築浅の戸建ての値引きについて

築１年の戸建ての購入を考えています。
土地は５０坪ちょっと、建物１２０平米弱、開発分譲地内の
東南の角で立地、環境ともに申し分なく、
内覧させてもらいましたが中も綺麗でした。

売主はまだ４か月ほどしか住まわれてないのですが、売却理由は
以前はマンション住まいだったので、初めて戸建てに住んだら
外から新入してくるある虫の多さに辟易して
体調を崩したから、ということでした。
（虫の種類は伏せさせていただきますが、
家や人に害を及ぼすようなものではありません。）

私はその開発分譲地内に知り合いが何人かいるので、その
虫が多いということは聞いていましたし、私自身は
それ程気になりません。
また知り合いに聞いてみたところ
近隣トラブルということもないようで、純粋に虫が嫌いなため
の売却のようです。

ここからが質問なのですが、
売主は５３００万ほどで購入
売却希望価格は５１５０万円
築１年で、実質的に住んだのは４か月ちょっと。
この場合、どの程度まで値下げしてもらえるでしょうか。
また、購入は即金で考えているのですが、
それも値引き材料になるでしょうか。
私自身は４９５０万くらいで出してみようかなぁ、と
思っているのですが・・。
どうぞよろしくお願いします。

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2009/09/06 21:55

全然いいと思いますよ。

どんなに高くても４７００ぐらいからスタートしないと
相手さんの不動産屋さんに負かされてしまいますよ。
１５０万円かけても、最初から、頼んでご近所のプロの代理人を
手当したほうが得策かもしれません。
売主にとっては迷惑な話ですが。
なお、直接交渉ならスタートラインでかたずくかも。
いずれにせよ、なにか裏がありそうですね。

プロに相談したほうがいいと思います。
うまく処理してくれるはず。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
ありがたいです。プロの代理人、というと
不動産鑑定士、などですか？
依頼すると１５０万ほどもかかってしまうのですね。
でも、おっしゃるようにこちらはど素人なので、
プロの手を借りたいところです・・。
私もどうも売却理由に納得できないのですが、
あまり値を下げて交渉すると、相手の売る気が
なくなりそうでおよび腰です。。

お礼日時：2009/09/06 22:41

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2009/09/06 23:05

誰に頼んでも、たのまれなくても

売るほうも買うほうも、それぞれ仲介料は３％＋６万円を報酬として支払います。
これだけ払うと、しっかり仕事をしてくれるはず。
しかし、やり方次第では０円になります。
業者さんが一番うれしいのは、双方からいただけることですが、
どうしてもどちらかの味方になったりします。
逆に間に業者さんがいくらはいっても、
総額の仲介料の上限は一緒というのが面白い業界です。
売る気がなくなれば、売買契約解消ですから
ほとぼりが冷めれば、直接交渉ができます。
都合３００万円以上はたすかります。
（ギャンブルですが。優秀な銀行が介在すれば、下手を打つこともないかも）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
売る気がなくなるのが怖いところです。
仲介料は高いですね。計算して、出てきた金額に
びっくりしました。これだけ払っても、
不動産屋は売主の味方なように感じられ、
忸怩たる思いがあります。。

お礼日時：2009/09/07 19:23

No.3 回答者： nabituma 回答日時： 2009/09/07 07:06

感覚的には4カ月でも中古は中古、スタート金額はもっと低いと思うのですが・・・・・。

それにしても虫だけでそれを手放すというのが信じられません。
虫の費用がん百万円ということですよね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
虫のために百万単位のお金を捨てる、というのが
私もいま一つ理解できません・・、
中古なのですから、もう少し強気で金額を
考え直してみようと思います。

お礼日時：2009/09/07 19:25

No.4 回答者： drisa 回答日時： 2009/09/07 11:36

こんにちは。

値引きと言うか希望購入価格はいくらで言ってもかまいません。
しかし、その金額が通るかどうかは当然分かりません。

例えばローンを組んで購入している場合は保証会社の抵当権がついており、
借入を一括返済しなければ抹消できません。
その為、別途現金が用意出来なければ借入額以下では売れません。

抵当権のしがらみがない場合は値引こうと思えばできる訳ですが、
大幅な値引きの場合、質問者が買付証明を入れてもしばらく待ってもらい、
より高い買い手が現れるのを待つ場合もあります。

結局は駆け引きです。


大事なことは質問者が【納得できる金額はいくらか】と言うことです。

中古の場合、通常は保証がありません。
（メーカーが継続して保証するケースもありますので要確認です。）
基本的には購入後は全て自己責任ですので、それを踏まえて納得できる金額で交渉してみて下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。保障のことは
知りませんでした。早速、確認してみます。
重要なことですよね。
金額は、もう少し納得のいく金額を
考えてみたいと思います。

お礼日時：2009/09/07 19:28

No.5 ベストアンサー 回答者： sasa-room 回答日時： 2009/09/17 17:14

No1の方への返信を読んだ限りでは、仲介業者に接触して物件の交渉をしている訳ではなくて、売主さんとの直接交渉をされているのではないですか？

その場合わざわざ仲介業者を呼んでくるというのは（？）です。直接交渉には手数料は発生しません。今、交渉中のところにわざわざ宅地建物取引業者を呼んできて、売主から３％、買主から３％の報酬を取るというのは、はっきりいって自殺行為です。

交渉に必須のマーケット情報については客観的な分析家である不動産鑑定士に調査を依頼、建物の状況については現場に強い建築士に調査を依頼、ローンについてはファイナンシャルプランナーを雇ったとしても、仲介手数料よりも、遥かに安く仕事が完結するはずです。法律事務については、とりあえず宅建協会の定型文でもＯＫでしょうし、心配であれば誰かに別途相談すればそれでＯＫ。

登記その他にお金もかかるし（測量はいらないでしょうが）、とにかく本体以外に、２次費用がいろいろと出ることを考えて、余計な出費はできるだけおさえましょう。

宅建業者は試験が簡単なので、業者の専門性は人物によって差が大きいです。優秀な方もいる一方、（？）な人も大勢います。自分から多額の報酬を払う体制を作って迎えるほどの能力者ではないでしょう。逆に自分が信頼している優秀な宅建業者がいれば、任せることにも意味があります。

それから、宅建業者は常に報酬源に注目しているので、原則、金主である買主の味方です。買主から仲介手数料をもらう一方、土地の売却によって、買主から売主に移転する売却代金から、売主分の仲介手数料をもらうからです。お金は「すべて」買主から回ってくるのです。弱気になる必要はありません。堂々と交渉しましょう。

この回答へのお礼

ご丁寧なご回答ありがとうございました。
お礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。
件の物件は、結局ほかに不具合があり、
購入を見送りました。
アドバイスいただいた貴重なご意見を、
次に生かしたいと思います。

お礼日時：2009/10/05 21:25