にて新築する方向で話を進めております。

現在、身内（私からみて叔母）の土地に、ご厚意にて家を建てる予定です。
叔母ご夫妻の税金対策という事で、土地は売買契約を結ぶのではなく
３５年の賃貸借契約を結ぶ方向で検討しておりました。
実際は２０年間土地代金を支払い、２０年後に土地を譲渡されるという覚書です。
この際、譲渡にかかる双方の税金関係の計算方法を教えて下さい。
ネットで色々見ましたが、取得費だの何だの、専門用語が理解できずピンときません。
土地価格も割安の約８００万で契約しています。（実際の路線化から算定し、間に仲介を入れた場合は１３００万程度になるようです）

また、叔母からの賃貸借では銀行系のローンを受けるのが困難なようです。
（貸主が叔母のため、万が一の場合もめる可能性がある案件のためらしい。労金などでは審査通っています。）
できれば現行変動金利が安く、金利優遇も望める銀行系ローンを使いたいと思っているのですが、
その場合は賃貸借ではなく売買契約を結べば融資も降りるようです。
もし売買契約（仮に上記と同じ８００万にて）を結ぶ場合は、双方どれくらいの税金がかかるものなのでしょうか？？
計算には叔母の土地購入価格等も関係するかと思いますが、
私の祖父の土地を分割相続したもので、祖父以前の代の購入額は不明です。

「税金」という観点から、上記どちらのケースの方が有利と考えられますか？

叔母にも納得を得られるよう再度話し合いをしなくてはなりませんが、税金面を心配されてこういう形になったので、ちゃんと試算しなくてはと思うのですが、
税金関係や数字に弱い超初心者なもので、どう提案してよいのかほとほと頭を悩ませています。
叔母の厚意を裏切る事なく、自分達の財政状況にも合った形で進めればよいのですが。
建物の話はかなり進んでいて、メーカーからも「ローンが降りるのは時間の問題」という感じで先日まで伺っていたため、ローンが決着し次第契約というところまで進めています。
どうかアドバイス宜しくお願い致します。

No.2 回答者： 830damasii 回答日時： 2009/07/28 20:33

税金の心配をしているのでしたら、売買や譲渡になると何らかの税金が発生します

例えば１３００万が相場の土地を８００万で売るというのは、差額の５００万を譲渡したと税務署に解釈される恐れもあります。
身内との賃貸契約はいくらでも作れますから金融機関からは信用できないでしょうね

叔母さんに土地を担保提供してもらって、アナタ名義でローンを組めませんか？
税金わ払わなくていい代わりに、叔母さんには土地代金も入ってきませんが・・・・
土地を売って利益が出るのに税金払いたくないってことが出来れば、誰も税金払いませんｗ

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/07/27 09:22

＞実際は２０年間土地代金を支払い、２０年後に土地を譲渡されるという覚書…

＞譲渡にかかる双方の税金関係の計算方法を教えて下さい…

20年後の税法がどうなっているか、誰にも予測できません。
無理難題な質問はしないでおきましょう。

＞土地価格も割安の約８００万で契約しています…

20年後の売買予約など、法的効力は何もありません。
第一、20年後に叔母はもちろんあなたも生きているかどうか分からないでしょう。

＞叔母からの賃貸借では銀行系のローンを受けるのが難しいようです…

赤の他人が借りるにしても、月々の賃貸料をローンでまかなう人はあまりいないでしょう。

＞もし売買契約（仮に上記と同じ８００万にて）を結ぶ場合は、双方どれくらいの税金が…

売り手側の税金は、売り手がその土地をいくらで仕入れたのか分からなければ、計算のしようがありません。

買い手側には、「不動産取得税」がかかります。
売買価格は関係なく、「固定資産税評価額」の 1/2 の 3% ぐらいです。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.htm …

この回答への補足

コメントありがとうございます。
無理難題な質問なんですね。それさえわからず無知な質問しておりましたスミマセン。

賃貸借でローンを希望しているのは、賃貸料ではなく建物本体の方です。
書き方が不味くて申し訳ないです。

参考ＨＰもありがとうございます。
私達が無知なのもありますが、こういう案件では司法書士さんや税理士さんを入れたほうがいいのかもしれませんね。

補足日時：2009/07/27 12:07