借入れについてのアドバイスをお願いします。

Question

この度住宅の購入を決め、住宅ローンを組む事になりました（本体価格100％）
その際に諸費用も同時に借入れを希望したのですが、諸費用分の借入れが出来ず、不動産屋さんと相談し、諸費用のみを別で借り入れする事にしました

前年年収が265万の為、住宅ローンを組むのもいくつかの銀行さんに断られたのですが
本年度の見込みが350万
来年度の見込みが400万

とある為、気に入ったこの物件をやめると言う考えはありません

諸費用は、年30万～50万（年3回のボーナスの内2回から捻出予定）の繰上げ返済を行い
5年前後で払い終える予定のライフプランを立てています
（住宅ローンの金利変動による支払金額の見直しは5年後だったと思うのでそれまでに）

また、車の買い替えもそろそろ検討しているので、諸費用＋マイカーローンも纏めて借入れ、後は繰り上げ返済に集中したい
と言うのが一番の希望なのですが

不動産屋さんに進められた、信金系のフリーローンだと返済期間が最長7年と、月々の返済額が予定より大幅にオーバーしてしまうので
どうにかいい方法が無いかアドバイスを頂きたくてご質問させていただきました

今は諸費用分を信金さんで借入れ、新車購入費用と合わせて、不動産担保ローンで借り換える（最長35年と期間が長いため）
と、考えましたが、不動産担保ローンを調べていると、本体100％の住宅ローンがあると無理そうですね・・・

年明け、今年の年収が確定した後の話でも構わないので、何かいいプランニングが有ればアドバイスお願いいたします

tommy1977 · Accepted Answer

もう契約しているとのことで・・・。

とりあえず、
1.フリーローンの繰り上げ返済について
できないわけではありません。一部繰り上げ返済できるところもありますし、全額一括じゃないとダメ、というところもあります。
金利が安いところは、全額一括しかダメ、というところがあるので、
”難しい”としました。詳細は借りる先にしてください。

2.変動金利について
＞すなおに諦めて金利のみ払って、金利が下がるのを待ちます
それが賢明かもしれませんね。リスケに応じてくれれば、それが
良いかと存じますが、35年ローンと言うことは覚えておいて下さい。
→実際には繰り上げ返済できて20-25年で終わるかなー、という気がしなくはないですが。

いろいろ厳しくなるかと思いますが、
（家賃と住宅ローンでは重みが違います）
頑張って下さい。

・・・というか、審査、通るのかなー。
収入云々の前に、経験という壁があるんじゃないかな。

※審査が通らなかったら、再考されることをお勧めします。

※尚、ボーナスの復活等々は希望的憶測でしかないので、
併用を考えるのは復活してからにしたらいかがでしょうか。

manno1966 · Answer

> 本体2000万
こちらは、無謀な感じはしますが、本人の覚悟があるなら節制に努めればいけると思います。

> 最良400万、もしくは家具を含めた200万を借り入れる
こちらは完全に無謀。
３年近く前に成立し、数ヶ月以内に施行される法律に総量規制が明記されています。
この総量規制は、年収の1/3を超える無担保融資を禁止するものです。
> 不動産担保ローンを調べていると、本体100％の住宅ローンがあると無理そうですね・・・
と言う事から、借り入れは無担保融資になると思いますので、年収と同額又は半分の無担保融資は法制度の上から無理となります。
最短で今年の暮れから施行といわれていますので、各金融機関は施行時に契約が合法状態になっている必要があるため、この基準を先取りして貸し出しの審査をしているようです。
また、基準は前年度の年収です。そうすると、「前年年収が265万」ですから、借り入れはかなり難しいです。
簡易的に、直近数か月分の収入からの類推もokと定められているので、こちらの証明を提出すれば、幾分かは積み増しできる可能性は有りますが、基準を破るほどではないですよね。

まずは貯金から始めねば全てが机上の空論と思います。

makookweb · Answer

しっかりとしたプランを立てていらっしゃるようですね。
しかし、あくまでもプランであり、１００％実現できる保証はありません。

更なる不況、突然の病気、あなたの会社の倒産、給料・ボーナスカット、天災による被害・・・
不安要素はいくらでもあります。

あなたのプラン通りなら、ローンを組まなければ、５年もすればそれなりの貯金が出来るでしょうから、
頭金を貯めてから購入を考えるべきですね。

半年くらい病気で入院したとしても貯金を崩してローンを払っていける、
それくらいの余裕をみて住宅ローンは組むべきです。

coara39 · Answer

今現在　手取り２０万で頭金無しの２２００万の買い物は無謀としか言えないですね。

ゆとりある生活は出来ないですし　一歩間違えたら破産ですよ。

結婚して気持ちは分かりますが　これから生まれるであろう子供の事もありますし、せめて５００万位貯めてから考えた方がいいのでは？

手付け金も借金との事ですが　それを損しても破産するかもしれない状態になるより良いと思いますが。

tommy1977 · Answer

情報を見させて頂きました。

確かに、
住宅本体分2000万ですよね。
優遇金利が35年(つまり、ずっとですか？）とします。
確かに、最初の５年は６万でいけますね。
変動金利のリスクも、”最初”の５年間で諸費用を払い込んでしまえば、ボーナスで吸収できるでしょう。
また、固定資産税なども、優遇が受けられるので大丈夫でしょう。

が・・・ですよ。
（まず無いと思いますが）５年後に金利がごすっと上がったりした際に、125%ルールで月々は1.25倍にしかなりませんが、元金返せない状態になることもあるのです。（返済額は、６万→7.3万ですが、利息は変動後のもので換算されるので、増える可能性があるのです）
この時、借り換えを選択しようとも、できない場合があるのです。
特に優遇金利を適用している際には、借り換えの際の手数料がかかる場合があります。それには当然ローンは”組めません”ので、
そこは気を付ける必要があります。
そうなってしまった場合、手詰まりとなります。

尚、
>理想、諸費用130万＋家具関係70万＋車代200万　合計400万
>金利5%　借入れ期間35年　月々約2万
これは無理です。そもそも借入期間は無担保ローンの場合、
10年程度が最長で、有担保でも20年程度です。
尚、繰り上げで返済云々はフリーローンでは難しい。
月２万プラスであれば、5年返済で200万(ボーナス100万）でしょうか。
（ただし、審査は難しいかなー・・・。）

やっぱり厳しいかなー。
転職したとは言え、その前まで、貯金してないわけで。
繰り上げ返済も、返済の仕方に依っては損になることもあります。

知恵はあるけれど、それが現実的に”できるかどうか？”になると、
ちと疑問です。

情報をいただきましたが、
あと２年、３０歳まで待って、頭金をせめて7%まで、
収入を確定させてから考えていただくことをお勧めします。

tommy1977 · Answer

諸費用から換算すると、(利子込み250万程度）
諸費用込み2200万超の物件でしょうか。

本体価格100%＋諸費用もローンということは、
頭金がないローンということですね。

固定期間５年内、最低でも月8万位になってしまいますね。
（固定金利５年、年3.600%で計算）
これに諸費用+フリーローン（車の分も含めて）で、ボーナス時に
25万払うとして、３万プラス。（高めの7.6%計算）
11万ですか。

年収350万、ボーナス年３回での月々計算したとして、
月残り8万円。

手元に残りませんよ。

この状態で頭金無しのローンは”非常に危険です”。
ちなみに、変動金利はもっとやばいです。
また、今年度の見込みと来年度の見込みで50万の差がありますが、
月２万以上（ボーナス分勘案）上昇するのでしょうか。

そこの理由が分からないと、ね。
不動産業者は、ローンが通って、諸費用が払い込まれれば
それであとはどうにでも出来ますから。
FP（ファイナンシャルプランナー）に相談するのも一つの手ですが・・・。

頂いた情報からお勧めするのは、物件の見直しか、収入の見直し、
購入意志の見直しです。見直しをしないとどうにもなりません。

86tarou · Answer

年齢と返済年数、物件価格（諸費用含む）が分からないので何とも言えないのですが、変動金利だったり、いざと言う時の預貯金も無さそうな感じですね。無理な住宅ローンの上に新車をローンでとか、破綻の可能性がありそうな気がします。借金は住宅ローンだけにしておいた方が良いですよ。
不動産屋は審査が通れば売り上げになるので、条件の悪いローンでも通そうとするでしょう。その後の支払いまでは、払えなくなっても知ったこっちゃないのです。既に契約されたのなら、契約書のローン条項もよく読んでおいてください（諸費用のローンについては書いてないのでは？）。

気に入ったこの物件をやめると言う考えはありません＞
物件探しをする前に、頭金を貯めるのが先でしたね。大きな買い物なので、○年先に○000万円位の家を買いたいから、頭金は○000万円貯めないといけないから、毎月○万円貯金しようと言う具合に勧める方が無難です。

noname#142909 · Answer

借入額はいくらかな
頭金くらいは無いときついよ
不動産屋は売りたいだろうけど破産につながる予感がするなぁ
今なら間に合うのでやめておきましょう

借入れについてのアドバイスをお願いします。

もう契約しているとのことで・・・。

> 本体2000万

この回答への補足

しっかりとしたプランを立てていらっしゃるようですね。

この回答への補足

今現在 手取り２０万で頭金無しの２２００万の買い物は無謀としか言えないですね。

この回答への補足

情報を見させて頂きました。

この回答への補足

諸費用から換算すると、(利子込み250万程度）

この回答への補足

年齢と返済年数、物件価格（諸費用含む）が分からないので何とも言えないのですが、変動金利だったり、いざと言う時の預貯金も無さそうな感じですね。

この回答への補足

借入額はいくらかな

この回答への補足

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